2022红盘预测之豪宅篇|栖江揽月、K11、始版桥……顶豪来了别眨眼

2021年，是杭州楼市调控大年。

土拍“竞品质”、限购加码、“拼社保”、房产税试点等一系列组合拳，确实让房地产市场进入了相对冷静的时期。

理性回归之下，房票珍贵性显现，导致购房者对好房子的标准更加挑剔，只有兼具居住属性和现实价值的品质楼盘才能在市场上拔得头筹。

基于此，新蓝网房产频道推出《2022年红盘预测系列专题》，为大家评选出杭州2022年具备红盘基因的刚需必摇盘、中端改善盘及终极豪宅，帮助大家把房票用在刀刃上。

前两天，刚需必买篇、中端改善篇都已推出，今天带来系列的最后一篇——《2022年红盘预测之终极豪宅篇》。

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关注！14大千万级顶豪红盘

话不多说，直接上干货。

据小编不完全整理，2022年最值得顶豪购房者关注的千万级红盘共有14个；

主要分布于或城市封面如钱江新城二期、江河汇；或新兴豪宅区如望江新城；或老牌市中心如城西文教、湖滨、庆春等多个非富即贵的板块。

其中，有万众瞩目的新鸿基&平安江河汇综合体项目、新世界K11项目、始版桥未来社区、栖江揽月等；

也有捂盘、引而不发的湘湖里、凤起潮鸣、凤起钱潮、御园、定福阁等合院系列；

还有英蓝岫町华庭、荣邦水岸莲花等烂尾盘焕新项目……

接下来，就带大家全部了解一个遍。

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城市封面

说道城市封面系列的地标综合体项目，必然绕不开这几大板块：IFC所在的江河汇、K11落址的望江新城与风云际会的钱江世纪城。

涉及到的必摇红盘有：新鸿基&平安江河汇综合体项目、新世界望江商住地块（K11）、始版桥未来社区、万科SKP地块、融信傲世邸等。

新鸿基&平安江河汇综合体项目

2019年8月，新鸿基&平安以132.6亿总价竞得了江河汇综合体项目，成交楼面价15532元/㎡。

今年2月以来，江河汇流综合体汇东、汇西与汇中三大区块相继公示，气势磅礴的“杭州眼”蓝图清晰地呈现在我们眼前。

汇西区块，地上地下总建面约26万㎡，规划打造1幢五星级酒店+酒店式公寓、1幢26层写字楼与开放式低密街区。

汇中区块，总占地约14万㎡，涵盖西岸公园、西中心广场、东岸公园、景观步行桥、150米高的摩天轮等公用配建与设施。

汇东区块，地上总建面约70万㎡，地下总建面约37万㎡，体量巨大；规划有住宅、商业、酒店、公寓、写字楼、下沉公园等多种业态。

值得注意的是，杭州一座、全国第四座IFC（国际金融中心）就落址在汇东区块。

当然，对于购房者而言，汇东的7幢超高层住宅（29-38层）才是最值得期待的。

这7幢住宅均设置有架空层，西侧3幢底部联通、东侧4幢底部联通，共同连接着中央的下沉广场。

据网友爆料，住宅主力户型140-320㎡，商业大平层主力户型300-600㎡，住宅精装限价69800元/㎡。

经过早前的实地探访，小编发现已有几幢住宅拔出地面，进度快的话明年入市应该不成问题。

新世界望江综合体（K11）

2019年7月，港资商业巨头新世界以97.9的总价竞得望江新城综合体项目，成交楼面价约24859.65元/㎡。

2020年3月，新世界望江综合体正式开工。

根据规划公示，项目地上地下总建面约76万㎡，总投资230亿元；

是一个集超甲级商业写字楼、K11艺术购物中心、瑰丽酒店、高端住宅于一体的“巨无霸”项目。

据悉，新世界望江综合体将一次性（也是首次）集齐新世界旗下的五大顶级品牌——K11艺术购物中心、甲级商厦K11 ATELIER、奢华服务式公寓K11 ARTUS、极致奢华的瑰丽酒店以及高尚社区。

项目住宅部分总建面约15万㎡，规划为10幢20-23层的高层住宅，主力户型预计约165-200㎡，限精装均价69800元/㎡，预计在明年亚运会之前作为住宅部分的国际社区将率先登场。

始版桥未来社区

2020年6月，滨江集团以61.9亿元竞得始版桥未来社区地块，成交楼面价29058元/㎡。

根据规划公示，项目打造为13幢高层建筑。

其中可售住宅仅有4幢，分别为1#、2#、6#和7#，总体量约7.3万㎡，主力户型建面约270-480㎡，限精装均价69800元/㎡。

当然，这只是始版桥未来社区的一部分。

“记得住过去，看得见未来”。

始版桥未来社区是老城焕新的未来社区试点项目，规划单元150公顷，实施单元23公顷，总建面约110万㎡（地上70万㎡、地下40万㎡）。

项目总投资约92.9亿元，打造回迁安置房、住宅、办公、产业（娃哈哈集团、永安国富等）、商业、邻里中心、人才公寓、双创中心等为一体的“宜居宜业、产城融合”新样板。

目前，始版桥未来社区整体已经开工，进入全面建设阶段，预计明年仅有的4幢可售住宅就会与我们见面。

万科SKP地块

今年5月7日，北京华联以48.32亿总价竞得世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块，成交楼面价9164.99元/㎡。

杭州首家、北京华联高端百货项目—SKP落户钱江世纪城，一锤定音。

根据规划，杭州SKP项目分为两期开发：

一期为住宅，位于鸿宁路以北，由万科打造。

总建面约11.87万㎡，容积率3.0，规划为6幢24-26层的可售住宅（1、2、4、5、7、8号楼）与2幢2层的配套商业（3、6号楼）。

住宅部分精装限价45000元/㎡，明年年初很有可能就会入市，接棒亚运村。

融信傲世邸

今年5月7日，融信以14.8亿元总价拿下世纪城核心06地块，成交楼面价约27253元/㎡。

随后不到半个月，项目就公布了案名为融信傲世邸。

项目规划为6幢21-23层的高层住宅与配套商业。

剔除约29%的自持与配建公租房，实际可售住宅房源仅119套，均规划为200㎡大户型，限精装均价47000元/㎡。

钱江世纪城核心区的空白地块早已屈指可数，卖一块少一块。4.7万/㎡的融信创世邸，无疑是没摇到滨江观品的第一顺位选择。

目前，项目已经全面开工，明年入市板上钉钉。

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钱江新城二期

钱江新城二期是由钱江新城向东扩容而来，紧贴江河汇、对望亚运村，是杭州城市封面的下一个有力竞争者。

目前，板块“百废待兴”，正处在整拆整建的革新阶段。

今年5月，在杭州第一次集中供地中，滨江&融信包揽了板块的2宗宅地（栖江揽月与7号地块），限精装均价分别为66000元/㎡与67500元/㎡。

栖江揽月

目前，6号地块距江河汇综合体稍远、靠近彭埠互通，已公布案名为栖江揽月，由滨江、保利、融信共同打造。

项目规划为14幢17-19F的高层住宅，主力户型143、164和196㎡，限精装均价66000元/㎡，其中可售楼幢共10幢约500+套房源。

滨江&融信钱新二期7号地块

滨江&融信钱江新城二期7号地块，直线距离地铁御道站（在建）与江河汇更近，规划楼层普遍也更高（21-25F）。

项目规划为19幢高层住宅，主力户型144、172、198和245㎡，限精装均价67500元/㎡，其中可售共14幢约700+套房源。

按目前的建设进度，明年两个项目预计都将上市。

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准新房/现房合院

多年来的严格的限价，催生了不少顶豪产品的捂盘。

典型的如御园、湘湖里、凤起潮鸣、凤起钱潮等，基本都已是现房或者准现房的形态了，开盘时间却总遥遥无期、神秘感拉满。

御园

杭州御园，说来话长了。

2009年拿地，在经历了规划、叫停、重新规划、退股等一系列波折之后，

如今，御园已经定格呈现为49套约400㎡中式合院现房，西子物业已经进驻，但仍然没有开盘的迹象。

南星桥目前最高的高层精装限价为70800元/㎡，刨去装修标准为64800元/㎡；

按照高层：别墅=1:2的价格系数来计算，在现有限价体系下御园毛坯均价将近13万/㎡。

不过据悉项目预期价格约20万/㎡，按每年5%的合理涨价幅度来算，至少还要再等10年。

据知情人士透露，西子的老板就住在御园，还以租约的形式租给了部分朋友。如果限价一直无法突破，我们或许等不到御园的开盘了。

当然，这样的租约形式是没有产证的，存在一定的风险。

凤起潮鸣/钱潮

2018年9月，凤起潮鸣推出最后2幢高层，精装均价79800元/㎡；去年11月，凤起潮鸣首批房源盛大交付；

今年7月，凤起潮鸣首套高层住宅在法拍市场以12.6万/㎡成交。

这一套流程下来，不少购房者都以为凤起潮鸣早就收官，但其实不然。

项目还有33套建面约260-500㎡的中式合院深藏于市心，同样是由于限价的问题一直没有对外露面。

建筑风格上，与御园颇为相似。

毗邻江河汇的凤起钱潮，不仅“碰瓷”凤起潮鸣的案名，在高层洋房清盘之后也和凤起潮鸣一样走上了22套合院的捂盘之路。

湘湖里

2018年2月，滨江集团以总价40.1亿，溢价70%+自持41%的拿下了位于4A级湘湖风景区内容积率仅为1.01的湘湖里地块。

项目规划为290套中式合院+576套6F洋房（自持），合院主力户型240-380㎡，是滨江集团在杭首个纯中式合院项目。

不过，与市面上常见的明清中式合院不同，湘湖里走的是宋代建筑风格，并用铝合金取代木制、和瓦代替小青瓦，整体呈现出来的效果淡薄大气且更加实用。

同样是囿于限价，湘湖里的开盘时间一拖再拖至今尚不明朗。

反倒是滨江集团旗下拿地多年的定福阁（40年产权）开卖了。

项目共规划为43套约194-340㎡中式合院，总价2500-800万左右，就在元福里对面、也是寸土寸金的地段。

不介意产权性质的，可以抓紧去看了。

由于篇幅有限，还有几个优质的千万级终极豪宅项目如申花的天珏华庭，文教的荣邦水岸莲花、中冶锦绣公馆，大关的英蓝岫町华庭，转塘的信达之江壹品与新希望锦翠栖源府就不一一介绍了。

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