香港通关后，房地产市场回暖了么？

本文来自格隆汇专栏：周浩宏观研究，作者：周浩

 

 

随着边境的重新开放，中国香港的经济开始重新启航。香港政府统计处2023年3月2日公布的数据显示，2023年1月，香港零售销售额同比跃升7.0%，环比大幅提升5.9个百分点，高于市场预期值（4.5%）。

中国香港政府2023年财政预算方案近日公布，这是两地通关政策调整后的第一份财政预算，在中国今年经济发展预期大幅上修的情况下，市场对该方案给予了相当的关注，期望该方案能够随着外界环境的改善推动香港经济快速复苏。

最新的预算案也调降了购买住宅或非住宅的印花税，调整后售价低于1,008万港元的房屋交易印花税会有不同程度的降低。这项政策将惠及绝大多数的购房者。

香港逐步通关后，市场非常关心房地产市场是否出现回暖。由于房地产的相关成交数据往往比较“滞后”，我们通过实地探访后发现，千万级别的刚需房市场出现明显企稳回升的迹象。与此同时，租房市场开始呈现活跃迹象，但租金尚未出现明显抬升。然而，贷款利率的提高也在一定程度上压抑了买房者的热情。

总体而言，伴随着内地经济的进一步回升，香港房地产市场的成交量有望进一步走高。由于港币的融资主要集中在房地产领域，房地产市场的回暖不仅有利于香港经济，也有利于改善港币的供求关系，并最终助推港币汇率。

需要指出的是，由于我们采取的是现场调查和访谈的方式，相关数据可能会存在一定的偏差。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

01

 

 

通关推动中国香港零售业务高速恢复

 

 

 

 

 

随着边境的重新开放，中国香港的经济开始重新启航。香港政府统计处2023年3月2日公布的数据显示，2023年1月，香港零售销售额同比跃升7.0%，环比大幅提升5.8个百分点，亦高于市场预期值（4.5%）。

与此同时，中国香港政府2023年财政预算方案近日公布，这是两地通关政策调整后的第一份财政预算，在中国今年经济发展预期大幅上修的情况下，市场对该方案给予了相当的关注，并期望该方案能够随着外界环境的改善推动香港经济的快速复苏。财政预算方案涉及香港经济发展的方方面面，房地产作为香港经济的重要组成部分，方案中的相关规划有望助推已经企稳的香港房地产市场回归上升通道。具体而言，方案调整了购买住宅或非住宅的从价印花税（第二标准税率）税阶，调整后售价低于1,008万港元的房屋交易印花税会有不同程度的降低。

根据香港差饷物业估价署的统计，2022年成交金额低于1,000万港元的住宅交易占总交易数目的比重为80%（2021年为75%），成交价位于500万-1,000万港元的住宅交易占总交易数目的比重高达54%（2021年为56%）。新财政方案对印花税的调整将会惠及绝大部分刚需买房的业主。

 

 

 

 

 

 

 

02

 

 

香江水暖“房”先知

 

 

 

 

 

自2022年3月美联储开启新一轮加息周期后，香港抵押贷款利率累积上升约150个基点，按揭贷款成本的增长在很大程度上抑制了居民的买房需求，房地产交易量急速下降。房地产的降温在成交数量及金额上均有明显表现。香港差饷物业估价署的统计显示，2022年第四季度香港楼宇买卖合约数及总值录得8,386户、约740亿港元，2021年同期为15,197户、约1,495亿港元，各维度统计数字均接近腰斩。

峰回路转，香港与内地通关政策的改变在较大程度上修复了市场对于2023年香港经济发展的预期，进入新的一年，香港住宅交易已经出现企稳并小幅回升的趋势。在数据方面，香港连锁门店数量居前的两家中介地产所制指数“中原城市领先指数”与“美联楼价指数”自2023年伊始已经出现见底回升的趋势。除此以外，根据香港土地注册处的数据，2023年2月，香港一手住宅成交643宗，环比增长83.2%；二手住宅成交4,130宗，环比增长27.2%，创9个月新高。香港所有的18区，截至2023年2月27日，仅有元朗及黄大仙二手住宅成交环比下滑，其余均录得较大幅度正增长。

 

 

 

 

 

 

 

03

 

 

实地探访：买卖双方博弈趋向“势均力敌”

 

 

 

 

 

由于买房的周期较长，通常需要数月的时间来完成看房、比价、出价、成交以及缴税等一系列环节，因此相关的权威统计指标具有一定的滞后性。为进一步确认香港住宅的复苏前景，在2月份的最后三周，我们对香港主要地区的房地产中介进行了实地走访调查，也对买房人和卖房人进行了相关的采访。由于香港的居住范围相对集中，千万以下的房源是市场的成交主力，因此对各主要居住区域的采样能够相对反映整体状况。与此同时，香港房价和房租也较为透明，实地踏访能够在很大程度上看到市场的真实情况。

根据所调查中介人的反映，近期楼市已经出现显著回暖，在买卖双方的博弈上，市场已经从买方市场转向了“势均力敌”，除极少量急走甩卖的业主外，近期成交的二手房价格较卖方出价波动更小，即还价幅度更小，甚至有一部分业主上调了报价并且不接受还价。为便于对比，我们以各地区住宅的笋盘（基本为区域最低价，通常指户型较差、装修陈旧、无家具家电等附加值，现在范围扩大至包括业主急走甩卖的住宅）为统计标准，结果如下：

1.在港岛的上环和西营盘等区域，该地区临近大学及金融中心，学生及外国人占比相对较高。该地区住宅独栋居多，以收租为目的的买家占比较高。去年以来这些区域出现较多“投机者”，该类购房者的交易逻辑是博弈卖家“急走甩卖”，“投机者”报价为银行估价的80%-90%，如未成交也无任何损失，经了解现在该类交易已基本消失，多数购房者的报价也上行至银行估价95%左右。

2.在港岛东区，地铁周边住宅价格已经有所抬升，康怡及鰂鱼涌区仅2023年2月就录得78宗交易，成交量创两年新高。以香港十大蓝筹屋苑（借用股市蓝筹股概念，是基于小区质素和规模评选的前10名屋苑）第二名的某小区为例，该小区2022年整体成交单价同比下降25.4%，而2023年至今，成交单价已经回升22.3%。

3.在人员流动较多的奥运区域，去年以来该地区房价下降幅度约为15%，是房价下跌较小的区域。该区域2023年1月房屋成交开始放量，价格同时趋稳，2月与1月相比成交并无更高提升，但是价格有进一步增长，整体价格恢复到最高点的90%左右。

4.对于奥运临近的大角咀地区，该地区楼龄较大或者通常为1房的小户型，价格通常不高于600万港元，购房人群中刚需占比相对较高，是之前房价下跌最多的区域之一，降幅甚至高达30%。虽然该地区房价只回调10%，但是成交量回升显著，尤其是近期看房人数是调查的所有地区中增长最多的地方。

5.在中大型屋苑较为集中的荔枝角，该地区4个主要二手交易楼盘的交易量自去年11月低谷（16宗成交）已回升至2023年2月的40宗左右；该地区房屋价格也一度下跌15%，目前已回升约5%。

6.在香港西北部的东涌附近，交易量自去年11月低谷（22宗成交）已回升至2023年2月的80宗左右，创20个月新高。房价较2年前高点下降约20%，近几周房价已经回升超过5%；香港人才引进政策的效果开始显现，据了解该部分购房人群已经开始出现增长趋势。

7.新界的重要住宅区将军澳，二手私人住宅及居屋成交量连升4个月，2023年2月最终录得367宗成交，环比增3%，创18个月新高。

综合来看，在所有已调查的区域，二手住宅交易均呈现量价齐升的趋势。在成交量上，2022年11月是楼市的“冰点”，2022年12月通关政策放出后成交量已经有所回升，并在2023年1月大幅放量，2月与1月基本趋同。各地区房价在过去一段时间虽然跌幅不尽相同（跌幅位于15%-25%之间），但是截至2月底，房价基本已回升跌幅的三分之一左右。房价的回升稍晚于交易量的回升，2月房价的回升更为显著。

在购房人群方面，香港本地人群仍然是主力购房群体，占比约为90%。与此同时，受到相关退税政策的刺激，部分在香港居住不满七年的相关人士开始考虑提前购入房屋，并期待在获得香港永久居民权后从相关政府部门获得退税。这部分人士往往具有内地背景，但由于需要支付较多的现金，实际成交并不活跃。我们了解到的情况是，部分房东由于房屋挂牌较久而没有成交，因此选择较大幅度地降价来吸引尚未取得永居权的买家，但这样的标的往往价格在2,000万港元以上。香港也有部分开发商推出“先租后买”的模式来吸引尚未取得永居权的内地买家，在这种安排下，内地买家可以付较少的资金，并在获得永居权后再以约定价格签订买卖合约。但类似楼盘往往较为偏远，同时价格上也会比类似楼盘价格高出不少，因此往往需要较大的带看量才能获得一些最终愿意“落听”的买家。

新楼盘表现亮眼。除二手住宅外，新楼盘的表现同样亮眼。大型新盘在2023年开始陆续重启销售活动，推高了整体的一手成交量。2月截止27日，全港新盘成交860宗，环比提高近七成，市场有机构预计3月将进一步扩大至2,000宗。由于一二手住宅交易定价方式的不同，一手楼盘的认购人数可以反映出楼市的景气度。近日截票的分属两家地产商的新楼盘，发售数目分别为148户及352户，最终认购数目分别逾发售数目的43倍及21倍。

 

 

 

 

 

04

 

 

住宅租金相对平稳

 

 

 

 

 

另一方面，香港房屋租赁市场也开始逐步活跃，但租金尚没有明显波动。由于香港与全球其他国家及地区的通关政策调整早于中国内地，香港酒店的短租（通常为几个月到半年）价格已经先于住宅市场回升。在疫情期间，很多酒店大幅调降了短租价格以吸引住客。但目前这些优惠基本消失，在这种情况下，部分短租酒店的人群被迫转向更为偏远的区域，但更多人开始考虑进入住宅市场采取长租（香港的租约一般为1年+1年）的模式，因此港岛区距离商业区较近的部分楼盘的带看量在春节后明显上升，成交速度也明显加快。

在所有已调查区域中，仅有内地人较为中意的奥运地区有明显的租金抬升，约为10%。整体而言，尽管租房市场开始活跃，但对房租市场的推升作用尚不明显。市场相关人士预期伴随着下半年开学季的到来，部分与大学相关板块的成交会相对活跃，相关租价也会随之上升。

 

 

 

 

 

 

 

05

 

 

商场排队现象重现

 

 

 

 

 

此外，商厦租金下滑幅度预期收窄。除住宅以外，商业大厦暂未出现复苏的迹象。受疫情等因素影响，本地公司对商厦的需求也持续下滑，这导致目前甲级商厦空置率高达15%。虽然香港与全球的通关政策已经改变，但是外资流回仍需时日，短期内商厦可能仍会延续弱势。但是经济预期的上修会在一定程度上改善商厦的租金状况，租金下滑幅度会有所收窄。

我们在香港较为著名的一些商场可以看到，奢侈品店的人流量开始上升，部分品牌出现了久违的排队场面。这样的情况在2月初与内地通关后更加明显。通关以来，平日的香港与深圳的高铁上座率也大致保持在30%-50%，周末则约为70%以上。按照香港机场的统计，香港国际机场今年1月客运量约210万人次，恢复到疫情前的三成左右。此外，今年1月机场客运量最高的一天超过8万人次，约为疫情前水平的四成。飞机起降量同比上升34.9%，至16,215架次。

 

 

 

 

 

06

 

 

成交量有望持续放大，价格回升将趋缓

 

 

 

 

 

总体而言，我们在实地探访中的感受是香港的房地产市场正在逐步企稳，并出现了一些回暖的迹象，这主要体现在千万港元以下的刚需房。市场的普遍预期是伴随着与内地的通关，买房和租房市场会逐季上行，并在九月份的开学季前后进入全年的高点。

就短期维度而言，住宅市场的企稳回暖是过往半年时间刚需买房的延后集中释放，由于房屋买卖涉及复杂的程序（包括但不限于较长期看房，谈判，签合约，银行贷款，法律，土地注册处登记等），时间跨度一般在3个月以上，因此目前看房人数的回升预期会在未来几个月甚至更长维度内转化成住宅实际成交量。另一方面，在过去近2个月的时间中，通关是量价齐升最主要的推动因素，但是随着通关推动效应的逐步消退，贷款利率高企对房价的压制作用预期将在第三季度开始显现，因此我们认为2023年下半年房价将在小幅上涨后趋向平稳或小幅回升。换句话说，由于房租的上行预期较为有限，以及房贷利率明显高于长年的均值，因此房地产市场很难出现火爆的行情。

 

 

 

 

 

07

 

 

或有助港币汇率回升

 

 

 

 

 

自2023年2月以来，港币持续走弱，美元兑港币两次触及7.85关口弱方兑换保证，香港金管局于2月14日及2月15日累积回购约190亿港元。在这两次回购过后，香港银行体系结余跌至770亿港元，为2020年下半年来的最低点。港币汇率持续低迷的最重要因素是港币的利率无法跟上美元利率的上行速率，根本上而言是因为对港币的融资需求较弱。

事实上，房地产类贷款占港元需求的比例超过70%，2022年香港房地产市场遇冷是港元需求降低的重要原因。随着房地产市场的复苏，港元的供需关系有望持续改善，港元汇率也有望随之回升。

 

 

 

 

 

 

注：本报告来自国泰君安证券(香港)有限公司 ，分析师：周浩