Centerspace报告2023年第二季度财务业绩并提高2023年核心FFO指导

明尼阿波利斯，2023年7月31日/美通社/--Centerspace(纽约证券交易所代码：CSR)今天宣布了截至2023年6月30日的三个月和六个月的财务和经营业绩。下表显示了截至2023年6月30日的三个月和六个月的每股普通股净收益(亏损)、运营资金(FFO)1和核心FFO1；可比期间的同店收入、费用和净营业收入(亏损)(NOI)1；以及截至2023年6月30日、2023年3月31日和2022年6月30日的三个月中每个月的同店加权平均入住率。

截至6月30日的三个月

截至6月30日的6个月

每股普通股

2023

2022

2023

2022

净收益(亏损)-摊薄

美元人民币，人民币(0.23)

美元人民币，人民币(0.30)

美元人民币、人民币2.55

美元人民币、人民币(0.97)

FFO-稀释(1)

美元人民币、人民币1.11

美元人民币、人民币1.02

美元人民币、人民币2.01

美元人民币、人民币2.03

核心FFO-稀释(1)

美元人民币、人民币1.28

美元人民币、人民币1.12

美元人民币，人民币2.36

美元人民币，人民币2.10

同比

比较

顺序

比较

YTD比较

同店结果

2023年第二季度与2022年第二季度

2023年第二季度与2023年第一季度

2023 vs.2022

收入

8.5%

2.1%

9.5%

费用

3.3%

(4.9)%

6.6%

NOI(%1)

12.1%

7.2%

11.6%

截至三个月

截至6个月

同店结果

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年6月30日

2023年6月30日

2022年6月30日

加权平均入住率

95.2%

94.8%

95.0%

95.0%

94.5%

(%1)

NOI、FFO、核心FFO和同店业绩是非GAAP财务指标。有关其使用和列报的更多信息，以及与最直接可比的GAAP衡量标准的对账，请参阅中补充和财务业务数据中的“非GAAP财务衡量和调整”。

亮点

资产负债表

截至第二季度末，Centerspace的资产负债表上有2.467亿美元的总流动资金，其中包括2.37亿美元的信贷额度以及970万美元的现金和现金等价物。

修订后的2023年财务展望

Centerspace上调了2023年财务展望。有关更多信息，请参阅本新闻稿结束时包含的截至2023年6月30日的季度财务和运营补充数据S-18。应该从整体上考虑这些范围。下表反映了修订后的前景。

对2023年的上一次展望

更新的2023年展望

低

高

低

高

每股净收益-稀释后

美元人民币、人民币2.73元

美元人民币、人民币3.62

美元人民币、人民币2.84

美元人民币、人民币3.64

同店收入

6.00%

8.00%

6.50%

8.00%

同店费用

4.75%

6.25%

4.00%

5.25%

同店NOI

7.00%

9.00%

8.50%

10.00%

每股FFO-稀释后

美元人民币、人民币4.03

美元人民币、人民币4.33

美元人民币、人民币4.14

美元人民币、人民币4.35

每股核心FFO-稀释后

美元人民币、人民币4.27

美元人民币、人民币4.56

美元人民币、人民币4.55

美元人民币、人民币4.75

其他假设：

收益电话会议

网络直播和重播：https://ir.centerspacehomes.com

实时电话会议

电话会议重播

2023年8月1日(星期二)东部时间上午10：00

重播至2023年8月15日

美国免费电话号码

1-833-470-1428

美国免费电话号码

1-866-813-9403

国际免费电话号码

1-929-526-1599

国际免费电话号码

44-204-525-0658

加拿大免费电话号码

1-833-950-0062

加拿大免费电话号码

1-226-828-7578

会议编号

474781

会议编号

413439

补充信息

此处包含的截至2023年6月30日的季度的补充运营和财务数据(“补充信息”)可在Centerspace网站www.centerspacehomes.com的投资者部分获得，或致电701-837-7104联系投资者关系部。本收益新闻稿中使用的非GAAP财务衡量标准和其他资本化术语在本收益新闻稿附带的补充财务和运营数据中进行了定义和核对。

关于中心空间

Centerspace是公寓社区的所有者和运营者，致力于通过专注于诚信和服务他人来提供美好的家园。Centerspace成立于1970年，截至2023年6月30日，该公司拥有75个公寓社区的权益，其中包括位于科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州的13,497套公寓住宅。Centerspace在2023年连续第四年被《明尼阿波利斯明星论坛报》评为最佳工作场所。欲了解更多信息，请访问www.centerspacehomes.com。

前瞻性陈述

本新闻稿和随附的补充经营和财务数据中的某些陈述是基于公司目前的预期和假设，属于1933年《证券法》(修订本)第27A条和1934年《证券交易法》(修订本)第21E条所指的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来有关的事项有关的陈述。前瞻性陈述通常通过使用诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“将会”、“假设”、“可能”、“计划”、“展望”、“未来”以及这些词语和类似表达的变体来识别。这些前瞻性表述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些风险、不确定性和其他因素可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性表述明示或暗示的经营结果、财务状况或计划大不相同。尽管该公司认为其前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但它不能保证这些预期将会实现。因此，不应依赖这些前瞻性陈述，因为这些陈述会受到公司无法控制的已知和未知风险、不确定性和其他因素的影响，可能与实际结果和业绩大不相同。这些风险、不确定因素和其他可能导致这种差异的因素包括但不限于在Centerspace向美国证券交易委员会提交的文件中不时详述的那些风险和不确定因素，包括Centerspace在截至2022年12月31日的10-K表格年度报告、随后的10-Q表格季度报告和其他公开报告中包含的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”和“风险因素”。该公司不承担更新或补充因后续事件而变得不真实的前瞻性陈述的义务。

联系方式

投资者关系部Josh Klaetsch电话：701-837-7104电子邮件：ir@centerspacehomes.com

营销与媒体凯利·韦伯电话：701-837-7104电子邮件：kweber@centerspacehomes.com

普通股数据(纽约证券交易所代码：CSR)

第二季度

第一季度

第四季度

第三季度

第二季度

2023

2023

2022

2022

2022

高收盘价

美元/欧元，64.18美元

元人民币，71.07美元

元人民币，70.20美元

美元，美元，89.71美元

美元，103.17欧元

低收盘价

美元，美元，53.98美元

美元，欧元，51.39美元

美元，美元，58.50美元

美元，65.85美元

元人民币，76.65美元

平均收盘价

美元人民币，人民币58.61美元

美元/欧元，61.68美元

美元人民币，人民币64.64美元

元人民币，79.40美元

美元人民币和87.61美元

季度末收盘价

美元/欧元，61.36美元

美元，美元，54.63美元

美元，美元，58.67美元

美元/欧元，67.32美元

美元人民币和81.55美元

普通股分配-年化

美元人民币，人民币2.92美元

美元人民币，人民币2.92美元

美元人民币，人民币2.92美元

美元人民币，人民币2.92美元

美元人民币，人民币2.92美元

期末股息率-年化

4.8%

5.3%

5.0%

4.3%

3.6%

结清已发行普通股(千股)

14,949

15,032

15,020

15,376

15,373

关闭未结清的有限合伙单位(千个)

961

967

971

980

995

结清E系列优先股，换算单位(千)

2,094

2,103

2,119

2,186

2,186

合计收盘普通股、有限合伙单位、

和E系列首选单位，换算后，未偿还单位(千)

18,004

18,102

18,110

18,542

18,554

已发行普通股收盘市值，外加

未清偿有限合伙单位的成交市值

和E系列首选单位，换算单位(千)

1,104,725美元

美元人民币：988,912美元

1,062,514美元

1,248,247美元

1,513,079美元

居中空格

精简合并经营报表(未经审计)

(以千为单位)

三个月已结束

截至6个月

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

2023年6月30日

2022年6月30日

收入

美元，每股64,776美元

美元，每股67,897美元

美元人民币和67,848美元

美元，约合人民币65,438元

美元，每股63,116美元

$132,673

美元和123,430美元

费用

不含房地产税的物业运营费用

17,872

21,342

21,755

20,290

19,011

39,214

38,025

房地产税

7,174

7,581

7,464

7,039

7,205

14,755

14,064

物业管理费

2,247

2,568

2358

2,563

2,721

4,815

4974

伤亡和损失

53

252

335

276

382

305

980

折旧和摊销

24,371

25,993

25,768

23,720

24,768

50,364

55,769

一般和行政费用

4,162

7,723

3,276

4,519

5,221

11,885

9,721

总费用

美元，约55,879美元

美元，约65,459美元

美元/欧元，60,956美元

美元，约合人民币58,407元

美元人民币59,308美元

$121338

美元和123,533美元

出售房地产及其他投资的损益

(67)

60,159

14

-

27

60,092

27

诉讼和解损失

(2,864)

-

-

-

-

(2,864)

-

营业收入(亏损)

5966

62,597

6,906

7,031

3,835

68,563

(76)

利息支出

(8,641)

(10,319)

(9,603)

(7,871)

(7,561)

(18,960)

(15,276)

利息及其他收入(亏损)

295

49

132

70

(17)

344

1,046

净收益(亏损)

美元人民币(2380美元)

美元，约合人民币52,327元

美元人民币(2,565美元)

美元人民币(770美元)

美元人民币(3743美元)

美元至49,947美元

$(14,306)

向D系列优先单位持有人分红

(160)

(160)

(160)

(160)

(160)

(320)

(320)

非控制性净(收益)亏损

利息经营伙伴关系和E系列首选单位

712

(8,566)

753

439

950

(7,854)

3,107

可归因于非控股权益的净收入-

合并房地产实体

(35)

(30)

(34)

(32)

(38)

(65)

(61)

控股权益应占净收益(亏损)

(1,863)

43,571

(2,006)

(523)

(2,991)

41,708

(11,580)

向优先股股东分红

(1,607)

(1,607)

(1,607)

(1,607)

(1,607)

(3,214)

(3,214)

普通股可用净收益(亏损)

股东

美元人民币(3,470美元)

美元人民币：41,964美元

美元人民币(3,613美元)

美元人民币(2,130)

美元人民币(4,598美元)

$38,494

$(14,794)

每股数据-基本

每股普通股净收益(亏损)-基本

美元人民币(0.23)

美元人民币，人民币2.79美元

美元，美元，美元(0.24)

美元人民币(0.14)

美元，欧元，0.30美元

美元：2.57美元

美元人民币(0.97)

每股数据-稀释

每股普通股净收益(亏损)-稀释后

美元人民币(0.23)

美元人民币，人民币2.76美元

美元，美元，美元(0.24)

美元人民币(0.14)

美元，欧元，0.30美元

美元，2.55美元

美元人民币(0.97)

居中空格

精简合并资产负债表(未经审计)

(以千为单位)

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

资产

房地产投资

拥有的财产

$2,434,138

$2,420,911

$2,534,124

$2,513,470

$2,401,427

减去累计折旧

(543,264)

(519,167)

(535,401)

(511,000)

(487,834)

房地产投资总额

1,890,874

1,901,744

1,998,723

2,002,470

1,913,593

现金和现金等价物

9,745

8939

10,458

14,957

13,156

受限现金

566

48,903

1,433

1,417

1,914

其他资产

18,992

19,298

22,687

19,742

18,950

总资产

$1,920,177

$1,978,884

$320,033,301

$2,038,586

$1,947,613

负债、夹层权益和权益

负债

应付账款和应计费用

美元，约56,713美元

美元：56,639美元

美元：58,812美元

美元：58,322美元

美元：48,077美元

循环信贷额度

18,989

143,469

113,500

171,500

73,000

应付票据，扣除未摊销贷款成本

299,428

299,412

399,007

299,388

299,374

应付抵押贷款，扣除未摊销贷款成本

563,079

474,999

495,126

496,530

497,917

总负债

美元：938,209美元

美元和974,519美元

$101,066,445

$101,025,740

美元至918,368美元

D系列首选单元

美元：16,560美元

美元：16,560美元

美元：16,560美元

美元：16,560美元

美元：18,627美元

股权

受益的C系列优先股

93,530

93,530

93,530

93,530

93,530

受益普通股

1,169,501

1,176,059

1,177,484

1,209,732

1,207,849

累计分配超过净收入

(522,796)

(508,420)

(539,422)

(524,905)

(511,552)

累计其他综合损失

(1,758)

(1,917)

(2,055)

(2,158)

(2,362)

股东权益总额

美元：738,477美元

美元，759,252美元

美元和729,537美元

美元，776,199美元

美元，787,465美元

非控股股权-经营合伙企业和E系列优先股

226,294

227,920

220,132

219,466

222,528

非控股权益-合并房地产主体

637

633

627

621

625

总股本

美元至965,408美元

美元和987,805美元

美元至950,296美元

美元至996,286美元

$101,010,618

总负债、夹层权益和权益

$1,920,177

$1,978,884

$320,033,301

$2,038,586

$1,947,613

居中空格

非GAAP财务计量和对账(未经审计)

本新闻稿包含某些非GAAP财务指标。非公认会计原则的财务计量不应被视为取代按照美国公认会计原则(“公认会计原则”)确定的经营结果。该公司计算的这些非GAAP财务指标的定义和计算，可能无法与其他REITs报告的非GAAP财务指标相比，这些REITs没有像Centerspace那样准确地定义每一项非GAAP财务指标。

该公司在同店和非同店的基础上提供某些信息。同店公寓社区在几乎所有被比较的时期都是拥有或使用的，就新建物业而言，已经实现了90%的实际入住率目标水平。在每个日历年的第一天，Centerspace确定该年度的同店池组成，并调整前一年，这使公司能够评估现有公寓社区的表现及其对净运营收入的贡献。该公司认为，在同店的基础上衡量业绩对投资者很有用，因为它能够评估其固定社区群的同比表现。Centerspace使用这一衡量标准来评估该公司是否成功地增加了NOI，提高了平均租金收入，续签了现有居民的租约，控制了运营成本，并进行了谨慎的资本改善。

对比截至2023年、2023年和2022年6月30日的6个月，有5个公寓小区为非同店。已售出的社区包括在“处置”中，而“其他物业”包括非多户物业和混合用途物业的非多户组成部分。

营业收入(亏损)与净营业收入的对账

净营业收入，或NOI，是一种非GAAP财务指标，该公司将其定义为房地产总收入减去房地产运营费用，包括房地产税。Centerspace认为，NOI是衡量房地产经营业绩的重要补充指标，因为它提供了一种不受折旧和摊销、融资成本、财产管理费用、伤亡损失以及一般和行政费用影响的经营指标。NOI不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，不应被视为普通股股东可获得的净收益(亏损)、净收益(亏损)或经营活动现金流量的替代指标，以衡量财务业绩。

(单位：千，但百分比除外)

截至三个月

顺序

同比

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年6月30日

$0零钱

%更改

$0零钱

%更改

营业收入

美元和5966美元

美元和62,597美元

美元；3835美元

$10(56,631)

(90.5)%

美元和2,131美元

55.6%

调整：

物业管理费

2,247

2,568

2,721

(321)

(12.5)%

(474)

(17.4)%

伤亡和损失

53

252

382

(199)

(79.0)%

(329)

(86.1)%

折旧和摊销

24,371

25,993

24,768

(1,622)

(6.2)%

(397)

(1.6)%

一般和行政费用

4,162

7,723

5,221

(3,561)

(46.1)%

(1,059)

(20.3)%

(收益)房地产及其他投资销售亏损(1)

67

(60,159)

(27)

60,226

*

94

(348.1)%

诉讼和解损失

2,864

-

-

2,864

不适用

2,864

不适用

净营业收入

美元和39,730美元

美元至38,974美元

美元至36,900美元

美元，756美元

1.9%

美元和2830美元

7.7%

收入

同店

美元和60,104美元

美元和58,859美元

美元和55,386美元

美元和1,245美元

2.1%

美元：4718美元

8.5%

非同店

3,629

3,639

2,050

(10)

(0.3)%

1,579

77.0%

其他属性

983

1,002

915

(19)

(1.9)%

68

7.4%

处置

60

4,397

4,765

(4,337)

(98.6)%

(4,705)

(98.7)%

合计

64,776

67,897

63,116

(3,121)

(4.6)%

1,660

2.6%

包括房地产税在内的物业运营费用

同店

23,382

24,593

22,629

(1,211)

(4.9)%

753

3.3%

非同店

1,348

1,310

769

38

2.9%

579

75.3%

其他属性

254

151

230

103

68.2%

24

10.4%

处置

62

2,869

2,588

(2,807)

(97.8)%

(2,526)

(97.6)%

合计

25,046

28,923

26,216

(3,877)

(13.4)%

(1,170)

(4.5)%

净营业收入

同店

36,722

34,266

32,757

2,456

7.2%

3,965

12.1%

非同店

2,281

2,329

1,281

(48)

(2.1)%

1,000

78.1%

其他属性

729

851

685

(122)

(14.3)%

44

6.4%

处置

(2)

1,528

2,177

(1,530)

(100.1)%

(2,179)

(100.1)%

合计

美元和39,730美元

美元至38,974美元

美元至36,900美元

美元，756美元

1.9%

美元和2830美元

7.7%

(%1)

本季度活动与上一期间发生的处置有关。

*不是一个有意义的百分比

截至6月30日的6个月

2023

2022

$0零钱

%更改

营业收入(亏损)

美元人民币：68,563美元

美元人民币、人民币、人民币(76)

美元：68,639美元

*

调整：

物业管理费

4,815

4974

(159)

(3.2)%

伤亡损失

305

980

(675)

(68.9)%

折旧和摊销

50,364

55,769

(5,405)

(9.7)%

一般和行政费用

11,885

9,721

2,164

22.3%

出售房地产和其他投资的收益

(60,092)

(27)

(60,065)

*

诉讼和解损失

2,864

-

2,864

不适用

净营业收入

元人民币和78,704美元

元人民币和71,341美元

美元，约7,363美元

10.3%

收入

同店

美元/欧元，11.8964美元

美元人民币：108,635美元

美元：10,329美元

9.5%

非同店

7,266

3,717

3,549

95.5%

其他属性

1,985

1,831

154

8.4%

处置

4,458

9,247

(4,789)

(51.8)%

合计

132,673

123,430

9,243

7.5%

包括房地产税在内的物业运营费用

同店

47,976

44,998

2,978

6.6%

非同店

2,657

1,480

1,177

79.5%

其他属性

404

560

(156)

(27.9)%

处置

2,932

5,051

(2,119)

(42.0)%

合计

53,969

52,089

1,880

3.6%

净营业收入

同店

70,988

63,637

7,351

11.6%

非同店

4,609

2,237

2372

106.0%

其他属性

1,581

1,271

310

24.4%

处置

1,526

4,196

(2,670)

(63.6)%

合计

元人民币和78,704美元

元人民币和71,341美元

美元，约7,363美元

10.3%

*不是一个有意义的百分比

同店可控费用与包括房地产税在内的物业运营费用总额的对账

Centerspace将同店可控费用定义为不包括房地产税和保险的财产运营费用。同店可控费用不包括房地产税和保险，目的是提供一种在管理层控制范围内的费用衡量标准，用于预算、业务规划和业绩评估。这是一个非公认会计准则的财务指标，不应被视为总费用或总财产运营费用和房地产税的替代措施。

(单位：千，但百分比除外)

截至6月30日的三个月

截至6月30日的6个月

2023

2022

$0零钱

%更改

2023

2022

$0零钱

%更改

费用可控

现场补偿(%1)

$和$6501

$5,922

美元，约合人民币579元

9.8%

$12,518

$11,471

美元，1,047美元

9.1%

维修保养

3,281

3,533

(252)

(7.1)%

6751

6,478

273

4.2%

实用程序

3,431

3,635

(204)

(5.6)%

8,409

8,419

(10)

(0.1)%

行政和营销

1,330

1,257

73

5.8%

2,583

2,480

103

4.2%

合计

$14,543

$14347

美元，美元

1.4%

$30261

$328,848

美元：1,413美元

4.9%

不可控费用

房地产税

美元和6,591美元

6,319美元

美元，272美元

4.3%

$13356

$112293

美元：1,063美元

8.6%

保险

2,248

1,963

285

14.5%

4,359

3,857

502

13.0%

合计

美元和8839美元

$和$8282

美元，约合人民币557元

6.7%

$17715

$16,150

美元和1,565美元

9.7%

包括房地产税在内的物业运营费用--异店

1,348美元

美元和769美元

美元，约合人民币579元

75.3%

美元和2,657美元

1,480美元

美元：1,177美元

79.5%

物业运营费用，包括房地产税--其他物业

254

230

24

10.4%

404

560

(156)

(27.9)%

包括房地产税在内的物业运营费用-处置

62

2,588

(2,526)

(97.6)%

2,932

5,051

(2,119)

(42.0)%

包括房地产税在内的物业运营费用总额

$25046

$26,216

$(1,170)

(4.5)%

$53,969

$1552,089

美元和1,880美元

3.6%

(%1)

对管理、租赁和维护人员的现场补偿。

可供普通股股东使用的净收益(亏损)与运营资金和运营核心资金的对账

Centerspace认为，FFO是一种非GAAP财务指标，用作股权房地产投资信托的标准补充指标，有助于投资者了解其经营业绩，主要是因为其计算没有假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少，正如GAAP的历史成本惯例和折旧和摊销记录所暗示的那样。

Centerspace使用全国房地产投资信托协会(NAREIT)采用的FFO定义。NAREIT将FFO定义为根据GAAP计算的净收益或净亏损，不包括：

在NAREIT对FFO的定义中，不包括出售房地产资产和减值减值的损益，有助于确定构成公司投资基础的长期资产的经营业绩，并协助管理层和投资者比较不同时期的经营业绩。

由于NAREIT FFO定义的局限性，Centerspace在应用该定义时做出了一定的解释。该公司认为，NAREIT定义中没有特别指明的所有此类解释都与这一定义一致。NAREIT的2018年FFO白皮书重述澄清，与REIT主要业务相关的土地减值不计入FFO，REIT有权排除对其主营业务附带的资产减值。

虽然Centerspace广泛使用FFO作为主要绩效指标，但并非所有房地产公司都使用相同的FFO定义或以相同的方式计算FFO。因此，本文提出的FFO与其他房地产公司提出的FFO不一定具有可比性。FFO不应被视为净收益或任何其他公认会计准则业绩衡量的替代办法，而应被视为一种额外的补充衡量标准。FFO也不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不表明可用于满足所有现金流需求的资金，包括偿还债务或向股东分配的能力。

来自业务的核心资金(“核心FFO”)是针对非常规项目或不被视为业务运营核心的项目进行调整的核心FFO。通过进一步调整不被视为核心业务运营一部分的项目，该公司认为，Core FFO为投资者提供了更多信息，以比较不同时期的核心运营和财务表现。核心FFO不应被视为净收益或任何其他公认会计准则业绩衡量的替代指标，而应被视为一种额外的补充衡量标准。核心FFO也不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不表明可用于满足公司现金需求的资金，包括偿还债务或向股东分配的能力。核心FFO是一种非GAAP和非标准化财务指标，可能由其他REITs以不同的方式计算，不应被视为根据GAAP确定的经营业绩的替代品。

(单位：千，不包括每股金额)

三个月已结束

截至6个月

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

2023年6月30日

2022年6月30日

运营资金

普通股股东可获得的净收益(亏损)

美元(3470美元)

美元和41,964美元

美元(3,613)

美元(2,130)

美元(4,598美元)

$38,494

$2(14,794)

调整：

非控股股权-经营合伙企业和E系列优先股

(712)

8,566

(753)

(439)

(950)

7,854

(3,107)

折旧和摊销

24,371

25,993

25,768

23,720

24,768

50,364

55,769

折旧较少-非房地产

(89)

(91)

(91)

(94)

(101)

(180)

(202)

折旧较少-部分拥有的实体

(19)

(19)

(19)

(18)

(7)

(38)

(28)

(收益)出售房地产和其他资产的损失

71

(60,159)

(14)

-

(27)

(60,088)

(27)

适用于普通股和单位的FFO

美元；20,152美元

美元和16,254美元

美元和21,278美元

美元至21,039美元

美元至19,085美元

$36,406

$37,611

调整核心FFO：

非现金伤亡(收益)损失

(52)

13

20

46

163

(39)

188

债务清偿损失

-

-

-

-

5

-

5

技术实施成本(%1)

-

-

89

234

447

-

550

利率互换终止、摊销和按市值计价

159

138

104

204

205

297

(408)

摊销承担的债务

(116)

(116)

(117)

(116)

(116)

(232)

(231)

追求成本

-

5

137

38

1,127

5

1,127

与服务和过渡相关的成本

(19)

3,199

-

-

-

3,180

-

诉讼和解损失和一次性审判费用(2)

3,201

-

-

-

-

3,201

-

其他杂项(%3)

(22)

49

(28)

17

100

27

96

适用于普通股和单位的核心FFO

1美元：23,303美元

美元和19,542美元

美元和21,483美元

美元和21,462美元

美元至21,016美元

$42,845

$38,938

适用于普通股和单位的FFO

美元；20,152美元

美元和16,254美元

美元和21,278美元

美元至21,039美元

美元至19,085美元

$36,406

$37,611

向优先单位持有人分红

160

160

160

160

160

320

320

适用于普通股和单位的FFO-摊薄

10美元，20,312美元

美元和16,414美元

美元和21,438美元

美元和21,199美元

美元至19,245美元

$36,726

$37,931

适用于普通股和单位的核心FFO

1美元：23,303美元

美元和19,542美元

美元和21,483美元

美元和21,462美元

美元至21,016美元

$42,845

$38,938

向优先单位持有人分红

160

160

160

160

160

320

320

适用于普通股和单位的核心FFO-稀释

美元和23,463美元

美元至19,702美元

美元和21,643美元

美元和21,622美元

美元和21,176美元

$43,165

$39,258

每股数据

每股净收益(亏损)和稀释后单位收益

美元人民币(0.23)

美元，每股2.76美元

美元人民币(0.24)

美元人民币(0.14)

美元人民币(0.30)

美元，2.55美元

美元(0.97)

每股FFO和单位稀释后

美元/欧元，1.11美元

美元/欧元，0.89美元

美元/欧元，1.16美元

美元/欧元，1.13美元

美元人民币1.02美元

美元：2.01美元

美元人民币2.03美元

每股核心FFO和单位稀释后

美元/欧元，1.28美元

美元人民币1.07美元

美元人民币1.17美元

美元/欧元，1.15美元

美元人民币1.12美元

美元：2.36美元

美元，每股2.10美元

加权平均股份-基本

14,949

15,025

15,027

15,373

15,369

14,987

15,233

可赎回经营合伙单位的效力

965

968

974

984

995

967

978

D系列首选机组的效果

228

228

228

228

228

228

228

E系列首选机组的效果

2,103

2,118

2,185

2,186

2,186

2,111

2,186

稀释性限制性股票单位和股票期权的影响

24

20

9

30

48

20

57

加权平均股份和单位-稀释

18,269

18,359

18,423

18,801

18,826

18,313

18,682

(%1)

费用与为期两年的实施有关。

(2)

包括针对公司作出的审判判决的诉讼和解损失290万美元，以及与诉讼事项有关的一次性审判费用34万美元。

(3)

包括投资(收益)损失。

可用于控制权益的净收入(亏损)与调整后EBITDA的对账

调整后EBITDA是指未计利息、税项、折旧、摊销、出售房地产和其他投资损益、房地产投资减值、债务清偿损益、非自愿转换损益以及其他非常规项目或非核心业务项目的收益。该公司认为调整后的EBITDA是一种适当的补充业绩衡量标准，因为它允许投资者查看运营收入，而不受折旧、融资成本或非运营损益的影响。调整后的EBITDA是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP确定的经营结果的替代品。

(单位：千)

三个月已结束

截至6个月

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

2023年6月30日

2022年6月30日

调整后的EBITDA

可用于控制权益的净收益(亏损)

$(1,863)

美元：43,571美元

美元人民币(2,006美元)

美元人民币(523美元)

$(2,991)

美元至41,708美元

$2(11,580)

调整：

向D系列优先单位持有人分红

160

160

160

160

160

320

320

非控股股权-经营合伙企业和E系列优先股

(712)

8,566

(753)

(439)

(950)

7,854

(3,107)

非控股权益前收益(亏损)--经营合伙企业和E系列优先股

$(2,415)

美元：52,297美元

美元人民币(2,599美元)

美元人民币(802)

美元(3781美元)

美元至49,882美元

$2(14,367)

调整：

利息支出

8,626

10,305

9,589

7,856

7,547

18,931

15,247

债务清偿损失

-

-

-

-

5

-

5

与房地产投资相关的折旧和摊销

24,351

25,971

25,747

23,699

24,759

50,322

55,739

非现金伤亡(收益)损失

(52)

13

20

46

163

(39)

188

利息收入

(248)

(92)

(92)

(82)

(74)

(340)

(538)

(收益)房地产及其他投资销售亏损

71

(60,159)

(14)

-

(27)

(60,088)

(27)

技术实施成本(%1)

-

-

89

234

447

-

550

利率互换终止和按市值计价

-

-

-

-

18

-

(564)

追求成本

-

5

137

38

1,127

5

1,127

与服务和过渡相关的成本

(19)

3,199

-

-

-

3,180

-

诉讼和解损失和一次性审判费用(2)

3,201

-

-

-

-

3,201

-

其他杂项(%3)

(22)

49

(28)

17

100

27

96

调整后的EBITDA

美元和33,493美元

美元：31,588美元

美元：32,849美元

美元和31,006美元

$30,284

美元至65,081美元

$57,456

(%1)

费用与为期两年的实施有关。

(2)

包括针对公司作出的审判判决的诉讼和解损失290万美元，以及与诉讼事项有关的一次性审判费用34万美元。

(3)

包括投资(收益)损失。

居中空格

债务分析

(以千为单位)

债务到期日程表

年度到期

债务的未来到期日

固定安全

债务

不安全修复

债务

不安全

可变债务

合计

债务

%的

总债务

加权

平均利息

费率(%1)

2023(剩余部分)

美元人民币，人民币22,385美元

美元人民币，人民币-

美元人民币，美元，美元-

美元人民币，人民币22,385美元

2.5%

4.12%

2024

-

-

989

989

0.1%

12.68%

2025

30,851

-

18,000

48,851

5.5%

4.56%

2026

51,270

-

-

51,270

5.8%

3.73%

2027

50,309

-

-

50,309

5.7%

3.47%

此后

411,714

300,000

-

711,714

80.4%

3.42%

总债务

美元人民币，565,529美元

元人民币，30万美元

美元，约合人民币18,989元

元人民币，885,518美元

100.0%

3.54%

(%1)

年内到期债务的加权平均利率。

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

未偿债务余额

有担保固定利率-应付抵押贷款-其他

$1,367,679

$1279,340

$299,427

$300,956

$302,360

有担保的固定利率-房利美信贷安排

198,850

198,850

198,850

198,850

198,850

无担保浮动利率信用额度

18,989

143,469

113,500

171,500

73,000

无担保定期贷款

-

-

100,000

-

-

无担保优先票据

300,000

300,000

300,000

300,000

300,000

债务总额

$885518

$9,921,659

$101,011,777

$9,971,306

$1,874,210

应付抵押贷款-其他利率

4.14%

3.85%

3.85%

3.85%

3.85%

房利美信用贷款利率

2.78%

2.78%

2.78%

2.78%

2.78%

信用额度

7.35%

6.39%

5.23%

4.13%

3.04%

无担保定期贷款利率

-

-

5.57%

-

-

无担保优先票据利率

3.12%

3.12%

3.12%

3.12%

3.12%

总债务

3.54%

3.71%

3.62%

3.45%

3.27%

中央空间

资本分析

(单位为千，每股和单位金额除外)

三个月已结束

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

股权资本化

已发行普通股

14,949

15,032

15,020

15,376

15,373

未结清的经营伙伴关系单位

961

967

971

980

995

E系列首选单位(换算后)

2,094

2,103

2,119

2,186

2,186

普通股、单位和E系列优先股折算后的总流通股

18,004

18,102

18,110

18,542

18,554

每股普通股市场价格(期末收盘价)

美元，约合61.36美元

美元，约合人民币54.63元

美元，每股58.67美元

美元，从67.32美元

美元，约合81.55美元

股权资本化-普通股和单位

1,104,725美元

$1,988,912

1,062,514美元

1,248,247美元

$1,513,079

记录的优先股账面价值

美元至93,530美元

美元至93,530美元

美元至93,530美元

美元至93,530美元

美元至93,530美元

总股本

$1,198,255

1,082,442美元

1,156,044美元

1,341,777美元

$1,606,609

D系列首选单元

美元和16,560美元

美元和16,560美元

美元和16,560美元

美元和16,560美元

$18,627

债务资本化

总债务

$1,885,518

$1,921,659

1,011,777美元

$1,971,306

$1,874,210

总市值

$2,100,333

$2,020,661

$2,184,381

2,329,643美元

$2,499,446

总债务与总资本之比(%1)

42.2%

45.6%

46.3%

41.7%

35.0%

(%1)

总债务与总市值之比是一种非公认会计准则财务指标，是指资产负债表中未按未摊销递延融资成本进行调整的总债务除以资产负债表中的总债务、普通股、经营合伙单位和转换后的E系列优先股的总价值，以及期末已发行的C系列优先股和D系列优先股的账面价值。这一非公认会计准则财务指标不应被视为根据公认会计准则确定的经营结果的替代品。

三个月已结束

截至6个月

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

2023年6月30日

2022年6月30日

偿债覆盖率(1)

消费者信心指数为3.33 x

平均收益为2.70 x

平均收益为2.99 x

消费者信心指数为3.35 x

平均为3.39 x

平均收益为2.99 x

平均收益为3.16 x

调整后的EBITDA/利息支出加上优先分配和本金摊销

平均收益为2.83 x

平均收益为2.35 x

平均收益为2.58 x

平均收益为2.81 x

平均为2.83 x

平均收益为2.57 x

平均收益为2.64 x

净债务/调整后EBITDA(2)

平均价格为6.54 x

平均价格为7.22 x

平均价格为7.62 x

平均价格为7.71 x

为7.11 x

第一季度利润为6.73 x

平均价格为7.49 x

净债务和优先股/调整后EBITDA(2)

平均收益为7.36 x

第一季度为8.09 x

平均收益为8.46 x

平均为8.60 x

为8.03 x

平均价格为7.57 x

平均为8.47 x

分发数据

记录日期已发行的普通股和单位

15,910

15,999

15,991

16,356

16,368

15,910

16,368

已声明的公共分发总数

11,608美元

11,668美元

11,614美元

11,939美元

$11,948

23,276美元

23,892美元

每股和单位共同分配

美元和0.73美元

美元和0.73美元

美元和0.73美元

美元和0.73美元

$100.73

美元和1.46美元

美元和1.46美元

派息率(稀释后每股核心FFO和单位基准)(3)

57.0%

68.2%

62.4%

63.5%

65.2%

61.9%

69.5%

(%1)

偿债覆盖率的计算方法是调整后的EBITDA除以利息支出和本金摊销。这一术语是非公认会计准则的财务指标，不应被视为根据公认会计准则确定的经营业绩的替代品。请参阅非公认会计准则财务计量和调整部分中包含的调整后EBITDA定义。

(2)

净债务是未偿债务余额减去现金和现金等价物后的总余额。调整后的EBITDA按年率计算，期限不到一年。净债务和调整后的EBITDA是非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP确定的经营业绩的替代品。请参阅非公认会计准则财务计量和调整部分中包含的调整后EBITDA定义。

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

总债务

元人民币，885,518美元

美元，美元，921,659美元

1,011,777美元

美元人民币和971,306美元

美元人民币，人民币874,210美元

减：现金及现金等价物

9,745

8939

10,458

14,957

13,156

净债务

元人民币，875,773美元

美元人民币，人民币912,720美元

美元人民币1,001,319美元

美元人民币，人民币956,349美元

美元人民币，人民币861,054美元

(3)

派息率(稀释后每股核心FFO和单位基础)是当前普通股和单位的当前季度或年度分配率除以稀释后每股和单位的季度或年度核心FFO的比率。这一术语是非公认会计准则的财务指标，不应被视为根据公认会计准则确定的经营业绩的替代品。请参阅非GAAP财务衡量和调整部分中包含的核心FFO定义。

居中空格

第二季度同店对比

(以千为单位，不包括财产数据量和百分比)

包括公寓住宅

收入

费用

噪声

地区

2023年第二季度

2022年第2季度

%更改

2023年第二季度

2022年第2季度

%更改

2023年第二季度

2022年第2季度

%更改

科罗拉多州丹佛市

1,889

美元和11,968美元

美元人民币10,955美元

9.2%

美元/欧元，3944美元

美元/欧元，3,568美元

10.5%

10亿美元，约合人民币8,024元

元人民币和7,387美元

8.6%

明尼苏达州明尼阿波利斯

4,519

21,069

19,685

7.0%

9,088

8,880

2.3%

11,981

10,805

10.9%

北达科他州

2,422

9,241

8,482

8.9%

3,630

3,523

3.0%

5,611

4959

13.1%

东北奥马哈

872

3,443

3,134

9.9%

1,381

1,325

4.2%

2,062

1,809

14.0%

明尼苏达州罗切斯特市

1,129

5,760

5,235

10.0%

2,137

2,138

-0.5%

3,623

3,097

17.0%

明尼苏达州圣克劳德

832

3,459

3,177

8.9%

1,405

1,375

2.2%

2,054

1,802

14.0%

其他西部山区(%1)

1,222

5,164

4,718

9.5%

1,797

1,820

(1.3)%

3367

2,898

16.2%

同店合计

12,885

美元和60,104美元

元人民币和55,386美元

8.5%

美元，约23,382美元

美元，即22,629美元

3.3%

美元：36,722美元

美元，约合人民币32,757元

12.1%

噪声贡献率

加权平均入住率(2)

月平均

租金(3)

每户月平均收入(4)

地区

2023年第二季度

2022年第2季度

增长

2023年第二季度

2022年第2季度

%更改

2023年第二季度

2022年第2季度

%更改

科罗拉多州丹佛市

21.8%

96.1%

94.2%

1.9%

美元人民币1,928美元

1,820美元，1,820美元

5.9%

美元/美元；2,198美元

美元人民币2,053美元

7.1%

明尼苏达州明尼阿波利斯

32.6%

94.9%

95.0%

(0.1)%

1,463

1,394

4.9%

1,637

1,528

7.1%

北达科他州

15.3%

96.1%

95.6%

0.5%

1,201

1,118

7.4%

1,323

1,221

8.4%

东北奥马哈

5.6%

94.7%

97.2%

(2.5)%

1,262

1,126

12.1%

1,389

1,232

12.7%

明尼苏达州罗切斯特市

9.9%

95.0%

95.2%

(0.2)%

1,688

1,536

9.9%

1,790

1,624

10.2%

明尼苏达州圣克劳德

5.6%

91.7%

90.8%

0.9%

1,343

1,229

9.3%

1,512

1,401

7.9%

其他西部山区(%1)

9.2%

95.3%

96.5%

(1.2)%

1,327

1,207

9.9%

1,479

1,333

11.0%

同店合计

100.0%

95.2%

95.0%

0.2%

美元，1,467美元

美元，1,371美元

7.0%

1,634美元：1,634美元

1,509美元，1,509美元

8.3%

_

(%1)

包括蒙大拿州比林斯和南达科他州拉皮特城的公寓社区。

(2)

加权平均入住率定义为实际租金收入除以预定租金的百分比。预定租金收入代表所有公寓住宅的价值，其中已入住的公寓住宅按租赁合同租金估值，空置公寓住宅按估计市场租金估值。在计算已入住公寓的实际租金和空置房屋的市场租金时，不考虑拖欠和优惠。市场费率是根据社区新租赁的当前提供的有效费率来确定的，并被用作确定空置公寓住宅的市场费率的起点。Centerspace认为，加权平均入住率是一种有意义的入住率衡量标准，因为它考虑了每个空置单位按其估计的市场价格计算的价值。加权平均入住率可能不能完全反映实际入住率的短期趋势，加权平均入住率的计算可能无法与其他REITs披露的数据进行比较。

(3)

月平均租金为预定租金除以公寓住宅总数。

(4)

每套住房的月平均收入定义为总租金收入除以该期间的加权平均住房入住率。

居中空格

同店季度环比

(以千为单位，不包括财产数据量和百分比)

包括公寓住宅

收入

费用

噪声

地区

2023年第二季度

2023年第一季度

%更改

2023年第二季度

2023年第一季度

%更改

2023年第二季度

2023年第一季度

%更改

科罗拉多州丹佛市

1,889

美元；11,968美元

10美元，11,740美元

1.9%

美元/欧元，3944美元

元人民币和4,035美元

(2.3)%

10亿美元，人民币8,024

元人民币和7,705美元

4.1%

明尼苏达州明尼阿波利斯

4,519

21,069

20,805

1.3%

9,088

9,588

(5.2)%

11,981

11,217

6.8%

北达科他州

2,422

9,241

8,879

4.1%

3,630

3,814

(4.8)%

5,611

5,065

10.8%

东北奥马哈

872

3,443

3,356

2.6%

1,381

1,433

(3.6)%

2,062

1,923

7.2%

明尼苏达州罗切斯特市

1,129

5,760

5,648

2.0%

2,137

2228

(4.1)%

3,623

3,420

5.9%

明尼苏达州圣克劳德

832

3,459

3,351

3.2%

1,405

1,691

(16.9)%

2,054

1,660

23.7%

其他西部山区(%1)

1,222

5,164

5,080

1.7%

1,797

1,804

(0.4)%

3367

3,276

2.8%

同店合计

12,885

美元和60,104美元

元人民币和58,859美元

2.1%

美元，约23,382美元

美元：24,593美元

(4.9)%

美元：36,722美元

美元人民币34,266美元

7.2%

噪声贡献率

加权平均入住率(2)

月平均

租金(3)

每户月平均收入(4)

地区

2023年第二季度

2023年第一季度

增长

2023年第二季度

2023年第一季度

%更改

2023年第二季度

2023年第一季度

%更改

科罗拉多州丹佛市

21.8%

96.1%

95.8%

0.3%

美元人民币1,928美元

美元人民币1,912美元

0.8%

美元/欧元，2198美元

元人民币和2,162美元

1.7%

明尼苏达州明尼阿波利斯

32.6%

94.9%

94.6%

0.3%

1,463

1,454

0.6%

1,637

1,622

0.9%

北达科他州

15.3%

96.1%

95.9%

0.2%

1,201

1,175

2.2%

1,323

1,274

3.8%

东北奥马哈

5.6%

94.7%

94.0%

0.7%

1,262

1,234

2.3%

1,389

1,364

1.8%

明尼苏达州罗切斯特市

9.9%

95.0%

94.8%

0.2%

1,688

1,664

1.4%

1,790

1,759

1.8%

明尼苏达州圣克劳德

5.6%

91.7%

90.1%

1.6%

1,343

1,315

2.1%

1,512

1,490

1.5%

其他西部山区(%1)

9.2%

95.3%

95.1%

0.2%

1,327

1,319

0.6%

1,479

1,457

1.5%

同店合计

100.0%

95.2%

94.8%

0.4%

美元，1,467美元

1,450美元/美元

1.2%

美元，1,634美元

美元人民币1,606美元

1.7%

_

(%1)

包括蒙大拿州比林斯和南达科他州拉皮特城的公寓社区。

(2)

加权平均入住率定义为实际租金收入除以预定租金的百分比。预定租金收入代表所有公寓住宅的价值，其中已入住的公寓住宅按租赁合同租金估值，空置公寓住宅按估计市场租金估值。在计算已入住公寓的实际租金和空置房屋的市场租金时，不考虑拖欠和优惠。市场费率是根据社区新租赁的当前提供的有效费率来确定的，并被用作确定空置公寓住宅的市场费率的起点。Centerspace认为，加权平均入住率是一种有意义的入住率衡量标准，因为它考虑了每个空置单位按其估计的市场价格计算的价值。加权平均入住率可能不能完全反映实际入住率的短期趋势，加权平均入住率的计算可能无法与其他REITs披露的数据进行比较。

(3)

月平均租金为预定租金除以公寓住宅总数。

(4)

每套住房的月平均收入定义为总租金收入除以该期间的加权平均住房入住率。

居中空格

同店年初至今比较

(以千为单位，不包括财产数据量和百分比)

包括公寓住宅

收入

费用

噪声

地区

2023

2022

%更改

2023

2022

%更改

2023

2022

%更改

科罗拉多州丹佛市

1,889

美元：23,708美元

元人民币和21,580美元

9.9%

元人民币和7,979美元

元人民币和6,743美元

18.3%

美元，约合15,729美元

美元/欧元，14,837美元

6.0%

明尼苏达州明尼阿波利斯

4,519

41,874

38,689

8.2%

18,677

17,880

4.5%

23,197

20,809

11.5%

北达科他州

2,422

18,119

16,638

8.9%

7,444

7,176

3.7%

10,675

9,462

12.8%

东北奥马哈

872

6799

6,192

9.8%

2,815

2,652

6.1%

3,984

3,540

12.5%

明尼苏达州罗切斯特市

1,129

11,409

10,238

11.4%

4,365

4,235

3.1%

7,044

6,003

17.3%

明尼苏达州圣克劳德

832

6810

6,226

9.4%

3,095

2,874

7.7%

3,715

3,352

10.8%

其他西部山区(%1)

1,222

10,245

9,072

12.9%

3,601

3,438

4.7%

6,644

5,634

17.9%

同店合计

12,885

$118,964

美元人民币：108,635美元

9.5%

美元：47,976美元

美元：44,998美元

6.6%

美元，约70,988美元

美元，约63,637美元

11.6%

噪声贡献率

加权平均入住率(2)

月平均

租金(3)

每户月平均收入(4)

地区

2023

2022

增长

2023

2022

%更改

2023

2022

%更改

科罗拉多州丹佛市

22.2%

95.9%

94.1%

1.8%

美元人民币1,920美元

美元，1,806美元

6.3%

美元/美元；2,180美元

美元人民币2,023美元

7.8%

明尼苏达州明尼阿波利斯

32.7%

94.8%

94.6%

0.2%

1,459

1,384

5.4%

1,630

1,509

8.0%

北达科他州

15.0%

96.0%

95.2%

0.8%

1,188

1,111

6.9%

1,298

1,203

7.9%

东北奥马哈

5.6%

94.4%

96.4%

(2.0)%

1,248

1,111

12.3%

1,377

1,228

12.1%

明尼苏达州罗切斯特市

9.9%

94.9%

94.1%

0.8%

1,676

1,522

10.1%

1,774

1,607

10.4%

明尼苏达州圣克劳德

5.2%

90.9%

91.6%

(0.7)%

1,329

1214

9.5%

1,501

1,362

10.2%

其他西部山区(%1)

9.4%

95.2%

95.3%

(0.1)%

1,323

1,180

12.1%

1,468

1,298

13.1%

同店合计

100.0%

95.0%

94.5%

0.5%

1,459美元，1,459美元

美元，1,358美元

7.4%

1,620美元，1,620美元

美元人民币1,487美元

8.9%

_

(%1)

包括蒙大拿州比林斯和南达科他州拉皮特城的公寓社区。

(2)

加权平均入住率定义为实际租金收入除以预定租金的百分比。预定租金收入代表所有公寓住宅的价值，其中已入住的公寓住宅按租赁合同租金估值，空置公寓住宅按估计市场租金估值。在计算已入住公寓的实际租金和空置房屋的市场租金时，不考虑拖欠和优惠。市场费率是根据社区新租赁的当前提供的有效费率来确定的，并被用作确定空置公寓住宅的市场费率的起点。Centerspace认为，加权平均入住率是一种有意义的入住率衡量标准，因为它考虑了每个空置单位按其估计的市场价格计算的价值。加权平均入住率可能不能完全反映实际入住率的短期趋势，加权平均入住率的计算可能无法与其他REITs披露的数据进行比较。

(3)

月平均租金为预定租金除以公寓住宅总数。

(4)

每套住房的月平均收入定义为总租金收入除以该期间的加权平均住房入住率。

居中空格

投资组合摘要(%1)

截至三个月

2023年6月30日

2023年3月31日

2022年12月31日

2022/9/30

2022年6月30日

期末公寓住宅数量

同店

12,885

12,885

11,330

11,330

11,319

非同店

612

612

3,735

3,734

3,519

所有社区

13,497

13,497

15,065

15,064

14,838

平均月租金(2)

同店

美元：1,467美元

美元：1,450美元

美元和1,438美元

美元和1,411美元

美元和1,366美元

非同店

1,894

1,890

1,352

1,286

1,245

所有社区

美元和1,487美元

美元和1,470美元

美元和1,417美元

美元：1,381美元

美元和1,337美元

每间公寓住宅月平均收入(3)

同店

美元和1,634美元

美元和1,606美元

美元和1,592美元

美元和1,565美元

美元和1,518美元

非同店

2,072

2,066

1,471

1,417

1,329

所有社区

美元和1,654美元

美元和1,627美元

美元和1,562美元

美元和1,530美元

美元和1,473美元

加权平均入住率(4)

同店

95.2%

94.8%

94.9%

94.5%

94.8%

非同店

95.4%

95.9%

94.7%

94.6%

95.0%

所有社区

95.2%

94.9%

94.9%

94.5%

94.8%

运营费用占预定租金的百分比

同店

41.2%

43.9%

43.1%

42.5%

40.3%

非同店

38.8%

37.8%

51.7%

48.7%

47.1%

所有社区

41.1%

43.5%

45.1%

43.9%

41.8%

资本支出

每个公寓家庭-同店的总资本支出

美元，258美元

美元/欧元，115美元

美元，364美元

美元，465美元

美元，美元

_

(%1)

之前报告的金额不会因同一商店属性池的组成变化而进行修订。

(2)

月平均租金为预定租金除以公寓住宅总数。预定租金收入代表所有公寓住宅的价值，其中已入住的公寓住宅按租赁合同价格估值，空置公寓住宅按估计市场租金估值。在计算已入住公寓的实际租金和空置房屋的市场租金时，拖欠和优惠不在考虑之列。市场利率是使用社区新租赁的当前提供的有效利率来确定的，并被用作确定空置公寓住房的市场利率的起点。

(3)

每套住房的月平均收入定义为总租金收入除以该期间的加权平均住房入住率。

(4)

加权平均入住率是实际租金收入除以预定租金的百分比。该公司认为，加权平均入住率是衡量入住率的有意义的指标，因为该公司考虑了每个空置单位的价值，以其估计的市场价格计算。加权平均入住率可能不能完全反映实际入住率的短期趋势，加权平均入住率的计算可能无法与其他房地产投资信托基金披露的数据进行比较。

居中空格

资本支出

(千美元，不包括每个家庭的金额)

截至三个月

截至6个月

同一门店资本支出

2023年6月30日

2022年6月30日

2023年6月30日

2022年6月30日

同店公寓合计

12,885

12,885

12,885

12,885

建筑-外部

美元人民币，人民币231美元

美元，美元，62美元

美元人民币，人民币231美元

美元人民币，人民币595美元

建筑-室内

64

225

64

230

机械、电气和管道

775

308

1,059

533

家具和设备

153

113

178

193

园林绿化和庭院

3

138

3

221

人员更替

730

1,346

1,509

2,080

正在进行的工作

1,370

305

1,767

(205)

资本支出-同店

美元人民币3,326美元

美元人民币2,497美元

美元人民币和4,811美元

美元人民币3,647美元

每套公寓家庭-同店的资本支出

美元人民币，人民币258美元

元人民币，194美元

美元，373美元

元人民币，283美元

增值

美元/欧元，5952美元

元人民币和6,327美元

元人民币和8,489美元

10,011美元，10,011美元

总资本支出-同店

美元，9,278美元

美元人民币1,824美元

美元/欧元，13,300美元

美元，每股13,658美元

每个公寓的总资本支出家庭-同店

元人民币，720美元

元人民币，685美元

美元人民币1,032美元

美元，1,060美元

截至三个月

截至6个月

资本支出-所有资产

2023年6月30日

2022年6月30日

2023年6月30日

2022年6月30日

所有属性-加权平均公寓住宅

13,497

14,838

14,019

14,838

资本支出

美元人民币3,404美元

元人民币和2,892美元

元人民币和5,134美元

美元/欧元，4,217美元

每个公寓住宅的资本支出

美元人民币，人民币252美元

美元，美元，195美元

元人民币，366美元

美元，284美元

增值

5976

6,367

8,606

10,051

收购资金

5,290

1,364

9962

2,564

总资本支出

14,670

10,623

23,702

16,832

每个公寓住宅的总资本支出

美元，1,087美元

元人民币，716美元

美元人民币1,691美元

美元人民币1,134美元

截至三个月

截至6个月

增值资本支出

2023年6月30日

2022年6月30日

2023年6月30日

2022年6月30日

内部-单位

同店

美元人民币1,499美元

美元人民币1,318美元

美元/欧元，5718美元

元人民币和6955美元

非同店

-

-

-

-

室内单位总数

美元人民币1,499美元

美元人民币1,318美元

美元/欧元，5718美元

元人民币和6955美元

公共区域和室外

同店

美元人民币1,330美元

美元人民币1,917美元

美元，美元，2555美元

美元/欧元，1,850美元

非同店

24

53

117

53

公共区域和室外合计

美元人民币1,354美元

美元人民币1,970美元

美元/欧元，2672美元

元人民币和4,903美元

正在进行的工作

同店

元人民币，123美元

美元，美元，92美元

美元，美元，216美元

美元人民币(1,794美元)

非同店

-

(13)

美元人民币，人民币-

美元人民币，人民币，人民币(13美元)

正在进行的工作总数

元人民币，123美元

美元，美元，79美元

美元，美元，216美元

美元人民币(1,807美元)

增值资本支出总额

同店

美元/欧元，5952美元

元人民币和6,327美元

元人民币和8,489美元

10,011美元，10,011美元

非同店

24

40

117

40

投资组合总增值

美元/欧元，5976美元

元人民币和6,367美元

元人民币和8,606美元

10,051美元，10,051

居中空格

2023年财务展望

(千，不包括每股和每户金额)

Centerspace在下表中修正了对2023年的展望。

截至6个月

2023以前的展望范围

2023修订后的展望范围

2023年6月30日

低

高

低

高

YTD实际

金额

金额

金额

金额

同店增长

收入

美元人民币，人民币118964元

6.00%

8.00%

6.50%

8.00%

费用可控

30,261

3.00%

4.50%

2.00%

3.50%

不可控费用

17,715

8.00%

9.50%

7.50%

9.00%

总费用

美元人民币、人民币47,976元

4.75%

6.25%

4.00%

5.25%

同店NOI(%1)

美元人民币，人民币70,988元

7.00%

9.00%

8.50%

10.00%

NOI的组件(%1)

同店

美元人民币，人民币70,988元

美元；138,300美元

美元：14.13万美元

美元：13.7万美元

美元；13.9万美元

非同店

4,609

8,900

9,100

9,000

9,200

其他属性

1,581

2,000

2,400

1,700

1,800

处置

1,526

元人民币和2,500美元

美元，2800美元

元人民币和7,200美元

元人民币和7,400美元

总噪声(%1)

美元人民币，人民币78,704元

美元：15.17万美元

美元；155,600美元

美元：154,900美元

美元和157,400美元

来自投资和资本市场活动的增值(稀释)，不包括股票数量变化的影响

美元的人民币，人民币-

-

-

(400)

(200)

其他营业收入和费用

综合、行政和物业管理

(16,700)

(32,300)

(31,500)

(31,100)

(30,700)

伤亡损失

(305)

(1,500)

(1,300)

(1,300)

(1,100)

诉讼和解损失

(2,864)

-

-

(3,200)

(3,200)

非房地产折旧及摊销

(180)

(375)

(325)

(375)

(325)

非控股权益

(65)

(110)

(100)

(110)

(100)

其他营业收入和费用合计

美元人民币，美元，人民币(20,114)

美元(34,285)

美元(33225美元)

美元(36,085)

美元(35,425美元)

利息支出

美元人民币、人民币(18,960美元)

(37,400)

(36,900)

(37,000)

(36,600)

利息和其他收入

310

美元/欧元，160美元

美元，350亿美元

美元，600美元

美元，800美元

向优先股股东分红

(3,214)

(6,400)

(6,400)

(6,400)

(6,400)

适用于普通股和单位的FFO-摊薄(1)

美元人民币，人民币36,726元

美元/欧元，73,775美元

美元人民币79,425美元

美元，约75,615美元

美元人民币79,575美元

非核心收支

非现金伤亡(得)和损失

美元人民币、人民币(39美元)

元人民币，500美元

美元，300美元

美元，400美元

美元，200美元

利率互换摊销

297

900

1,000

900

1,000

摊销承担的债务

(232)

-

-

-

-

追求成本

5

70

60

70

60

与服务和过渡相关的成本

3,180

3,200

3,200

3,180

3,180

诉讼和解损失和一次性审判费用

3,201

-

-

3,200

3,200

其他杂项

27

(310)

(350)

(310)

(350)

非核心收入和支出合计

美元人民币、人民币6439美元

元人民币和4,360元人民币

美元/欧元，4,210美元

元人民币和7,440美元

元人民币和7,290美元

适用于普通股和单位的核心FFO-摊薄(1)

美元人民币，人民币43,165元

美元人民币：78,135美元

美元人民币：83,635美元

美元人民币：83,055美元

美元人民币：86,865美元

EPS-稀释

美元人民币、人民币2.55

美元人民币2.73美元

美元人民币3.62美元

美元人民币，人民币2.84美元

美元人民币3.64美元

稀释后每股FFO(1)

美元人民币、人民币2.01

美元，欧元，4.03美元

美元，欧元，4.33美元

美元，美元，4.14美元

美元，欧元，4.35美元

稀释后每股核心FFO(1)

美元人民币、人民币2.36

美元/欧元，4.27美元

美元，美元，4.56美元

美元，美元，4.55美元

美元/欧元，4.75美元

加权平均流通股-稀释后

18,313

18,300

18,325

18,250

18,275

其他假设

同店资本支出(每户)

美元人民币，373美元

美元/美元；1,100美元

1,150

美元/美元；1,100美元

1,150

增值支出

美元人民币、人民币8606元

美元；24,500美元

美元；27,500美元

美元，约31,500美元

美元，约合人民币34,500元

投资

美元的人民币，人民币-

美元人民币，美元，美元-

美元人民币，美元，美元-

元人民币和95,000美元

美元和10万美元

处置

美元人民币，人民币144,255元

美元：155,000美元

美元：16.5万美元

美元和22万美元

美元；225,000美元

(%1)

NOI、FFO和核心FFO是非GAAP财务衡量标准。有关它们的用法和表示的更多信息，以及与最直接可比较的GAAP衡量标准的对账，请参阅上述补充财务和运营数据中的“非GAAP财务衡量标准和调整”。

普通股股东可用于FFO和核心FFO的净收益(亏损)对账

下表显示了FFO和核心FFO对普通股股东可用净收益(亏损)的对账，这两种非GAAP财务衡量标准在“非GAAP财务衡量和调整”中有更详细的描述。它们不应被视为净收益或任何其他公认会计准则业绩衡量的替代办法，而应被视为一种额外的补充衡量标准。FFO和核心FFO也不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不表明可用于满足所有现金需求的资金，包括偿还债务或向股东进行分配的能力。以下提供的展望和预测是基于当前的预期，具有前瞻性。

以前的展望

修订后的展望

截至6个月

截至12个月

截至12个月

2023年6月30日

2023年12月31日

2023年12月31日

实际

低

高

低

高

普通股股东可获得的净收入

美元人民币，人民币38,494元

美元人民币：57,839美元

美元人民币74,307美元

美元人民币59,679美元

美元人民币74,457美元

非控股股权-经营合伙企业和E系列优先股

7,854

(7,795)

(7,885)

(7,795)

(7,885)

折旧和摊销

50,364

92,556

91,768

92,556

91,768

折旧较少-非房地产

(180)

(375)

(325)

(375)

(325)

折旧较少-部分拥有的实体

(38)

(110)

(100)

(110)

(100)

房地产销售收益

(60,088)

(68980)

(78,980)

(68980)

(78,980)

向优先单位持有人分红

320

640

640

640

640

适用于普通股和单位的FFO-摊薄

美元人民币，人民币36,726元

美元/欧元，73,775美元

美元人民币79,425美元

元人民币和75,615美元

美元/欧元，79,575美元

调整核心FFO：

非现金伤亡(收益)损失

(39)

500

300

400

200

利率互换终止、摊销和按市值计价

297

900

1,000

900

1,000

摊销承担的债务

(232)

-

-

-

-

追求成本

5

70

60

70

60

与服务和过渡相关的成本

3,180

3,200

3,200

3,180

3,180

诉讼和解损失和一次性审判费用

3,201

-

-

3,200

3,200

其他杂项

27

(310)

(350)

(310)

(350)

适用于普通股和单位的核心FFO-稀释

美元人民币，人民币43,165元

美元人民币：78,135美元

美元人民币和83,635美元

美元人民币和83,055美元

美元人民币和86,865美元

每股净收益-稀释后

美元人民币、人民币2.55

美元，美元，2.73美元

美元人民币，人民币3.62美元

美元人民币，人民币2.84美元

美元人民币，人民币3.64美元

每股FFO-稀释后

美元人民币、人民币2.01

美元人民币，人民币4.03美元

美元人民币，人民币4.33美元

美元人民币，人民币4.14美元

美元人民币，人民币4.35美元

每股核心FFO-稀释后

美元人民币、人民币2.36

美元人民币，人民币4.27美元

美元，美元，4.56美元

美元人民币，人民币4.55美元

美元，美元，4.75美元

营业收入与净营业收入的对账

净营业收入，或NOI，是一种非GAAP财务指标，该公司将其定义为房地产总收入减去房地产运营费用，包括房地产税。Centerspace认为，NOI是衡量房地产经营业绩的重要补充指标，因为它提供了一种不受房地产销售和其他投资、折旧、摊销、融资成本、物业管理费用、伤亡损失以及一般和行政费用影响的经营指标。NOI不代表符合公认会计原则的经营活动产生的现金，不应被视为净收益、普通股股东可用净收入或经营活动现金流量的替代指标，以衡量财务业绩。

以前的展望

修订后的展望

截至6个月

截至12个月

截至12个月

2023年6月30日

2023年12月31日

2023年12月31日

实际

低

高

低

高

营业收入

美元人民币，人民币68,563美元

美元人民币：94,324美元

美元：110,012美元

美元人民币和96,060美元

美元；109,948美元

调整：

一般、行政和物业管理费用

16,700

32,300

31,500

31,100

30,700

伤亡损失

305

1,500

1,300

1,300

1100

折旧和摊销

50,364

92,556

91,768

92,556

91,768

出售房地产和其他投资的收益

(60,092)

(68980)

(78,980)

(68980)

(78,980)

诉讼和解损失

2,864

-

-

2,864

2,864

净营业收入

美元人民币，人民币78,704元

美元：15.17万美元

美元：155,600美元

美元：154,900美元

美元：15.74万美元

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