房利美：美国房屋销售将持续低迷，直到抵押贷款利率接近6%

房利美(OTCQB：FNMA)预测，美国的购房将继续低迷，直到更强劲的收入增长和更低的抵押贷款利率-接近6%-帮助恢复房地产市场的负担能力。

房利美(Fannie Mae)副总裁兼副首席经济学家马克·帕利姆(Mark Palim)指出，诚然，抵押贷款利率自去年年底以来一直处于较低的高点(即呈下降趋势)，因为债券市场投资者现在似乎预计经济增长和通胀的路径将放缓。截至8月15日，30年期固定抵押贷款的合同利率为6.49%，低于2023年10月25日7.80%的周期峰值。

帕利姆说：“从表面上看，较低的利率环境应该有利于房屋销售，因为它有助于放松所谓的‘锁定效应’的控制，并有助于更普遍地提高人们的负担能力。”不过，他补充说，抵押贷款申请、房源信息和其他高频数据“表明，许多潜在购房者仍然不愿这么做。”在房价增速继续超过收入增速的情况下，情况尤其如此。

有趣的是，随着借贷成本的下降，按揭再融资正在经历显著的反弹，而购买需求仍然低迷。复兴宏观研究公司在最近的一篇X帖子中说，再融资比一年前飙升了118%，而购房贷款申请下降了约8%。

即使最近抵押贷款利率下滑，房利美(OTCQB：FNMA)经济和战略研究小组预计，2024年剩余时间内，房屋总销量将低于之前的预测(478万套)，然后在2025年进一步回升(519万套)。它预计，到今年年底，抵押贷款利率平均为6.4%，到明年年底，平均为5.9%。

考虑到房屋建筑商的强劲利润率预计将导致未来几个季度的让步，ESR集团继续认为，与现房销售相比，新房销售表现更强劲。尽管如此，由于在建房屋数量的增加，新开工数量预计会在短期内放缓，这可能会推迟新项目，直到现有库存出售。

与美联储2022年3月开始加息之前相比，抵押贷款利率仍然相当高。但由于供应仍然有限，加上有利的人口结构，美国S最大的住宅建筑商D.R.Horton(纽约证券交易所代码：DHI)似乎并不介意。

同样，Lennar(纽约证券交易所股票代码：LEN)6月中旬公布的第二财季收益超过了分析师的平均预期，因为销售激励措施帮助提振了这三个月的订单和交货量。PulteGroup(纽约证券交易所股票代码：PHM)第二季度的收益也超过了华尔街的预期，这得益于成交量、平均售价和毛利率的增加。

其他住宅建筑商：KB Home(NYSE：KBH)、Toll Brothers(NYSE：TOL)、Beazer Home(NYSE：BZH)、Tri Pointe Home(NYSE：TPH)、NVR(NYSE：NVR)、Taylor Morison Home(NYSE：TMHC)、Meritage Home(NYSE：MTH)。

房地产经纪公司：Redfin(NASDAQ：RDFN)，Zillow(NASDAQ：Z)(NASDAQ：ZG)，Compass(NYSE：COMP)，OpenDoor Technologies(NASDAQ：OPEN)，Re/Max(RMAX)。