房利美：美国房屋销售将持续低迷，直到抵押贷款利率接近6%

房利美（OTCQB：FNMA）预测，美国的购房活动将继续低迷，直到收入增长强劲和抵押贷款利率下降（接近6%）的结合有助于恢复房地产市场的负担能力。

诚然，抵押贷款利率一直在不断降低（即，房利美副总裁兼副首席经济学家马克·帕利姆（Mark Palim）指出，自去年年底以来，债券市场投资者“现在似乎预计经济增长和通胀将放缓”。截至8月15日，30年期固定抵押贷款的合同利率为6.49%，低于2023年10月25日7.80%的周期峰值。

帕利姆说：“从表面上看，较低的利率环境除了有助于更广泛地提高负担能力外，还有助于放松所谓的‘锁定效应’的控制，从而有利于房屋销售。”尽管如此，他补充说，抵押贷款申请、房源观点和其他高频数据“表明许多潜在购房者仍然不愿意跳槽”。随着房价增长继续超过收入增长，这一点尤其如此。

有趣的是，随着借贷成本下降，抵押贷款再融资正在经历显着反弹，而购买需求仍然低迷。Renaissance Macro Research在最近的X帖子中表示，再融资比一年前激增了118%，而购房贷款申请则下降了约8%。

尽管抵押贷款利率最近下滑，房利美（OTCQB：FNMA）的经济与战略研究小组预计，到2024年剩余时间，房屋销售总额将低于之前的预测（为478万套），然后直到2025年才会有意义地回升（为519万套）。它预测到今年年底抵押贷款利率平均为6.4%，到明年年底平均为5.9%。

由于房屋建筑商的强劲利润率预计将导致未来几个季度的让步，SR集团继续认为新房销售比现房销售更强劲。尽管如此，由于已在建房屋数量增加，预计新开工量短期内将放缓，这可能会推迟新项目，直到现有库存售出。

相对于2022年3月美联储开始加息之前，抵押贷款利率仍然相当高。但这似乎并没有困扰DR霍顿（纽约证券交易所代码：DHI），美国'由于供应仍然有限和有利的人口结构，这是最大的房屋建筑商。

同样，Lennar（纽约证券交易所代码：LEN）6月中旬公布的第二财季收益超过了分析师的平均预期，因为销售激励措施有助于提振三个月期间的订单和交付。普特集团（NYSE：PHM）第二季度收益也超过了华尔街的预期，这得益于收盘价、平均销售价格和毛利率的增长。

其他房屋建筑商：KB Home（纽约证券交易所代码：KBH）、Toll Brothers（纽约证券交易所代码：TOL）、Beazer Homes（纽约证券交易所代码：BZH）、Tri Pointe Homes（纽约证券交易所代码：TPH）、NVR（纽约证券交易所代码：NVR）、Taylor Morrison Home（纽约证券交易所代码：TMHC）、Meridan Homes（纽约证券交易所代码：MTH）。

房地产经纪商：Redfin（纳斯达克股票代码：RDFN）、Zillow（纳斯达克股票代码：Z）（纳斯达克股票代码：ZG）、Compass（纽约证券交易所股票代码：opp）、Opendoor Technology（纳斯达克股票代码：OPEN）、Re/Max（RMAX）。