ESG发展：稳步推进

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摘要：治理效果的最终检验标准应是良好生产经营行为带来的利润增长。

观点指数 2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。以下为报告节选：

在落实“双碳”目标的指引下，2024上半年ESG领域监管新政纷至沓来，推动着国内ESG发展进入新阶段。

A股三大交易所发布最新指引，一方面补足披露标准不统一，信披质量不高的缺陷；另一方面也意味着强制披露时代的来临。联交所进一步规范气候信息披露，信披体系建设趋向于成熟与完备。

国内不动产企业于下行周期中承受着较大的压力，ESG作为第二财报，披露率和关注度亦受到重视。从观点指数统计的样本来看，物企2023年度ESG报告披露率达到92.06%，房开企业披露率达到84.47%。头部企业参与评级的热度也有所增长，整体的评级结果较往年保持稳定。

环境维度上，绿色建筑、绿色金融以及能耗管理是主要关注方向。企业明确绿色建筑发展战略，将其与绿色金融挂钩，拓宽绿色债券、绿色贷款等融资渠道。绿色金融领域主要以头部房企为主，其中中国金茂的100亿元碳中和CMBS使其在该领域表现亮眼。

社会维度上，保交楼是房地产工作的头号工程；同时，在保障房建设、城市更新及老旧小区改造等领域，企业也积极作为。在乡村振兴参与方面，过往的“输血式”扶贫则向精准扶贫转变。

治理领域，企业致力于完善ESG管理架构和策略，通过建立完善的内部监管和信息披露制度，来提高企业治理的质量，降低治理风险。观点指数认为，治理效果的最终检验标准应是良好生产经营行为带来的利润增长。

A股与港股“新指引”出台，信披要求提升

作为对传统财务信息披露的补充，ESG信息披露的质量与标准的统一越来越受到政府、监管机构以及资本市场的关注。

2024年4月，A股三大交易所分别发布《可持续发展报告（试行）指引》，并宣布2024年5月1日起实施。这一指引标志着国内首次由监管机构正式推出一套系统性且规范化的可持续发展信息披露指南，引导上市公司更好地整合和报告可持续发展相关信息；也意味着强制披露的时刻即将来临。

《新指引》强调，报告期内持续被纳入上证180、科创50、深证100、创业板指数样本公司，以及境内外同时上市的公司应当按照要求披露《可持续发展报告》，鼓励其他上市公司自愿披露，后者主要是考量了创新型中小企业的发展阶段特点。

总体来看，《新指引》既借鉴了境内外ESG信息披露的准则，上市公司披露经验和最佳实践，又立足于中国国情和资本市场现状，兼收并蓄体现中国特色。

例如，该指引强调“双重重要性原则”，要求上市公司进行信息披露时，既要考虑议题对企业财务的重大影响，也要考虑其对经济、社会和环境产生的深远影响，与ESRS（欧洲可持续发展报告标准）和GRI（全球报告倡议组织）准则保持一致，响应了可持续发展议题对企业价值的影响及经济、社会和环境影响的平衡。

披露框架方面，指引指出具备财务重要性的可持续发展议题，应当围绕“治理—战略—影响、风险和机遇管理—指标与目标”四个核心内容进行分析和披露。

《新指引》还指出，披露主体应当分析并披露可持续发展相关风险和机遇对公司当期财务状况、经营成果、现金流的影响，以及相关风险和机遇是否会对公司下一年度财务状况、经营成果、现金流产生重大影响。

观点指数认为，这将有助于提升上市公司可持续发展信息披露的质量，彰显优质公司投资价值，有利于资本市场吸引更多境内外的中长期资金。

期内的4月19日，联交所也发布最终的有关气候信息披露规定的咨询总结，并刊发协助发行人遵守新气候规定的实施指引，将《环境、社会及管治报告指引》名称修订为《环境、社会及管治报告守则》，进一步强调其强制地位。

《守则》新增D部分，即对气候信息披露要求进一步规范，替代原A部分气候相关披露要求。此次气候规定根据IFRS S2（《国际财务报告可持续披露准则第2号》）制定，并参考了TCFD（气候相关财务信息披露工作组）建议的四大核心支柱，即管治、策略、风险管理以及指标及目标；整体上香港ESG信披体系建设趋向于国际化标准，正在走向成熟和完备。

据观点指数了解，多市场ESG监管趋严态势较为明确，ESG评级服务和数据产品已成为近年来的监管重点。而境内市场ESG监管加强主要体现在信贷、债券、基金等领域。

与此同时，ESG大热现象下也有一些反对的声音出现。有观点指出，ESG使企业不得不在并非主业和核心竞争力的环境保护和社会责任履行上投入大量的资本与精力；在实操环节，不可避免地导致各种显性的和隐性的公司治理成本持续攀升；本质上ESG是公益愿景伪装下的治理陷阱，动摇了企业未来可持续发展的根本。

不动产企业ESG披露率高，评级保持稳定

国内不动产业自2020年下半年开始已在下行周期中走过四年之久，企业的压力仍存，ESG作为企业的第二份财报也受到一定关注，同时近些年企业的ESG报告披露率呈现逐年提升的趋势。

Wind截至7月20日数据显示，A股2024年以来共有2146家公司披露了2023年度ESG独立报告，披露率为40.56%。按行业来看，金融行业披露率最高，达到92.68%；房地产行业披露率达到了54.37%。

观点指数监测的63家样本物企2023年度ESG披露率达到92.06%，103家房开企业披露率达到84.47%，均较上年度有轻微下降，主要原因是一些房企及物企出险，年度报告延期，但整体来说披露积极。同时，港股企业披露率较A股更高，主要因为港交所ESG理念付诸实践更早，市场主导性更强，披露要求也更加严格。

从报告披露的形式来看，主要涉及三类，即环境、社会及管治报告（ESG报告）；可持续发展报告与企业社会责任报告；也有少部分物企将ESG内容整合在年报中共同发布，如东原仁知服务、德商产投服务及建发物业等。

但以上各种形式都展现了不动产企业在可持续发展方面的实践情况。目前，监管新规和信披指引不断完善，企业构建和完善ESG生态是必然趋势。

除了披露率保持较高水平，当前头部企业参与评级的热度也有所提高，整体的评级结果较往年保持稳定，极少部分房企（如龙湖集团等）评级有提升。

具体来看，头部不动产企业接受的评级机构既包括国际评级机构，也包括国内评级机构，选择比较多元；中小企业参与评级少，主要以国内机构为主，Wind是主力，也包括中诚信绿金等。

例如，中海获得的评级就包括晨星（Sustainalytics）、全球房地产可持续标准（GRESB）、明晟（MSCI）、标普全球（S&P Global）企业可持续发展评估（CSA）、秩鼎、万得（Wind ESG）以及商道融绿等。

据观点指数统计，不动产企业的明晟（MSCI）评级结果主要以BBB级别为主，即行业平均水平，未有AAA这类最高评级，物企中评级最高的为越秀服务，头部不动产企业整体保持稳定。

其中，龙湖集团2023年在ESG领域成绩优异，MSCI ESG评级跃升两级至AA级，为内地房企的最高评级水平，并成为当年内地首家评级实现两级跨越性提升的房企；首次被纳入“恒生可持续发展企业基准指数”等。

另外值得关注的还有太古地产，该公司连续7年获得全球房地产可持续标准（GRESB）的“全球业界领导者-综合物业发展类别”，总评分在所有参与企业中高踞第二。2015年至今入选恒生可持续发展企业指数成分股，并获得最高可持续发展评级“AAA”。

环境（E）：企业重视打造绿色建筑，以中长期战略为指引

从各不动产企业公布的ESG报告来看，环境维度是最重要的关注方向。涉及的重要性议题包括绿色建筑的设计与推广、绿色/可持续金融、节能减排或能源管理、废弃物与污染物管理等。

绿色建筑通常指在建筑全生命周期内，节约资源、保护环境、减少污染，为使用者提供健康、适用、高效使用空间，最大限度实现人与自然和谐共生的高质量建筑，具体包括民用和工业两种。需要的技术措施包括结构性保温系统、自然通风、天然采光、可再生能源利用、节水型器具应用以及智慧运维管理系统等。

近年来ESG热度不断提升的既有环境压力增大、建筑节能减排需求提升的要求，也有政策不断推动与技术进步的影响。例如，报告期内北京、青岛、佛山、六盘水等城市推出了购买绿色建筑公积金贷款额度可上浮10%-20%左右等政策。龙湖集团ESG报告中提及，目前有 13个省份(直辖市)明确了对星级绿色建筑的财政补贴额度，补贴范围10-100元/平方米。

观点指数统计发现，头部不动产企业（主要以住开、商业为主）在绿色建筑领域已有显著的成果，中小型企业多保持跟进状态。

例如，万科截至2023年底满足绿建评价标准的面积累计超3.28亿平方米，获得绿色仓库认证或LEED金级认证项目超45个，合计建筑面积达319.05万平方米。新城控股的绿建项目主要以吾悦广场为主，近三年累计获得国家绿色建筑运行标识项目共计42个，国家智慧建筑4个，超低能耗建筑2个，LEED认证12个，WELL认证3个。ESR截至2023年末，42.8%的资产组合已获得可持续建筑认证与评级，总建筑面积约1300万平方米。

同时，不动产开发企业较多都制定了绿色建筑发展战略，少部分提出了明确的短期及中长期目标。

据雅居乐集团绿色发展中长期规划，2025年依据雅居乐绿色建筑二星级标准设计占绿色建筑面积比例达30%以上；运用海绵城市设计理念及技术80%以上；采用装配式工艺80%以上。2030年上述比例分别达到80%、90%及90%以上。

站在企业角度，绿色建筑主要有三方面助益，即降低运营阶段能耗，从而降低运营成本；享受超低能耗建筑扶持政策带来的政府补贴；有助于企业申请绿色债券、绿色贷款，拓宽融资渠道，节约融资成本。但也面临初始投资成本相对较高及回报周期较长的问题；当前金融渠道缺乏适应建筑较长运作周期的融资方式，存在“期限错配”等问题。

绿色金融以头部为主，成本优势显著

随着国内外融资环境的变化，绿色金融的理念更加深入，不少企业都尝试通过绿色金融工具来缓解融资压力，具体包括绿色债券、可持续发展表现挂钩贷款及碳中和CMBS，另还有REITs+私募等运作模式。

国内市场上，中国金茂在绿色金融领域表现亮眼。该公司2022年正式进入绿债领域，当年4月以北京凯晨世贸中心为基础资产设立碳中和专项CMBS，发行额度高达87.08亿元，创下了全国规模最大的碳中和CMBS产品的纪录。

2023年2月，金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）项目获上交所受理通行，计划发行规模达100亿元，为全国最大规模的储架碳中和CMBS。之后两个月内，金茂先后完成了该产品首期和第二期的发行，发行规模合计65.01亿元。

2024年2月26日，金茂申万-上海金茂大厦第3期绿色资产支持专项计划（碳中和）在上交所成功发行，规模34.99亿元，种类为CMBS，期限为5+5+5年，票面利率3.20%。至此，金茂100亿碳中和债券发行完毕。

其底层资产——上海金茂大厦项目是金茂商业的代表作，单体建筑面积达29万平方米，是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等设施于一体的多功能型摩天大楼。

另外，亚太地区领先的新经济不动产资产管理公司，最大的上市房地产投资管理公司之一ESR表示，其已完成共7笔总值约40亿美元的可持续发展表现挂钩贷款（SLLs），包括香港首笔用于建设物流中心的绿色贷款，并在2023财政年度后将可持续发展表现挂钩贷款规模再增加至总额约44亿美元。

其中，用于建设香港葵涌冻仓储存及物流中心的88亿港元绿色贷款为2023年香港最大额度的绿色贷款之一，建设项目计划按照最严格的绿色建筑标准兴建，以取得“领先能源与环境设计”建筑主体与外壳类别，以及“绿建环评”新建建筑铂金级认证为目标。

据观点指数了解，绿色融资具有一定的成本优势，但在不动产行业总体规模上占比较小。

商道融绿研究显示，2023年共有481只绿债上市，规模上金融业占比最高，达到了58.97%；房地产业只有19只绿债上市，数量占比为3.95%，规模为292.98亿元，规模占比为3.49%。

招商蛇口介绍，其2023年成功发行两期绿色中票，余额合计9.50亿元，占整体债券融资余额的比例为1.50%。其中，2023年注册绿色中票额度6.60亿元，成功发行绿色中票4亿元（3年期，利率2.90%），为同期同类债券最低利率。2023年绿色中票成本低于公司平均融资成本57BP，每年可节约利息费用约228万元。

观点指数认为，当下不动产企业对绿色金融的整体重视度并不高，仅有头部和一些港资企业（如招商蛇口、太古地产、恒隆地产等）搭建了绿色金融框架或设立了绿色金融目标。

例如，恒隆地产计划2024年底可持续金融占公司债及可用信贷额度总额的60%。越秀地产表示2023年实现了超过25%的债券及借款融资来源于绿色金融，并且正朝着2024年将这一比例提升到35%的目标迈进。更进一步，计划到2030年达到至少50%的债券及借款融资来自绿色金融。

智能化平台助力能耗管理，商业办公场景应用普遍

不动产是耗能“大户”，对双碳目标的实现来说举足轻重。德勤数据估计，房地产行业占全球二氧化碳排放量的40%，其中大部分来自建筑运营阶段的能源消耗。

观点指数观察到，环境维度中，不动产企业普遍借助智能化平台或手段，在商业、办公、产业园、物流仓储、租赁住宅等场景中广泛进行减碳活动。其中，商业和办公场景是应用重点。

太古地产于2019年宣布建设云端智能能源管理平台，现正分阶段启用。该平台应用物联网、大数据分析、人工智能及云端电脑技术，以建筑物营运数据作为依据，提供能源管理和节能的深入分析。

目前，平台于太古坊、太古广场、太古城中心、东荟城、广州太古滙、颐堤港和成都太古里运作，最终将在香港及中国内地所有物业中全面应用。

据介绍，2023年太古地产全球物业组合的绝对碳排放较2019年基准减少29%。年内，太古地产继续采用创新的低碳技术及管理措施。部分物业组合的能源需求上升，主要是随着疫情舒缓，商场和办公楼的制冷能耗和人流增加所致。

另外，商业办公场景中的租户也逐渐开始在减碳方面付诸实践。仲量联行的研究显示，42%的投资者和34%的建筑物使用者正在将绿色条款添加到租赁合同中。

据了解，保利发展表示旗下公寓公司与在租住户签署《N+青年公寓租户公约》，鼓励租户采纳低碳生活习惯；商旅公司更新所有与商业项目商户、租户新签订的《物业管理合同》，将绿色租赁纳入商业合同条款。合同明确要求餐饮商户装修时须安装节能型油烟排风和补风系统，并在不使用时关闭系统以减少能源消耗。恒隆地产则表示自2024年4月1日起，旗下内地半数运营的物业已通过绿电采购协议使用可再生能源供电，绿电能源采购协议覆盖上海、无锡、昆明及济南项目。

观点指数认为，绿色租约有助于租户与业主之间共享绿色改造和运营所带来的成本和收益，共同推进行业的绿色可持续发展，但具体实践效果还有待观察。

社会（S）：头部房企重视保障房建设，供应链管理平台数字化成趋势

社会维度主要涉及四大议题体系，分别为产品与服务质量，健康与安全、雇佣及人才发展、社会发展赋能。不动产企业的重要性议题矩阵显示，供应链管理、客户隐私及信息安全，乡村振兴等子议题被普遍重视。

同时，较多头部房企提及保障房建设、城市更新及老旧小区改造等，旨在提高客户（住户/租户）居住质量，赋能城市发展。另有部分房企（如华发股份、融创中国、旭辉控股等）提到要做好保交楼，保交付工作。

近两年来，这是房地产工作的“头号工程”，购房者作为房地产行业规模最大的利益相关者，维护和保障其权利是房企承担社会责任的重中之重。

据观点指数了解，2023年以碧桂园、万科为首的房企开展了积极的保交楼工作，其中，碧桂园2023年共交付60万套，交付面积为7260万平方米，位列榜首。今年上半年碧桂园已交付15.45万套，累计交付面积1822万平方米，仍高居首位，但行业内交付面积均较2023年同期明显下降，交付压力依然存在。

金科股份在近期的投资者会上表示，2024年交付面积将不低于1200万平米，套数不少于7.5万套。2024年金科在全重庆范围内的保交楼将全面完成，2025年二季度，将完成全国范围内的所有保交楼任务。

除此之外，头部房企也在积极承担保障性住房项目。公告显示，保利发展截至2023年末已建成保障性住房项目109个，建成保障房超10万套；参与超130个城中村改造项目，改造建筑面积超1亿平方米；共落地近10个TOD项目，推动城市发展的可持续性和宜居性。万科旗下泊寓截至2023年末正式纳入保障房体系的项目共计147个，涉及房源10.15万间。

在乡村振兴参与方面，不动产企业的策略由“输血式”向精准扶贫转变，主要方式包括打造特色农产品供销体系、购买惠农帮扶产品，招商引资、打造特色项目、公益改造等。

绿色供应链体系建设作为不动产企业社会治理维度的内核，有助于提升企业的运营效率和产品质量，增强企业的市场竞争力和抗风险能力，最终实现企业的可持续发展。观点指数观察到，多数房企在多年的发展中建立了供应链管理平台，当前主要的趋势是以数字化方式促进供应链绿色转型，全面提升采购业务的透明度，促进供需关系优质发展。

以华润置地来看，2023年9月起，其针对绿色建材产品目录中的51类产品实施了新的管理措施，逐步提升总部集采中绿色建材的应用比例和覆盖范围。其于ESG公告中表示，正逐步完善供应链管理制度，将绿色低碳理念及标准纳入供应商管理要求；要强化供应链合规监控，建设产品力数字平台、“润智造”工程智能化平台，推动新兴技术融合，赋能一线生产提效。

治理（G）：完善风控体系，与利益相关者沟通是关键

良好的公司治理是企业实现长期稳定发展的必修课。过去几年，不动产行业中“治理不善”的案例频发，以往高速扩张时期，一些房企习惯了简单粗放的发展模式，于融资、拿地、开发、运营等环节缺乏科学的管理体系，决策和信息披露不透明，造成成本管理和风险管控能力难以提升。

随着ESG理念被企业和投资者重视，越来越多的企业，致力于完善ESG管理架构，制定ESG管理策略，通过建立完善的内部监管制度和信息披露制度，来提高企业的治理质量，降低治理风险，促进企业战略部署和ESG策略落地实现。

相关成果主要表现在设立可持续发展管理委员会、董事会独立性与多元化、知识产权保护、信息披露与利益相关者沟通、反贪污与反贿赂制度设立等方面。

据悉，远洋集团可持续发展管理原则为分层负责制，形成“决策层-管理层-执行层”三级工作机制。随着企业整体战略步伐不断升级，远洋集团的可持续发展管理工作已成为嵌入企业运营的多维度系统化专业管理，通过各业务与职能的协同予以保障。