解开多家庭和办公室CRE前景之间的差异

支持办公室和多家庭财产的贷款引起了银行股东的焦虑。例如，今年1月，纽约社区银行（NYSE：NYCB）提高贷款损失准备金以应对办公行业的疲软以及其多家庭投资组合的潜在重新定价，以及它承担的一系列其他指控后，其股价暴跌。

但美国最大的银行完全有能力应对办公室和多家庭贷款业绩下降（即，惠誉评级在最近的一份报告中表示，公寓）房产。

惠誉的朱莉·索尔（Julie Solar）和布莱恩·蒂斯（Brian Thies）在报告中表示，尽管持有大部分CRE贷款余额，但大型银行更加多元化，更有能力应对预期的信贷恶化，特别是在办公室贷款方面。

他们写道：“从2023年开始并持续到今年，非业主自用（非OO）CRE向不良贷款（NPLs）的迁移速度加快，此后已接近全球金融危机高峰时的水平。”

而且该行业不太可能达到问题贷款的峰值水平。在全球金融危机期间，直到向非应计状态的迁移放缓并达到稳定期后，非OO CRE损失峰值才出现。

2009年至2011年，非OO CRE贷款损失累计净冲销总额近200亿美元，占平均贷款的3.5%。此期间的银行损失包括建筑损失608亿美元、业主自用CRE损失101亿美元和多户家庭损失68亿美元，与CRE相关的损失总计为970亿美元。

惠誉表示，迄今为止，过去三年非OO CRE贷款损失已达58亿美元。如果业绩按照GFC期间的情况恶化，该行业可能会面临330亿美元的非OO CRE损失。

不过，多家庭和办公室行业走在两条截然不同的道路上。作为一个传统上随着时间的推移稳定的行业，多户家庭预计将遭受比整个非OO CRE行业更集中的损失。最终，由于有利的人口趋势支持对额外住房的需求，多家庭部门预计将吸收这些地区的供应过剩。

办公室行业的动态并不那么有利，因为向混合工作模式的结构性转变削弱了需求。Solar和Thies表示：“鉴于该行业的结构性变化，惠誉预计办公室贷款的复苏将低于全球金融危机期间。”

根据美联储的估计，远程办公市场中大型办公室贷款拖欠的可能性最高，为23%。相比之下，低远程办公市场中的大额办公贷款拖欠的可能性为8.4%，小额办公贷款拖欠的可能性为1.4%，非办公贷款拖欠的可能性为0.5%。

报告称：“鉴于混合工作的持续趋势以及由此导致的办公空间需求下降，目前尚不确定职位空缺是否会在中短期内恢复。”

惠誉表示，截至2024年6月30日，最大的银行占CRE不良贷款的一半以上，但资产在100亿美元至250亿美元之间的银行的问题贷款比例较高。惠誉将大型银行贷款表现疲软归因于它们对投资者拥有的中央商务区官员房产的敞口。与此同时，美联储表示，规模较小的银行可能会提供与郊区市场相关的办公贷款，而郊区市场不会受到转向远程工作的影响。

惠誉表示，截至2024年6月30日，10家最大的非OO CRE贷款机构占贷款总额的22%，而10家最大的多家庭贷款机构占贷款余额的38%。富国银行（纽约证券交易所代码：WFC）是美国所有银行最大的非OO CRE贷款机构，占股权资本的42%，而摩根大通（纽约证券交易所代码：JPM）是最大的多家族贷款机构，贷款占2024年第二季度末股权资本的33%。

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