解开多家庭和办公室CRE前景之间的差异

贷款、支持办公室和多户房产在银行股东中引起了焦虑。例如，今年1月，纽约社区银行(NYSE：NYCB)的股票暴跌，此前该公司提高了贷款损失准备金，以应对写字楼行业的疲软，以及其多家族投资组合的潜在重新定价，以及它承担的其他一些费用。

但惠誉评级在最近的一份报告中表示，美国最大的几家银行处于有利地位，能够经受住写字楼和多户(即公寓)房地产贷款表现的下滑。

惠誉的Julie Solar和Brian Thies在报告中表示，尽管持有CRE贷款余额的大部分，但较大的银行更加多元化，更有能力承受预期的信贷恶化，特别是在写字楼贷款方面。

他们写道：“从2023年开始，一直持续到今年，非业主自住型(Nonoo)CRE向不良贷款(NPL)的转移速度加快，此后已接近全球金融危机最严重时期的水平。”

而且，该行业不太可能达到问题贷款的峰值水平。在全球金融危机期间，直到向非权责发生状态的转移放缓并达到平台期，才出现了Nonoo CRE的峰值亏损。

从2009年到2011年，Nonoo CRE的贷款损失累计净冲销近200亿美元，占平均贷款的3.5%。在此期间，银行亏损包括608亿美元的建筑业损失，101亿美元的业主自有CRE损失，68亿美元的多户住宅损失，总计970亿美元的CRE相关损失。

迄今为止，惠誉表示，在过去三年中，Nonoo CRE的贷款损失已达58亿美元。如果业绩像GFC期间那样恶化，该行业可能会面临330亿美元的Nonoo CRE增量损失。

不过，多户家庭和写字楼行业走的是两条截然不同的道路。作为一个传统上随着时间的推移保持稳定的行业，多家族企业预计将遭受比整个Nonoo CRE行业更集中的亏损。最终，随着有利的人口趋势支持对更多住房的需求，预计多户住宅部门将吸收这些地区的过剩供应。

在写字楼行业，这种动态并不那么有利，因为向混合工作模式的结构性转变削弱了需求。Solar和Thies表示：“鉴于该行业的结构性变化，惠誉预计写字楼贷款的回收率将低于GFC期间。”

据美联储估计，在高端远程办公市场中，大型办公室发生贷款违约的可能性最高，为23%。相比之下，在低远程办公市场，大型写字楼贷款的拖欠概率为8.4%，小型写字楼贷款的拖欠概率为1.4%，非写字楼贷款的拖欠概率为0.5%。

报告称：“鉴于混合工作的持续趋势以及由此导致的办公空间需求下降，空置率在中短期内是否会回升还不确定。”

惠誉表示，截至2024年6月30日，最大的银行占CRE不良贷款的一半以上，但资产在1000亿美元至2500亿美元之间的银行的问题贷款比例更高。惠誉将较大银行的贷款表现较弱归因于它们对投资者拥有的中央商务区官员物业的敞口。与此同时，根据美联储的说法，规模较小的银行可能会有与郊区市场相关的写字楼贷款，而郊区市场不会受到远程工作的影响。

惠誉表示，截至2024年6月30日，在10家最大的Nonoo CRE贷款机构中，占总贷款余额的22%，而最大的10家多家庭贷款机构占贷款余额的38%。富国银行(纽约证券交易所代码：WFC)是美国所有银行Nonoo CRE的最大贷款人，占股本的42%，而摩根大通(NYSE：JPM)是最大的多家庭贷款机构，截至2024年第二季度末，贷款占股本的33%。

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