中交地产直接摊牌了

1月21日晚间，A股上市房企中交地产发布公告称，预计2024年净亏损约53亿元，同比扩大2.17倍。

更为严峻的是，公司2024年末归属母公司所有者权益预计为负37亿元，较上年末的正16.16亿元出现断崖式下跌。

受此消息影响，次日中交地产股价跌停，市值降至58.72亿元。

01.

根据公告，导致亏损的主要原因包括项目交付量减少、销售策略调整引发毛利率下滑、费用化利息增加以及部分项目计提资产减值，中交地产面临严重的经营困境和现金流压力。

事实上，早在2024年三季报中就已显现危机端倪。

截至2024年9月底，中交地产总资产1169.25亿元，总负债1004.8亿元，货币资金仅99.41亿元。而短期偿债压力巨大，一年内到期的有息负债高达322.93亿元，其中短期借款2.95亿元，一年内到期非流动负债319.98亿元。

作为央企中交集团旗下的房地产平台，中交地产曾经雄心勃勃。

2019年，时任总裁李永前提出"2023年销售规模冲刺千亿以上"的目标。然而现实是，2024年1-9月公司全口径签约销售金额仅为123.4亿元。去年9月，李永前辞去董事长职务，由郭主龙接任，这一人事变动也预示着公司战略转向。

面对经营困境，中交房地产集团作为控股股东已采取多项措施援助中交地产。

2024年初，中交房地产集团为其提供100亿元借款额度。截至年末，实际借款金额达156亿元，利率也从7%下调至3.1%。同时，原定2025年到期的借款获准续借一年。

在这样的情况下，1月21日中交地产同步公告称，拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给中交房地产集团，交易采用现金方式。

这意味着中交地产将退出传统房地产开发业务，转型聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。而这个战略转型也早有征兆，因为去年9月公司就曾计划以7亿元收购中交物业。

02.

从股权结构看，中交地产是中交房地产集团旗下的重要平台之一。

除了A股上市的中交地产，中交房地产集团还控股了港股上市的绿城中国。2014年，中交集团曾以60.13亿港元收购绿城中国24.288%股份，此后又追加投资成为第一大股东。

截至2024年6月底，中交集团持有绿城中国约28.97%的股权。相比之下，中交地产近年来业绩表现不及预期，已连续两年亏损。

在本轮房地产调整周期中，已有多家A股上市房企因业绩亏损或股价表现不佳而退市，包括蓝光发展、嘉凯城、美好置业、宋都股份等。

此外，华夏幸福、首开股份（维权）等企业也出现近百亿级别的亏损。中交地产作为老牌央企房企，若无法扭转当前局面，可能面临被实施退市风险警示的处境。

值得注意的是，中交地产净资产与归母净资产差异巨大。

截至2024年三季度末，公司净资产为164亿元，但归母净资产仅5.2亿元。这主要是因为公司采取小盘持股模式运营地产项目，加之可能存在"明股实债"等财务安排，导致少数股东权益占比高达96.8%。

从资产处置方案来看，中交地产此次将开发业务整体转让给控股股东，这种方式与美的置业、珠江股份等房企此前的操作相似。

但不同的是，中交地产背靠央企，资产承接方实力雄厚。中交集团目前是世界最大的港口设计建设公司，在《财富》500强中排名第91位，旗下拥有多个资产规模超千亿的业务板块。

对中交地产而言，剥离房地产开发业务后，其负债规模将大幅下降。

而作为接盘方的中交房地产集团是中交集团旗下专业的房地产开发平台，旗下的绿城中国在房地产市场占据重要地位。

第三方数据显示，绿城中国2024年销售额位居全国第6位。通过此次资产重组，中交房地产集团将进一步扩大其在房地产领域的业务规模。

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