Nuveen多元化房地产收益与增长基金-贴现专题收益

JRI是一只由Nuveen Investments发起的封闭式基金，通过投资于实物资产组合，寻求高水平的当期收入和长期资本增值。

Nuveen Diversified Real Asset Income&Growth Fund目前的收益为7.88%，较其资产净值折让13.03%。

我们来看看该基金在合并后的表现以及在不断上升的利率环境中的表现。

自从我为Seeking Alpha捐款以来，我一直是“实物资产”类基金的粉丝。这些基金将投资于房地产和全球基础设施，我相信这是一个永恒的投资故事。

对于一个封闭式基金投资者来说，Nuveen一直是这个领域的赞助商，并提供了大量的投资选择。

Nuveen Real Asset Income&Growth Fund

(

JRI

)是一只投资于此领域的基金，专注于从固定收益和优先股产生当前收益，并通过投资股票投资于长期资本增值。

正如我在上一篇关于该基金的文章中所讨论的，Nuveen将类似的(

)基金合并为(

)。现在已经过去了一段时间，让我们来看看Nuveen房地产收益与增长基金(NuveenRealAssetIncome&GrowthFund)是如何在不断上升的利率环境中形成和发展的。

要全面了解基金，包括战略和阿尔法，请看我最初的文章“

JRI：真实资产，实际收益。”

JRI的独特之处之一就是它既是核心收入又是主题性收入持有。在一只基金中，两者兼而有之，一只主题性投资试图利用对基础设施投资日益增长的需求，另一只是多元化收益基金，试图通过对固定收益和股票证券的投资获得总回报。

前10名持有的都是能源和基础设施公司，占基金的9.71%，因此，这是一个非常多样化的基金。

来源：YCharts

查看基金时，细目显示我们的投资组合中有400多只股票。

基金的资产类别平衡良好，包括普通股、优先股和传统债券。

来源：Nuveen网站

与其他“基础设施”类基金一样，一般有两种方式获得风险敞口。第一种方法是较为保守的方法，即通过公用事业。JRI投资于电力和天然气公用事业以及输电和管道基础设施。第二种方法是投资工程公司。

来源：Nuveen网站

同样令人高兴的是，该基金是全球性的，约56%投资于美国注册证券，其余为国际投资。排名靠前的国家是加拿大、新加坡、澳大利亚和意大利。

来源：Nuveen网站

如果我们关注固定收益证券的信用质量，我们会发现它与典型的Nuveen基金相似。我的意思是，你有一个良好的数量体面的质量，即BBB信贷质量和相当数量的未评级证券。再一次，未评级并不意味着糟糕，它可能只是意味着，证券太小，以至于无法评级，如果它足够大，足以让Nuveen拿出整个发行，Nuveen将希望安全地收取费用，并将其保持在收益率中。

来源：Nuveen网站

查看风险数据，我们发现该基金的5年测试值为1.013。

资料来源：YCharts-5/18/2019年

该基金的最大提款率保持在29.66%的水平上不变！

基金的波动本质上与更大的市场一样不稳定！

来源：YCharts-5/18/2019年

Nuveen房地产收益和增长基金

使用杠杆，目前杠杆总额约为2.15亿美元，占基金的29.66%，平均年化成本为2.5%。

截至2018年12月31日的最新年度报告，该基金的承诺融资协议总额为2.315亿美元。

这些借款的利息为1个月伦敦银行同业拆借利率加借入金额的0.65%和未支取余额的0.13%。这也比合并前下降了0.20%，当时该基金的借款为1个月伦敦银行同业拆借利率(Libor)加0.85%。

总的来说，这是一个非常有竞争力的利率，与竞争对手的封闭式基金相比，LIBOR的息差相当低。

JRI年报

我们必须考虑的一件事是，借贷成本通常会影响可用于发行的金额，并在过去几年中对封闭式基金产生了极大的影响。

如我们所见，该基金目前的借款成本将在3%的范围内。

基金目前每月分发每股0.106美元。自2017年我们的上一篇文章以来，这一分布基本上保持了一致。

来源：CEF Connect

截至2019年5月18日，当前市场分布收益率为7.88%。

查看分销历史，我们发现按照CEF Connect将总发行量中的一小部分归类为资本回报。我们将不得不看一看资产净值的表现，然而，它可能是投资者收回到期债券的原则。

来源：CEF Connect

要查看其是否具有破坏性，我们必须查看财务报表和基础资产净值。

让我们深入了解一下基金的财务状况。

基金通过利息、优先股分红和普通股分红产生收入。

截至2018年12月31日的12个月里，该基金的收入为431.12万美元。

在此期间，基金的总开支为1，404.3万美元，主要由管理费和利息费用组成。这使该基金获得了290.69万美元的净投资收入。

基金也有交易损益。不幸的是，2018年对这些基金来说并不是伟大的一年，这既是因为股市表现不佳，也是因为基础债券的价值在不断上升的环境中。

基金的已实现和未实现净亏损为8 000万美元，本年度亏损总额为5 170万美元。

来源：JRI年度报告

因此，与往年不同，我们可以相当安全地假设2018年资本分配的回报对资产净值具有破坏性。

来源：JRI年报

该基金目前的市场价格分布收益率为7.88%，对其资产净值或资产净值的折价

。

来源：CEF Connect

总体而言，在过去12个月中，尽管该基金在2018年第四季度确实出现了抛售，但它的资产净值持平。有趣的是，投资者似乎有很好的机会在12月份购买了这只基金，当时它的折价达到了迄今最大的水平，接近20%。

从定价的角度来看，随着利率开始上升，对资产净值的折让开始相当开放。如今，该基金的交易量远高于5年平均折价，对长期投资者来说，这可能是一个有趣的提议。

来源：CEF Connect

从业绩角度看，今年迄今，该基金已参与市场反弹。投资者实现了22.21%的总回报率。基金每股价格上涨18.12%，资产净值上涨12.5%。这意味着，自今年年初以来，资产净值的折扣率下降了约5.5%。

在过去12个月里，该基金一直处于过山车中，但投资者仍会感到高兴。得益于这些收益，投资者获得了7.15%的总回报率。每股价格下跌1.23%，标的资产净值上涨0.87%。

自我们上一篇文章2017年9月13日讨论JRI和DRA合并以来，该基金的总回报率已达到1.9%。每股价格下跌10.61%，而资产净值仅下降5.36%。这意味着，自本文以来，对资产净值的折扣已开放约5%。

过去3年的业绩相当不错，表明封闭式基金能够维持其价格和资产净值，并让投资者从收益中维生。基金实现了28.67%的总回报率，每股价格上涨了1.96%，资产净值增长了2.04%。这意味着，今天的资产净值折扣大约是3年前的水平。

从一开始我们就有一个相当不错的图表。我们可以看到，这只基金的总回报率为71.47%，而其资产净值总体上保持在2.73%的亏损水平。然而，每股价格下跌19.46%，再次表明投资者为什么在首次公开发行(IPO)时购买一只新的封闭式基金通常是一个非常糟糕的主意。你不仅要支付销售佣金，而且还要支付根据其基本规范进行调整的基金，即封闭式基金通常以折扣价交易。当折扣很大时，你购买CEF，当折扣很低或基金溢价时，你就把它们卖了。

在封闭式基金领域，Nuveen继续是一个好的赞助商，而不是将封闭式基金视为一次过发行。Nuveen将这个空间视为一个他们可以提供坚实的产品并成长的地方。也许最好的证明就是Nuveen努力创建和运营最广泛使用的封闭式基金资源CEFConnect。因此，我赞赏努文的努力及其持续的透明度。

这只基金遵循这些步骤，提供了一项不错的专题投资，收入丰厚，目前的交易价格相当低。

既然加息似乎已经过去，该基金值得一看，分布范围应得到改善。

有关基金的更多信息，请访问基金网站

。

我希望这是有帮助和感兴趣的。一如既往，感谢您成为一名读者，并特别感谢

收入理念

订阅者。我们日后会继续监察这项基金。

我/我们没有上述任何股票的头寸，也没有计划在今后72小时内启动任何头寸。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有得到它的赔偿(除了寻求阿尔法)。我与本文中提到股票的任何公司都没有业务关系。