房地产繁荣/萧条周期中的重复行为

当资产泡沫破裂时，价格下跌，债务水平上升，净资产迅速蒸发，销售压力加大。

尽管抵押贷款利率较低，但自2017年以来，几个主要地区的房价持续下滑。

推动房地产繁荣和萧条周期的因素总是略有不同，但随后的价格行为保持了显著的一致性。

在解释为何高杠杆的投机周期对资产负债表和金融稳定如此有害时，我经常提到这样一个事实：当资产泡沫破裂时，价格下跌，债务水平上升，净资产迅速蒸发，抛售压力加大。

下图显示了住房上下文中的点。当然，这同样适用于证券市场中的杠杆参与者，当价格暴跌时，保证金和其他用于购买它们的债务就不会出现这种情况。保证金通知和要求贷款付款，然后迫使借款人增加更多的现金或出售下降的资产来筹集资金，加剧了价格的下行压力。

澳大利亚广播公司(Abc Australia)报告称，随着2019年澳大利亚许多地区的房价持续下跌，尽管失业率仍处于历史低位，违约仍在上升。见“

随着更多的借款人发现他们的住房价值低于他们的抵押贷款，抵押贷款拖欠不断增加。”

中国的刺激支出和大宗商品储备，以及寻找土地银行的亚洲资金，帮助推动了2011-12年由债务推动的经济和房地产市场的反弹(加拿大也是如此)。然而，2016年大宗商品再度疲软，促使澳大利亚央行(NYSE：

RBA

澳洲央行将利率调低至历史新低1.25%

，企图进一步增加创纪录的负债，并在楼价下跌的情况下竞投。澳大利亚家庭已经是世界债务冠军，债务占可支配收入的比例达到200%。

如下图所示，尽管抵押贷款利率较低，但自2017年以来，几个主要地区的房价继续下滑。

悉尼和珀斯市场较峰值下跌约20%，随着抵押贷款违约率的上升，预计到2019年将进一步疲软。

价格下跌的幅度已经超过了澳大利亚在2008年金融危机期间所经历的跌幅。这使得乐观主义者预测明年将出现价格反弹。从历史上看，考虑到过去十年的极端过度，这将是一个非常短暂的、浅薄的修正。

正如“

旧房地产泡沫的新研究(1582-1810)发现的两个惊人的相似之处”

，房地产泡沫过后的修正阶段通常持续多年。研究人员提供了下面的图表，显示了200年来阿姆斯特丹的房价、收入和租金。请注意，与工资(绿色)严重脱节的价格飙升(蓝色)多年来一直在回落，以恢复人们的支付能力。与此同时，投资者的收入收益率(虚线)跃升，投资者从业主和贷款人手中低价购买，并以贱卖价格进行清算。

推动房地产繁荣和萧条周期的因素总是略有不同，但随后的价格行为保持了显著的一致性。令人怀疑的是，这一次是否会有所不同。

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