夏季临界点-收益率能降到多低？

增长和通胀可能会保持低迷，这应该会支持房地产等创收资产。分析表明，分配给REITs可以潜在地提高平衡投资组合的风险调整后的回报。

如果投资者认为较低的债券收益率会持续下去，那么预期收益率会进一步走低(以及房地产价格上涨)。今年迄今的交易证据显示，大多数房地产市场的需求强劲，许多行业的定价也有一定程度的坚挺。

对历史收益率曲线反转的分析表明，REITs可能在接下来的几个月中表现优异。

在夏季的几个月里，金融市场往往会感觉自己处于一种不稳定的状态，随着人们前往海滩，交易量会降低。2019年到目前为止，随着全球央行政策推低债券收益率，我们看到了一种不同类型的不确定性。大多数市场预测者不得不从今年年初开始撕毁他们的预测，现在预计全球将进一步降息，欧洲将重新启动量化宽松。

由于16万亿美元的债务工具将以低于当前价值的价格回报给投资者，

理解和驾驭当前的投资环境变得更加具有挑战性。

虽然我们并不声称在预测全球经济的宏观波动方面比其他人更有远见，但我们一直赞同这样一种观点，即增长和通胀保持低迷既有结构性的原因，也有周期性的原因。

我们认为这种低增长环境支持房地产和房地产投资信托(REIT)等创收资产，这也是我们继续提倡将REIT作为平衡投资组合的一部分进行分配的原因之一。最近的投资组合优化分析表明，对全球REIT的10%配置有可能在典型的均衡投资组合中提供最佳夏普比率(风险调整收益的衡量标准)。

从积极的一面来看，我们发现自己在一个债券收益率处于历史低位甚至是负值的世界里，我们会问房地产的正确收益率(或上限利率)是多少。下图显示，美国房地产相对于长期政府债券收益率的长期“风险溢价”约为4%，但如今已接近5%。

因此，如果投资者认为较低的债券收益率会持续下去，那么也许我们应该预期未来收益率会进一步走低(以及房地产价格的上涨)。今年迄今的交易证据显示，大多数房地产市场的需求强劲，许多行业的定价也有一定程度的坚挺。

美国REITs收益率差vs.NAV Premium/Discount

从历史上看，房地产风险溢价升高的时期一直与REITs交易的溢价与资产净值(NAV)相关，因为投资者预期会有进一步的资本增长。美国房地产投资信托基金目前的交易价格与资产净值和全球房地产投资信托基金大致一致，折价约为10%，表明定价是公平的。BBB级公司债券的股息收益率利差也接近过去十年的最大水平，这一事实进一步强化了这一点。

我们必须承认今天债券收益率低的原因以及相关的宏观和经济风险。只有当投资者觉得他们可以依赖收入，并且对资产类别能够经受住经济衰退的时候，房地产收益率才有可能下降。

随着增长变得越来越稀缺，它变得更有价值，这强化了我们的信念，即在这种背景下投资房地产和REITs时需要积极的管理。我们继续预期两级市场。经济敏感度较低的行业，如租赁住宅和净租赁，以及那些受益于技术变化的行业，如物流和数据中心，看起来处于有利地位。相反，我们认为，对于对经济增长更敏感的行业，如房地产业，以及那些面临持续结构性逆风的行业，如零售业，我们有理由保持谨慎。

最近，我们看到股票市场对美国收益率曲线的反转(当较长期的10年期政府债券的收益率低于较短期的两年期政府债券的收益率)做出了负面反应，这通常是经济衰退的预兆。纵观美国REIT市场，对历史收益率曲线反转的分析表明，REITs可能在接下来的几个月表现优于其他市场。在2000年和2006年的前两次反转之后，房地产投资信托基金在一年内实现了超过20%的总回报率，表现好于更广泛的股票市场。

总之，不要停留在夏季的边缘太久！

房地产证券，包括房地产投资信托(REIT)可能会面临额外的风险，包括利率、管理、税收、经济、环境和集中风险。

外国证券面临额外的风险，包括货币波动、政治和经济不确定性、波动性增加、流动性降低以及不同的财务和信息报告标准，所有这些都在新兴市场被放大。

单个部门、行业或地区的集中投资将更容易受到影响该群体的因素的影响，并且可能比集中度较低的投资或整体市场波动更大。

净租约是一种合同协议，除租金外，租户还需要支付与物业相关的税费、保险费和维护费。

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