重温美国REITs的积极管理案例

在市场周期的这一阶段，我们目睹了我们覆盖的美国REITs公司业绩差距的扩大，资产类别中质量较低的部分显示出进一步恶化。

随着经济扩张进一步进入后一个周期，整个REIT行业的盈利增长继续放缓。

通过和不合格公司资产负债表质量的差异我们的基本分析表明，高质量和低质量REITs之间的差异甚至大于收益增长差异的含义。

一年前，我们讨论了在后期周期的市场环境中，在美国房地产投资信托(REIT)领域进行积极管理的案例。我们团队的观点是，全球央行实施的宽松货币政策创造了一种环境，在这种环境下，高质量和低质量的美国REITs都可以在一段时间内带来可观的结果。然而，在市场周期的这一阶段，我们看到我们覆盖的美国REITs公司业绩差距不断扩大，资产类别中质量较低的部分表现出进一步恶化。随着美国经济扩张和商业房地产周期进入后期阶段，Invesco Real Estate团队继续相信，积极的管理对于在更高质量的REIT中寻找机会至关重要，同时潜在地避免了我们认为将继续面临根本减速的公司。

Invesco房地产证券团队成员每季度评估富时NAREIT All Equity REITs指数中的所有171家公司，该指数是国内REITs的通用指数和扩张性指数。每一家公司都会接受审查，以评估其基本优势和劣势。该评估包括每家公司的地理足迹实力、房地产资产质量、公司战略计划、资产负债表实力和管理业绩记录。然后根据这些定性标准对美国房地产投资信托基金进行排名，得出两组证券。在可投资领域中，三分之二的名称被认为通过了我们的第一套基本筛选，并且是我们投资组合的潜在投资候选者，而我们基准中所有名称的三分之一被认为没有通过我们的定性分析。(如果这些公司在投资组合中持有，则不能考虑进行潜在投资，并自动出售。)通过切断投资领域的左尾巴并避免那些未能通过我们基本分析的名称，我们相信我们可以创建具有比静态基准更好的基本属性的投资组合，同时还可能避免鱼雷候选。

美国REITs的公司业绩表明，我们认为从根本上可以投资的公司与我们试图避免的公司之间的差距越来越大。随着经济扩张进一步进入后一个周期，整个REIT行业的收益增长继续放缓。通过我们定性筛选的公司(更高质量的REITs)的收益增长保持在4.3%的可观水平。这是一个相当不错的增长率，尽管比前几年慢。另一方面，对于未能通过我们基本面分析的三分之一的公司(质量较低的REITs)，收益增长率已降至-5.1%。

图1：高质量(合格)和低质量(不合格)REITs之间不断扩大的收益差距

通过和不通过我们的基本分析的公司资产负债表质量的差异表明，高质量和低质量REITs之间的差异甚至比收益增长差异所暗示的还要大。通过我们基本筛选的公司一般在2015年至2019年期间继续去杠杆化，从平均32%降至目前的30%水平。相比之下，未能通过我们基本分析的公司表现出资产负债表恶化和更高的杠杆水平，从平均40%到目前的50%水平。

利率下降最近给高杠杆公司带来了喘息的机会。我们的REIT投资团队认为，在失败的宇宙中，许多公司的杠杆率增加将继续是企业长期疲软的信号。

图2：低质量(失败)REIT的杠杆率明显高于高质量REIT

积极管理可能增加价值的两个行业示例

美国两个REIT行业零售和医疗保健继续显示出更广泛的根本性恶化。零售业一直是投资者和媒体的靶子，因为电子商务趋势对该领域的打击非常严重。关于B级和C级购物中心的生存能力，以及质量较低的购物带，问题仍然存在。我们的观点是，拥有足够多样化的商场和相关购物中心可能有一条通往成功的道路。具体地说，我们喜欢那些“工作-购物-生活-娱乐”的设施，这些设施有杂货店，有更深层次的食品和饮料选择组合，以及毗邻的酒店或公寓。然而，较少经验的购物中心和需求驱动因素较弱的购物中心可能会继续看到更多的基本面恶化。

此外，由于老年住房和辅助生活单元的过度开发，医疗保健部门普遍出现了缓慢的增长率。我们相信，在未来几年内，需求可能赶不上增加的供应。然而，投资团队相信，医疗保健行业中有一些精选的公司将逆势而上，在未来几年看到正的增长率，但我们仍然相信，选择性将是必不可少的。

Invesco Real Estate团队继续相信积极管理的优点，特别是当涉及到美国REIT领域的高风险部分时。原因在于，积极的管理为团队提供了增持或减持单个证券或行业的灵活性，以潜在地寻找增长或规避风险。我们的投资团队认为，高质量和低质量公司之间日益扩大的差距可能会让积极的管理者在经济和商业房地产周期的后期为投资者提供更多价值。

要了解更多有关我们的投资策略，请了解有关景顺房地产基金和景顺积极的美国房地产ETF PSR的更多信息。

Invesco Real Estate在全球21个不同市场拥有500多名员工，截至2019年6月30日，管理资产超过800亿美元。我们的重点领域包括美国房地产，全球房地产收入，基础设施，自然资源和大师有限合伙企业。

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来源：Invesco Real Estate，截至2019年6月30日

重要信息

博客标题图像：Joel Filipe/UnSplash.com

FTSE NAREIT All Equity REIT Index是一个被认为是代表美国REIT的非托管指数。

多元化不能保证利润或防止损失。

房地产相关工具的投资可能会受到经济、法律或环境因素的影响，这些因素会影响房地产的价值、租金或占有率。房地产公司，包括REITs或类似结构，往往是中小型公司，它们的股票可能更不稳定，流动性更差。

医疗保健行业面临与政府监管有关的风险，科技进步和技术创新导致的过时。

投资组合经理使用的投资技术和风险分析可能不会产生期望的结果。

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