尚未脱身財務困境 作死的WeWork又在瘋狂擴張

共享辦公企業WeWork仍在持續擴張。對於一家陷入財務困境、承諾減少開支並爭取三年內實現盈利的公司來説，這着實令人有些意外。2019年11月，WeWork裁掉了近20%的員工。

WeWork於2010年由亞當·諾伊曼和Miguel Mckelvey在紐約曼哈頓聯合創立，最初主要為自由職業者和小型初創企業提供共享辦公空間。該公司在成立后9年間迅速發展，截至2019年8月，WeWork在全球29個國家111座城市擁有528處經營點。

據房地產諮詢公司Cushman&Wakefield最新數據顯示，2019年第四季度，WeWork租下了44.1萬平方英尺的空間，比該公司一般的辦公室大5倍，其中36萬平方英尺位於該公司的主戰場曼哈頓。截至2019年底，WeWork在曼哈頓經營點總面積達到了820萬平方英尺，穩坐該地區首位，比摩根大通多了近300萬平方英尺。

2019年12月，WeWork宣稱公司一個月內在全球開放大樓52座供人租用，創下公司創建以來的最高紀錄。在租下其中部分場地時，WeWork的財務窘境尚未完全顯露。2019年是WeWork在美國經營點租賃最多的一年，相比之下，2020年要少得多。美國地產數據商Costar Group數據顯示，到目前為止，WeWork預計在2020年增租200萬平方英尺，而在2019年，這個數字達到了770萬。這樣看來，WeWork的擴張的確在減速。

但即便如此，2019年底新租賃的經營點仍可能讓WeWork的財務狀況雪上加霜。

不過，WeWork稱，一切都在計劃當中。

該公司在一則聲明中表示，「WeWork及其新的高層已經表明，我們將會持續擴大場地面積，這種擴張是‘巧妙的，可盈利的’。我們將把重點放在覈心市場，其中包括紐約」。

2019年11月，WeWork新任執行董事長Marcelo Claure對公司實現盈利的「6點發展計劃」進行了簡要説明，其中就包括以「巧妙可盈利的方式擴大公司版圖」。去年10月，爲了幫助WeWork走出財務困境，作為該公司最大的投資方，軟銀集團與WeWork達成協議，承諾向后者提供50億美元的新融資，並向全體非軟銀股東發起總價高達30億美元的收購要約。在那之后，Claure告訴緊張不安的員工們，他計劃把重點放在公司的「核心業務」——辦公室出租。

上月有關消息報道稱，WeWork正私底下試圖簽訂數份租賃合約。2019年第三季度，該公司的平均場地佔用率從上年的84%降到了79%，這與該公司新場地的開放不無關係。

Claure稱，他打算在2023年之前讓公司實現正向自由現金流，這就意味着公司收入要高於在場地租用和維護上的開支。2019年第三季度，該公司收入9.34億美元，損失達到12.5億美元。

營業版圖的擴大可能讓盈利目標變得更加難以實現。

Paul Leonard是CoStar的一位諮詢經理。他表示：「他們怎麼着都得采取一些戰略舉措，但這時候擴張不是個好主意。他們應該重點發展一部分，退出一部分。」

Johathan Wasserstrum卻認為這不一定是件壞事。Wasserstrum是SquareFoot的首席執行官，該公司為各企業尋找辦公場地提供幫助。

「總的來説，這是道經濟計算題：場地租用需要花費多少？場地租出能賺得多少？這些數據的波動率是多少？前期成本又是多少？」

衆所周知，WeWork拒絕將新老場地的盈利分開來看。但根據去年夏天WeWork被迫取消的IPO來看，該公司約70%的場地開放未滿兩年，而兩年恰恰是WeWork規定的場地成熟期。由於近期大量的新場地開放，這一比例可能因此進一步升高。

相比已有的營業點來説，較新的營業點基本上都不太盈利。新場地一租下，WeWork就得花錢進行翻修，宣傳，同時還得花時間找租户。這就意味着，公司在新營業點盈利不足的情況下還得勉力支撐。

此外，Leonard解釋道，租賃時間越長，場地掙錢越多。這是因為房租在升高——WeWork過去以較低的價格租下場地，今天再以較高的價格租給客户。

當然，倘若遭遇經濟下行，情況就完全相反了。

「如果他們以2019年的價格簽下租約，而2019年恰好是市場高點，2020年或2021年經濟開始萎縮，租金持續下降，那麼短期租户就能因此獲益，」Leonard説。而與此同時，WeWork還得按合約上的價格支付租金。

不過，房地產專家相信，即使遭遇經濟下行，對於共享辦公的需求仍會持續增長。這是因為雖然經濟下行會導致一些公司裁員或者離開現在的共享辦公室，但也有公司在裁員之后會選擇共享辦公。

但不管怎麼説，經濟下行都不太好過，這也是對WeWork和其他共享辦公企業經營模式的一場考驗。