上海試點基建公募REITs：產業園區先行一步

原標題：上海試點基建公募REITs：產業園區先行一步 來源：21世紀經濟報道

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上海試點基建公募REITs：產業園區先行一步 商業地產時機未到

6月21日，「上海REITs20條」正式在上海市發改委官網亮相。此前的6月15日，上海市政府常務會議已審議通過了《關於上海加快打造具有國際競爭力的不動產投資信託基金（REITs）發展新高地的實施意見》（以下簡稱「上海REITs20條」）。

「上海REITs20條」透露，上海擬試點基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs），為期5年，但商業地產被公募REITs排除在外，只有產業園區和物流被界定為「基礎設施」。

上海市地方金融監管局副局長李軍此前表示，「上海REITs20條」不僅有助於盤活上海市基礎設施存量資產，同時也能夠為投資者提供更多樣化的產品。

6月21日，國內首批九隻公募不動產投資信託基金（REITs）產品也正式上市交易，基本投向基礎設施補短板項目，包括高速公路項目、工業園區項目及倉儲物流項目、綠色項目。其中五隻在上交所鳴鑼。上市首日價格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。截至6月23日發稿時止，九隻公募REITs只有三隻微漲0.1%-1.98%，另外六隻普遍下跌1%-2%左右。

戴德梁行高級董事、華東區估價及顧問服務部主管、中國REITs聯盟理事顧悦如指出，「上海REITs20條」旨在進一步加強和鞏固上海在基礎設施公募基金這一金融創新領域的優勢地位。利好有涉足產業園區開發與物流投資的房企，其他商業地產、住宅開發商可以説是沒有任何關聯度的。

強化長三角基礎設施REITs聯動

中國版公募REITs從基礎設施領域切入開始試點，將盤活基礎設施存量資產，防範化解地方政府債務風險，豐富家庭資產配置的產品籃子。

據瞭解，上海基礎設施存量現已超過1萬億元，目前已有第一批相對成熟的5個項目進入國家儲備庫，同時還有20多個項目具備后續培育的條件，加起來大約200億-300億元的體量。目前基礎設施REITs依然處於試點階段，上海的關注點並不在於要迅速做大體量、積累項目數量。從上海項目儲備庫來看，目前以產業園區、倉儲物流項目為主，也包括數據中心等新基建項目。

顧悦如認為，九隻公募REITs的底層資產地域分佈，有包括浙商滬杭甬、首創水務（合肥）、蘇園產業（蘇州）、普洛斯（蘇州、崑山）、張江光大REIT（上海）在內的五隻基金，來自於長三角區域。實施意見中，提到的強化長三角基礎設施REITs聯動發展，實質上是鼓勵長三角區域內更多優質資產打包起來，進入公募發行的審覈通道。做實做深上述優質基礎設施底層資產的儲備工作，其實是加強長三角資產在上交所成功發行上市的最有力保障，未來幾年會有更大數量產品發行上市。

資本的想象空間就此被打開，房企在產業地產的佈局也引發市場關注。另外，「上海REITs20條」特別提到，支持註冊在本市的各類內外資機構申請公募基金管理人資質。相信在不遠的將來，憑藉資金融通及精細化運營管理等方面的優勢，基金管理人中間會涌現出一批外資基金的身影。

一家外資基金國內負責人透露，目前國內優質的產業園區資產非常多，尤其是北京、上海等一線城市。但要上市，還需要等第二、三批，都在排隊當中。

「上海REITs20條」的落地，對於前述外資基金負責人來説，無疑是一劑興奮劑。他的感受是「適逢其時，政府決心非常大」。雖然目前首批上市的公募REITs只是對產業園開了口，還沒有對住宅、商場、寫字樓等開放，但他認為，這會增加外資對國內的投資關注度。

為何未在商業地產試運行

目前活躍在國內產業園區或者物流產業的外資基金公司有普洛斯、黑石、布魯克菲爾德等，國內本土的基金公司則以光大安石為最大。

值得關注的是，2017年7月，萬科出資170億攜手厚朴投資、高瓴資本、中銀投及普洛斯管理層，以790億人民幣收購全球物流行業霸主普洛斯。這宗被稱為「亞洲第一併購」的交易，背后是萬科介入物流風口。今天看來，作為純財務投資人的萬科，4年前這筆投資回報率很不錯。2015年的時候，萬科還成立了萬維物流，如今發展爲國內知名的多温區綜合物流解決方案服務商。知情人士透露，萬維物流一直在關注準備發行REITs。

業內人士認為，不動產投資本身就有投入大、周期長等特點，非常需要資本市場的支持。REITs在成熟資本市場佔比較大，因此國內一直積極推動REITs市場的規模化與專業化發展。這種直接融資渠道不但受企業歡迎，大資金也有這方面的需求，可以形成很大的市場規模，但對於基礎資產的要求也很高。

除了萬科，近年來涉足產業園區與物流的開發商並不少。如2017年，泰禾17.49億入股北科建；碧桂園9.26億入股中集產城；啟迪協信收購恆生科技園資產包；陽光城2億元收購清華旗下力合順德科技園；京基集團6.5億收購酷派產業園。

2018年，房企進入產業園的步伐加快，據第三方研究機構發佈的《2017-2018中國產業園區市場研究報告》，房企涉足產業地產在近年來蔚然成風，在銷售百強房企中，有超過50%的房企已經涉足產業地產開發和運營，成為園區產業不可忽視的投資主力。而地方政府通過產業園區招商，也給房企提供了投資通道。今年1月19日，在上海市金山區優化營商環境暨招商引資大會上，海倫堡與上海市金山區金山衞鎮人民政府簽約了海倫堡智慧金山生態綠谷產業園項目。藉着上海大力發展五大新城的東風，海倫堡將於6月底正式啟動該項目。

國內公募REITs為何沒有先在商業地產試運行？業內有一種看法是，商業地產估值、租金等機制未成熟，導致本來適用於商業地產領域的REITs，反而暫時很難在國內的商用不動產領域內廣泛實施。對此，美國F.O.G富尚資產董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐認為前述觀點有片面之處。他認為，國內商業地產REITs之所以還沒有發出來的原因，主要還是國內房地產整體政策形勢決定的。從國內的宏觀調控來看，還不適合推出商業地產REITs；其次就是，國內REITs在法律機制上還不完善，目前還沒有完全立法，包括税收等重要環節也沒有解決。因此，國內先試行大型基建基礎設施公募REITs，是合理的。

陳曉歐進一步指出，商業地產REITs是勢在必行的，國內商業地產的整體租金雖説與商業地產本身的估值不匹配，但是一些商業綜合體的租金收益也不見得低了，至於估值體系跟租金匹配度，兩者本身就捆綁在了一起，因為所有商業地產的估值都是從項目現金流來估算的。陳曉歐認為，商業地產REITs發行最大的障礙是政策障礙，還有法律主體的明確，以及税收體系的迭代。