部分房企主動降檔成效顯現，為應對「集中供地」增加籌碼

本文來自 「克而瑞地產研究」。

近日，綠地稱截至今年2月底，順利實現現金短債比超過1.0，「一條紅線」提前「轉綠」達標，比原計劃提前一個多季度。此外，融創（01918）、金科、陽光城等多家房企均於年初發布業績快報稱成功實現降檔，房企主動降檔成效顯著。

三道紅線的達標難易程度分別如何，房企主動降檔是着眼於短期利益還是長期主義;此外在近期「集中供地」新政下，房企的主動快速降檔又有幾分勝算?

1. 近期多家房企實現降檔，降檔紅線呈順序一致性

截至當前，自「三道紅線」政策出臺歷時五個月左右時間，不少房企積極響應，主動降檔，成效初步顯現。其中，截至2020年三季度末，已有招商蛇口、首開股份、華僑城、大悦城（00207）等房企成功降檔;截至2020年年底，融創、金科、陽光城、藍光等房企躋身降檔隊列，另有綠地於2021年2月末宣稱一條紅線轉綠。

值得注意的是，房企降檔的紅線呈一定順序規律。其中，現金短債比轉綠的房企數量最多，在監測到的9家降檔房企中，該指標除原本就處於安全區的，均實現轉綠;其次為淨負債率，融創、金科、陽光城、藍光、華僑城、大悦城等房企的該指標成功轉綠;最后為剔除預收款后的資產負債率，僅金科、華僑城兩家房企實現該指標的達標，同時實現三條紅線均不踩線，位列綠檔房企。

2. 現金短債比改善最易，扣預槓桿達標最難

整體來看，房企為實現降檔，圍繞「開源節流」展開佈局，包括多維度營銷促回款、股權轉讓及出質、分拆資產上市、調整生產供應節奏、放緩投資節奏、優化債務結構等。例如，頭部房企紛紛藉機去年雙十一加大折扣營銷力度，橙、紅檔房企去年9-12月投資力度顯著下降，恆大積極清償大額債務、多家房企掀起境外債回購潮，華僑城、招商蛇口、金茂（00817）為代表的一批房企去年9月以來股權轉讓顯著升溫，分拆物管、代建、文旅、金融等資產上市再掀熱潮等。

值得關注的是，房企降檔紅線之所以呈現一定順序走向，與指標改善的難易程度掛鉤。其中，現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在三條紅線中相對較低。短期內，房企可通過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善該指標。但需要注意的是，正因為該指標短期改善較易，短期內快速優化該指標的房企，並不能代表其與企業真實經營狀況相匹配，若不解決本質問題，存在再度惡化的風險。

其次為淨負債率，該指標涉及貨幣資金、總有息負債和所有者權益。除了加快資金回籠，房企還可通過控制並降低有總息負債規模、擴大盈利增加權益等方式改善，相對現金短債比而言調整所需的時間略長。

而最難調整的是剔除預收款后的資產負債率，該指標則涉及預收賬款、總資產和總負債。除了降負債、增資產，預收賬款在改善該指標的過程中也起到重要影響。預收賬款指房企在「預售制度」下，提前收到的房款及訂金，屬於無息負債，可與房企的有息負債形成一定對衝效應。在總資產和總負債不變的情況下，適度提高預售賬款的佔比，得以降低剔除預收款后的資產負債率。但基於預收賬款的提升考驗房企銷售、周轉、產品等多方面的綜合運營管控能力，非「立竿見影」之舉，該指標的改善還需從長計議。

3. 「集中供地」新政下，一、二線戰略房企降檔意願更強

隨着近期「集中供地「新政出臺，土地市場運轉規律被重塑，房企的投資戰略將面臨同步調整，繼而牽動經營端節奏、現金管理體制等多方面的匹配調整。

「集中供地」推行一年供地次數不超過三次，供地時點數聚斂收縮，對房企短期內的資金充裕性、調配能力提出了較高要求。基於「集中供地」在以一、二線為主的重點22城實施，以一、二線城市佈局為戰略核心的房企，催生了強烈的降檔訴求，在監測到近期降檔的9家房企中，融創、招商蛇口、首開股份、華僑城和大悦城5家房企均屬此列。

一方面，不管降哪條紅線，降檔都得以使房企的有息負債規模增速以5%的倍數調高，增量空間放大，提升資產流動性，在土拍市場上的容錯空間增大，為應對「集中供地」增加籌碼。

另一方面，部分原本就處於綠、黃檔的相對「安全」房企，即使一、二線城市並非其核心戰略，得以藉機向一、二線城市突圍，在高能級城市發展紅利中分一杯羹，此種局面使得被困「踩線危機」的一、二線戰略房企面臨外來房企的威脅擠壓，降檔需求更顯迫切。

此外，快速降檔也是房企綜合運營實力的體現，更容易在市場中吸引到合作伙伴聯合競地，提升勝率。

需要關注的是，「三道紅線」監管政策的本意是讓房企避免「規模陷阱」，健康持續發展，而房企的快速降檔或存在以短期利益為目的的「應付」動機。真正的降檔應是一項長期舉措，需持續關注企業有息負債增速，不斷平衡自身戰略與資產、負債、現金流的匹配程度，推動可持續發展。

總體而言，近期房企主動降檔成效頻現，得益於這些房企面對政策及時的反應、積極的態度、以及較強的運營管控實力。其中，一、二線戰略房企在「集中供地」新政下降檔意願更為強烈。值得關注的是，現金短債比、淨負債率、剔除預收賬款后的資產負債率這三條紅線的改善難易程度依次走強，房企在降檔過程中更應關注是否與企業整體發展步調相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長遠發展空間。