回款2400億、1100億有息負債壓頂，旭輝如何闖關「黑鐵時代」？

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　　面臨行業「黑鐵時代」，旭輝開始在人事、拿地、融資等方面積極調整，郁亮幾年前所言，「活下去」纔是終極目標。

　　作者 | 盧泳志

　　來源 | 野馬財經

　　本文約2923字，閲讀時長約8分鍾

　　在2022年步入「三五戰略」后，旭輝控股（0884.HK）引入首位重量級職業經理人。

　　2月21日，旭輝集團在其官網宣佈，原仁恆置地集團執行副總裁周軼羣將加盟公司，出任集團副總裁兼運營中心總經理。

　　資料顯示，周軼羣擁有18年的房地產行業從業經驗，曾擔任仁恆置地集團擔任執行副總裁、仁恆置地上海公司總經理、路勁地產集團上海公司總經理等職務。

　　旭輝集團董事局主席林中表示：周軼羣是業內難能可貴的青年才俊，曾打造出許多讓同行稱讚、讓客户驚艷的明星項目。相信他的加盟，能讓旭輝的精細化管理和精益化經營，再上一個臺階！

　　高管頻繁變動

　　實際上，這並不是旭輝2022年的首例高管人事變動。

　　2月10日，有消息稱，原融創華北區域副總裁兼城市總劉延青履新旭輝東北事業部總經理。

　　旭輝迴應表示，旭輝任命劉延青出任東北事業部常務副總經理，主持旭輝東北區域的各項工作。本次調整是公司正常的人事更替，不涉及區域組織架構的調整。

　　值得一提的是，劉延青於2021年10月加盟旭輝，擔任運營管理部總監。

　　面對市場動盪，子2021年以來，旭輝一直在進行人事調整和組織架構變革。

　　2021年2月26日，前中南商業總裁、中南置地副總裁韓石加盟旭輝商業，擔任旭輝商業副總裁兼旭輝商管公司總裁，並主持旭輝商管公司的日常經營管理工作。

　　去年6月，「地產老兵」張海民先生正式加盟，擔任旭輝集團高級副總裁；11月，世茂原重慶區域總高著曉履新旭輝集團成本部總監。

　　當然，在多員「猛將」加盟的同時，也有多名高管從旭輝跳槽至其他企業。

　　2021年1月，旭輝集團總裁助理兼武漢事業部總經理周青加盟上坤集團，擔任執行總裁；6月，旭輝產品研發部總監段巖已經正式加盟上坤，擔任上坤集團助理總裁；

　　2021年8月，旭輝地產數字科技部總經理補聲東入職龍光地產集團，任職助理總裁兼首席信息官；在同一個月，旭輝西部事業部副總經理侯爵入職中駿，任職中原區域西安公司總經理。

　　另外，據《21世紀經濟報道》報道，旭輝此前分管投資的原副總裁潘道原已離職，但旭輝內部人士對此不置可否。

　　除此之外，2021年3月，旭輝進行組織架構調整，其中，任命林祝波擔任華西區域事業部總經理，任命周長亮擔任西北區域事業部總經理。

　　去年12月，旭輝再次調整組織架構，將整合原湖南區域事業部及武漢事業部，成立華中區域集團，原湖南區域事業部及武漢事業部總經理金明傑出任華中區域集團總裁。

　　業內人士表示，目前行業內各家房企高管人事變動非常頻繁，不管是自身原因，抑或企業出於戰略調整需要而調整人員架構，都是當下行業的一個縮影。

　　「博弈」土地市場

　　2000年旭輝集團成立於上海，是一家以房地產開發爲主營業務，定位於「美好生活服務商、城市綜合運營商」的綜合性大型企業集團。

　　2017年，旭輝跨進「千億房企俱樂部」行列，次年實現1520億銷售額，2019年再次突破2000億，其近三年銷售金額年均複合增長率為54%。

　　據克而瑞數據，2021年旭輝集團以2175.8億操盤金額和1275.2萬平方米操盤面積位居房企第13和17位。

　　圖片來源：觀點指數

　　企業規模的快速增長，要歸功於旭輝大手筆豪擲土拍市場。2022年一開年，旭輝再次成為土拍市場最大的看點。

　　2月16-17日，北京打響了新年集中供地的「第一槍」，共推出18宗含宅用地，最終成交17宗。本次土拍共吸引50余家房企主體參與，以央企和國企為主。

　　在國央企幾乎全覆蓋的拍賣中，作為唯一一家民企，旭輝以14.07億元將低溢價出讓的順義新城平各莊6046等地塊收入囊中。

　　從2021年至今，北京共進行了四輪集中供地，而旭輝每次都有斬獲。

　　更值得一提的是，這也是自去年11月，旭輝通過搖號獲取南京一幅單身職工公寓用地后，再次獨立拿地。

　　有業內人士分析指出，隨着房貸放松，市場融資環境也有所向好，房企信心開始恢復，加上旭輝2021年可售存貨不多，因而對拿地變得較為熱情。

　　從全國來看，2021年上半年，旭輝控股集團新增43個新項目，新增土儲總建面為772.48萬平方米，同比增加65.8%。

　　進入下半年，由於整個行業下行，再加上資金端的限制，旭輝對於資金的使用開始變得謹慎，因此減少了拿地力度。

　　2021年上半年，旭輝實現營收364.27億元，同比增長57.92%；實現歸母淨利潤36.03億元，同比僅增長6.94%，淨利增速疲軟跡象明顯。

　　由於拿地成本較高以及銷售均價增長乏力，旭輝的毛利率和淨利率也在持續走低。

2021年上半年，旭輝的毛利率為20.69%，較年初下降1.05%，同比下降4.94%；淨利率為14.75%，較年初下降1.82%，同比則下降5.82%。

　　這也正應了林中那句話：「就是少買兩塊地不死人，多買兩塊地會沒命。」

　　債務「刀鋒」上飛舞

　　近年來，積極拿地導致旭輝負債迅速攀升，其財務槓桿水平高企。

　　從「三道紅線」看，旭輝控股集團淨負債率為60.4%，現金短債比2.7倍，剔除預售帳款后的負債率72.14%，踩中一道紅線屬於「黃檔」房企。

　　圖片來源：Wind

　　截至2021年上半年，旭輝流動負債2476.39億元，其中其他流動負債1825.55億元，而一年內到期的短期債務合計196.35億元。

　　相較於短期債務，旭輝流動資金較為充沛，其賬上現金及現金等價物有523.04億，可以覆蓋短期債務，短期償債壓力不大。

　　除此之外，同期內，旭輝還有非流動負債958.24億元，其中長期有息負債合計913.49億元。整體來看，旭輝剛性負債有1109.84億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為32%。

　　圖片來源：企業預警通

　　據統計，截至目前，旭輝存續美元債券12只，存續規模43.52億美元，其中有19億規模美元債券將於一年內到期。

　　而旭輝方面稱，根據內部數據估算，公司的債務結構將得到了進一步優化，一年內到期的短債比已壓降至12%以下。

　　總體來看，從2022年開始，將進入房企美元債兑付高峰期。

　　據Wind 數據顯示，當期房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，累計約達826億元且集中於2022年。

　　而貝殼研究院發佈的《2022年房地產市場展望報告》數據顯示，除了美元債，房企2022年預計到期的各類債務規模約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處於接近萬億的償債規模高位，個別房企短期內仍具有高違約風險。

儘管如此，旭輝在2022年一開年公告表示，將額外增發1.5億美元綠色債券，並與2021年5月發行3.5億美元4.45%綠色債券合併爲一筆（該筆債券將於2026年到期）。

　　值得注意的是，旭輝在綠色金融方面的推進頗為積極。2020年7月，旭輝就宣佈成功發行了一筆3億美元5.25年期境外綠色債券，利率5.95％。

　　去年5月，旭輝發行第二筆總額為5億美元的綠色債券，而上述1.5億美元綠債，正式基於這筆發行的增發。因此，旭輝成為行業中為數不多的連續三年發行綠債的內房股。

　　當然，旭輝有它自己的底氣。2022年元旦一早，旭輝集團宣佈2021年年度銷售及回款雙雙突破2400億元，均創新歷史新高。

　　旭輝控股CFO楊欣表示：「從去年至今，公司一方面順應形勢，主動降槓桿，努力進入綠檔陣營；另一方面，以暢銷溢價的產品贏得客户，狠抓高質量銷售和回款現金流，希望以更穩健的身姿，積極應對行業波動。」

　　面臨自身的債務壓力以及不景氣的行業現狀，您覺得旭輝可以順利渡過「黑鐵時代」嗎？