)華潤萬象生活(1209.HK)2021年年報點評：經營業績靚麗 可持續發展力突出

　　各項經營指標全面提升。公司2021 年營業總收入88.75 億元人民幣，同比增長30.9%。其中，住宅物業管理服務收入53.10 億元人民幣，同比增長36.7%；商業運營及物業管理服務收入35.65 億元人民幣，同比增長23.2%。

　　我們認為公司2021 年收入增長有以下三個原因： 1）住宅物業管理服務的在管面積增加；2）在營商業項目數量上升及商業項目業績提升，令公司商業運營服務收入增加；3）公司新增第三方商業項目數量上升，令商業項目的開業前管理服務收入增加。公司2021 年實現毛利27.59 億元人民幣，同比增長51.0%；核心淨利潤17.02 億元人民幣，同比增長108.5%；歸母淨利潤17.25 億元人民幣，同比增長110.9%。利潤率方面，公司實現歸母淨利潤率19.43%，同比上升7.37 個百分點；毛利率31.1%，同比上升4.1 個百分點。

　　根據公司2021 年度業績公告，公司董事會擬派發末期股息每股0.276 元人民幣（摺合港幣0.339元），較2020年大幅增長109.1%，全年派息率為37.0%。

　　商管業務零售額再創新高，帶動毛利率穩步增長。公司2021 年旗下在管購物中心全年經營利潤率同比提升9.9 個百分點，公司購物中心運營服務收入同比提升58.7%；其中，8 個重奢購物中心零售額同比增長39.7%。截至2021年12 月31 日，公司住宅物業管理服務毛利率為19.3%，同比增長3.4 個百分點，主要得益於有效的成本控制及經營效率；商業營運及物業管理服務毛利率為48.6%，同比增長6.8 個百分點。我們認為公司該板塊毛利率大幅提升主要有以下兩個原因：1）2021 年疫情恢復后，購物中心盈利能力大幅提升及在管商業項目數量增加形成規模經濟效應；2）自2020 年7 月起，購物中心物管服務的收入模式從包乾制轉化為酬金制，相應毛利率提高。

　　業務版圖持續擴張，合約項目實現突破。住宅物業管理業務方面，公司2021年重點發力城市公共空間業務，全年外拓面積同比大幅增長320.5%。商業運營及物業管理服務方面，公司2021 年全年新籤母公司商業營運項目11 個。

　　截至2021 年末，公司購物中心和寫字樓營運及物業管理分別佈局68 個城市和40 個城市，合約面積分別為1301.4 萬平方米和1190.3 萬平方米，對應合同面積項目數分別為122 個和157 個。

　　投資建議：「優於大市」評級。我們認為華潤萬象生活屬商管方向央企龍頭公司，具備明顯競爭優勢和可持續發展能力。我們預測公司2022 年EPS 為港幣1.26 元每股（人民幣1.02 元）。考慮公司商管行業龍頭地位和較強股東背景，給予公司估值適度溢價，即2022 年35-40 倍PE 估值，對應市值區間為1010-1155 億港元，對應合理價值區間為每股44.27-50.59 港元。（本文非特別註明，均以人民幣計價，1 港元=0.81 人民幣）。風險提示：房地產行業面臨總量下行風險。