文旅成開發商最沉重包袱：融創、恆大、佳兆業、雅居樂等剝離文旅資產，地方國資成為最佳接盤對象

　　地產苦「旅」

　　文/樂居財經 嚴明會

　　2019年初秋，建業電影小鎮好不熱鬧。首映禮上，胡葆森、王中軍、王中磊身穿民國長褂，玩起了「角色扮演」。這場盛宴共吸引了100多位明星企業家出席，甚至連不喜露面的龍湖老闆吳亞軍都前來捧場。

　　然而，不到三年的光景，建業集團旗下的電影小鎮就悄悄換了主人，連帶的還有「只有河南·戲劇幻城」項目。

　　除了建業，很多開發商在地產主業外，早些年都在爭相佈局文旅產業，希望通過文旅項目的文化價值認同，着眼於企業十年后的滾動發展，並通過配建地產項目的便利性，實現一魚多吃。

　　機構數據顯示，截至2020年，百強房企中已經有57%的房企涉水文旅領域。其中，至少有10家房企專門成立文旅集團公司。

　　然而眼下，黑鐵時代到來，地產主業下行，房企的資金壓力加劇，文旅成為很多開發商身后最為沉重的包袱。如若不能夠及時割捨，最終將拖累地產主業，造成各業務板塊集體性「缺血」。

　　除了建業以外，融創、恆大、佳兆業、雅居樂等開發商也不約而同選擇剝離部分文旅資產。例如，孫宏斌將昆明融創文旅城二期以及武漢甘露山文創城的部分股權，分別轉讓予華發和武漢城建；恆大許家印也相繼出售了南沙恆大童世界。

　　另一邊，地方國資成為最佳接盤對象，它們融資渠道多、融資成本低、政府信賴度高，且在激活區域文旅活力，抬升區域土地價值方面跟地產商有着同類的訴求。

擁抱國資

　　5月16日，建業電影小鎮的運營主體——河南建業華誼兄弟文化旅遊產業有限公司，發生股東變更。具體看來，濟源建業住宅建設、河南建航房地產退出，新增股東河南老家文化旅遊發展有限公司，后者由河南省文化產業投資有限責任公司持有100%股權。

　　變更后，建業電影小鎮由河南文投持股90%，建業尚保留10%的股份。緊接着引入國資的次日，建業就將持有河南建業華誼兄弟文化旅遊價值1000萬股權數額，出質予河南老家文化。

　　建業電影小鎮，對胡葆森而言意義重大。它是建業進軍文旅產業的開篇之作，號稱中原地區首家情境文化旅遊小鎮。

　　按照規劃，該項目產業部分總佔地約600畝，總投資約45億元。該項目由建業集團與華誼兄弟聯手打造，選用華誼兄弟電影IP主題，2015年簽約，2019年9月開始試運營。

　　據河南建業橙園的一名房產銷售透露，「自從建了電影小鎮后，這里的房價確實也縣城的房子高一些，房子挺好賣的。」

　　然而，開業不足三年，建業電影小鎮卻幾度易主。2021年4月，華誼兄弟率先離開了牌桌，轉讓電影小鎮10%股權。彼時，胡葆森依舊對電影小鎮充滿期待，建業接下了華誼兄弟手中的股權。

　　一年之后，電影小鎮再度易主。這一次，接盤方是河南文投。

　　據樂居財經獲悉，河南文投成立於2018年底，註冊資本8.5億元。資料介紹，它為河南省人民政府直屬企業，由河南省發展和改革委員會代管，河南省國有資產監督管理委員會監管。

　　作為河南省文化產業發展投融資平臺，河南文投運用政府資金融通社會資本，引領和促進文化產業加快發展。目前，它旗下有17家子公司，間接持股企業134家。

　　與電影小鎮相隔不遠的只有河南·戲劇幻城項目，更是大手筆。項目總佔地622畝，景區總投資近60億元，2018年3月開工奠基，2021年6月6日開城營業。該項目由建業集團與導演王潮歌攜手打造，號稱中國規模最大、演出時長最長的戲劇聚落羣之一。

　　無獨有偶，開城不到一年的「只有河南·戲劇幻城」，也被擺上了貨架。

　　同樣是5月16日，「只有河南·戲劇幻城」的運營主體——河南建業實景演出文化發展有限公司出現了股東變更，建業將持有該公司的51%股權轉讓予河南文投旗下的河南老家文化。

　　引入國資股東后的次日，建業方就將河南建業實景演出價值4900萬股權數額，出質予河南老家文化。

　　另據樂居財經獲悉，建業實景演出自2017年成立以來，曾引入過多輪戰投和金主，例如河南置騰商務、百瑞信託、河南濟源鋼鐵等。目前，它由建業和河南文投分別持股49%和51%，對外僅投資一家子公司——河南建業戲劇幻城運營管理有限公司。

　　雖然兩大文旅項目意義重大，但從資產運營的角度看，對當下的建業而言，實則是一筆不小的包袱。去年，在水災、疫情等多重因素影響下，電影小鎮、只有河南也面臨管控、閉園等情況，整體損失亦不小。

　　在文旅行業，二八定律凸顯，只有極少數項目能夠盈利，且盈利周期長達十年、二十年之久。2019年，亞布力高峰論壇上，胡葆森就曾透露，「根據建業集團的統計，過去20年間，80%以上的文旅項目都不賺錢。」

　　他直言有三大原因：一是投資的人不成熟；二是以前大家在文化、旅遊方面的消費水平和意願還不夠那麼強烈，能力也不那麼強；三是項目的選址、內容等方面存在着一些問題。

　　目前，兩大文旅項目轉手一事，建業方面並未透露更多消息，外界也尚不清楚河南國資此次入主的代價，以及雙方日后具體的合作模式。有業內人士認為，河南國資出手的前提，是謀求控股權，便於做資產管理，只留給原始股東小部分股權，做輕資產運營。

　　但不得不説，此次胡葆森帶了一個好頭，將建業影視項目轉讓給國資，在疫情不確定的環境中，搖身變為國有控股企業，不僅將會增強企業自身的抗風險能力，還能成為后續其它地產商處置文旅資產的一個借鑑案例。

　　揮別「詩與遠方」

　　文旅地產生意，到底有多「燙手」？五年前，王健林就給出了答案，將13個文旅城項目賣給融創。

　　五年后，孫宏斌也開始甩賣文旅資產。去年下半年至今，市場也曾傳出「融創打包出售文旅資產」的新聞。但能夠吃下如此龐大文旅體量的企業，幾乎沒有。

　　所以，老孫思考再三，最終還是選擇散賣手中的文旅資產。

　　幾乎與胡葆森轉讓文旅資產在同一時間段，5月中旬，有媒體報道，一份網傳會議紀要顯示，地鐵、萬科等公司擬成立一家投資基金，參與接收融創華發·深圳冰雪文旅城51%股權。

　　據樂居財經瞭解，目前融創出售股權一事仍在洽談中，並未最終確定接盤方和簽署合同。

　　早在2020年11月23日，深圳融華置地以底價127.1億元拍得位於沙井街道的A301-0575宗地，標誌着融創中國大灣區總部攜世界級冰雪文旅項目正式進駐深圳。

　　資料顯示，深圳融華置地成立於去年11月，註冊資本達70億元。在股權上，融創文旅、珠海華發房地產開發各持股51%、49%。而該宗地將建設融創華發深圳冰雪文旅城，此項目也被列入2021年寶安的重大項目計劃，總投資182.9億元，計劃2026年12月完工。

　　賣文旅城，融創並非沒有先例。

　　2021年最后一天，融創昆明文旅城二期開發商「昆明華創雲地產開發有限公司」發生股權變更。

　　變更前，昆明融創馳瑞地產、廣州華發地產、雲南雲安置業分別持股40%、40%和20%；變更后，廣州華郡地產獲得融創的40%股權，融創徹底退出，小股東雲安仍佔20%股份。自此，開發融創文旅城二期的鐵三角宣告解體。

　　廣州華發地產和廣州華郡地產都是珠海國企華發股份旗下公司。據悉，此次融創40%股權的轉讓價格為14億元，包括現金代價12億元、債權2億元。

　　融創文旅城二期本身還有不少土地待開發，需要的資金量龐大，將此交由合作伙伴，融創可以大大減負，將資金用於刀刃上。

　　轉眼至今年年初，融創又選擇將武漢項目「甘露山文創城」部分股權出售予國資合作伙伴。

　　1月17日，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司的股權發生變更。浙江武越置業持股比例由50%上升至85%，長沙融創匯房地產持股比例由50%下降至15%。股權穿透可知，浙江武越置業為武漢城建下屬公司，長沙融創匯房地產為融創下屬公司。

　　換言之，融創將融創武地長江文旅城35%股權轉讓予武漢城建。據樂居財經獲悉，融創武地長江文旅城在武漢開發項目為地處黃陂的武漢城建融創甘露山文創城。

　　早在2020年4月，武漢城建、融創中國與黃陂區簽訂武漢甘露山文旅城項目投資建設合作協議；緊接着當年9月底，武地長江文旅城以底價29.23億，競得現場掛牌的P（2020）100-P（2020）103四宗黃陂前川地塊。

　　甘露山文創城由融創攜手武漢城建共同打造，定位為世界級一站式文旅綜合體，規劃用地面積1.1萬畝，總投資700億，建成后將是全球規模最大冰雪娛樂綜合單體，中西部最大主題文旅項目。自2020年4月開工建設以來，已完成投資60億元。

　　值得注意的是，孫宏斌並非完全從這個項目中抽身而出，而是保留了部分股權，也保證以后融創仍參與文旅城的運營。而上述這些轉讓，融創中國均未發佈公告。

　　識時務者爲俊傑。孫宏斌其實在去年中期業績會上，就知道地產不好過了，明白目前基本不存在收併購市場，「因為出售方無論開什麼價格，併購的同時需要併購債務，這是沒法併購的。」

　　只不過，誰都沒料想到，曾經那位援手樂視150億、豪爽接盤萬達文旅和酒店的白衣騎士，如今也會淪落到賣資產的地步。

　　眼下，「節衣縮食」已成為大多數房企的主要經營目標，當此前鉅額文旅投資已成為壓力或負擔，轉手或許是最明智的選擇。畢竟，「活下去」纔是第一要務。

　　除了融創以外，佳兆業、雅居樂等開發商在文旅地產的佈局並非淺嘗輒止，文旅項目搭配地產銷售一直是這些開發商比較穩健的回款打法之一。同時，在遇到流動性風險時，房企往往首選剝離文旅項目。

　　以佳兆業為例，北有東戴河小鎮，南有深圳佳兆業金沙灣國際樂園。但自從去年11月佳兆業理財產品暴雷后，這家華南房企便開始迅速「斷舍離」，處置手中文旅等資產。

　　據媒體爆料，佳兆業將出售在深圳的18個項目，總貨值約818億元，其中就包括了金沙灣國際樂園。

　　無獨有偶，4月，樂居財經獨家獲悉，雅居樂轉讓清水灣項目不到2%權益，創業的朱榮斌將參與開發。

　　文旅上市夢擱淺

　　不僅低價甩賣文旅資產，有些地產老闆還直接放棄了文旅上市夢。

　　2020年業績發佈會上，許家印講道，現在的恆大不是單一的地產企業的恆大，是打算將八大業務平臺全部實現分拆上市的「新恆大」，這其中就包括恆大文旅板塊。

　　十天內，恆大集團先后將旗下全資子公司恆大旅遊管理、恆大童世界裝進了廣州恆童投資有限公司（以下簡稱「恆童投資」）。

　　樂居財經獲悉，恆童投資成立於2021年5月12日，由成得發展有限公司（以下簡稱「成得發展」）全資控股。后者是一家香港企業。如此看來，將文旅資產完成打包注入新境外公司后，恆大的文旅板塊謀求在港股上市的意圖明顯。

　　去年3月，恆大旅遊集團更名為恆大童世界。其作為恆大集團旗下旅遊業務的實施主體，幾乎囊括了恆大集團所有旅遊資產，包括恆大童世界、恆大水世界、中國海南海花島、恆大養生谷以及恆大高科農業等，屬重資產公司。而恆大旅遊管理主要為運營管理平臺，側重輕資產公司。

　　自2021年下半年恆大暴雷以來，許家印的文旅IPO夢不僅擱淺，他還不斷剝離文旅資產，用以抵債。

　　今年2月，根據恆大披露公告，其出售予五礦信託的項目公司為佛山市順德區盈沁房地產開發有限公司和廣州南沙區恆睿文化旅遊發展有限公司、廣州南沙區恆昌文化旅遊發展有限公司相關股權。

　　當中，順德盈沁房地產對應佛山鉑睿府，南沙恆睿、南沙恆昌對應項目則為恆大位於廣州南沙的恆大童世界文旅城項目。

　　2020年9月，恆大曾花費超37億元拿下南沙萬頃沙兩宗商地和一宗工業地。該項目實際上在2019年便被列入廣州市重點建設項目。項目計劃整體投資49億。然而，隨着恆大債務危機的爆發，該公司旗下多個項目的開發建設也停滯不前。

　　許老闆轉讓給信託的文旅資產，至少可以用來抵債，但恆大旗下還有一些文旅資產則沒有那麼幸運，被政府相關部門收回。

　　去年11月底，沈陽市自然資源局收回恆大旗下9塊閒置土地，總面積超過35萬平方米。其中3宗為甦家屯佟溝恆大文旅城地塊。

　　過去很多年，中國文旅產業的一部分企業是以地產的模式在做文旅，基本模式包括了地產+酒店、地產+主題公園、地產+文旅融合體、地產+特色小鎮等。這些模式「換湯不換藥」，基本是以地產的快進快出，短平快、投資大、收益高為核心訴求。

　　例如，融創東方影都，它旗下除了影視產業項目構成外，彼時還有萬達星光島和維多利亞灣兩個地產項目，佔地總計佔地近4000畝。

　　以星光島為例，該項目佔地2300畝，住宅項目將銷售10期到15期，截止去年底，在售住宅四期、五期產品，均價在19500元/㎡。彼時，有業內人士稱，地產銷售收入不僅可以反哺影視產業投入，而且綽綽有余。

　　再如，恆大文旅的本質也還是地產。據恆大旅遊集團官宣，截至2020年12月18日，去年已銷售12.5萬套房屋，銷售額超1000億元。

　　眼下，這種玩法已難以走通，地方政府不但更看重開發商是否有運營文旅項目的成功經驗，還要求先建部分文旅項目，或與住宅項目同期開建，這導致企業的運營能力要求更高，資金壓力也更大，舊模式難以玩轉。

　　尤其，地產商頭上還有各種融資制約。不僅是「三條紅線」融資監管新規，不少地方政府還對開發商的資金來源更為關注，「卡」得更嚴，是銀行等金融機構貸款籌資，還是自有資金，都有不同的審覈標準。

　　另一邊，更多的地方政府也有了一套清晰的文旅地產玩法，入局者大多是本地龍頭類國資旅遊企業。所謂「肥水不留外人田」，地方國資融資渠道多、融資成本低、政府信賴度高，佔據天時地利人和優勢。

　　這時，地產商爲了「活下去」將文旅資產轉讓予地方國資，不失為一個最好的歸宿。