美國房地產玩砸了？這隻ETF卻嗨了，今年大漲80%

編輯：Jack

數據統計，美國房價正從峰值水平回落，昂貴的西海岸市場跌幅最大。

罪魁禍首還是美聯儲的大幅度加息，這讓整個住房市場的流動陷入了「癱瘓」；對於買家來説，他們正面臨着近40年來最高的房貸利率，潛在買家都在等待價格進一步下跌，就連華爾街的大買家也在按兵不動。

對於賣家來説，成交量快速下跌，房產正在變得「有價無市」。

一、美國房地產「寒氣逼人」

在周三連續第三次加息75個基點后，美聯儲發出了進一步加息的信號，鮑威爾警告稱，房地產市場可能出現調整。高盛預計明年房價將趨平；穆迪則更為悲觀：在不發生衰退的情況下預計全國房價將較峰值水平下跌5% - 10%，在輕度衰退的情況下下跌15%，在一些最過熱的地區，房價可能會暴跌25%。

Zillow本周發佈的一份報告顯示，8月份新掛牌房屋數量較上年同期下降了近23%；主要原因還是需求已經被高利率凍結了，本來就有房屋的業主不想用低利率換高利率。

交易量大幅下降，National Association of Realtors周三的報告顯示，8月份二手房銷售連續第七個月下降，達到2020年5月疫情最嚴重以來的最低水平。

Black Knight 調查顯示，如果按照上周的利率測示，美國中位價房屋每月的付款佔家庭收入的36%，是1985年以來最高水平；在2021年9月，當利率約為今天的一半時，每月付款需要家庭收入中位數的22%。

Freddie Mac周四表示，「抵押貸款成本沒有顯示出放緩的跡象，30年期固定貸款的平均利率飆升至6.29%。」

在負擔能力不是很高的地區，房地產市場降温更快；據加州房地產經紀人協會的數據顯示：到第二季度末，加州只有16%的家庭有能力買房。加州的房價下跌幅度也是最大的。

Zillow的研究報告稱：舊金山和洛杉磯8月份的房價環比下降3.4%，居全美之首。薩克拉門託、西雅圖和鹽湖城的降幅都超過了2.5%；全國房價較7月下降0.3%，為11年來最大跌幅。

傳統上，9月和10月是最好的購房月份，因為開學前會有一波買家熱潮，同時，庫存也會增長，因為二手房也會在這個時候與新房競爭。Realtor.com的高級經濟學家George Ratiu説，「買家的如意算盤這次沒打好。」

二、市場不乏樂觀者

市場也有人認為：對於買家來説，即使經濟存在衰退的風險以及地產暫時不景氣，但買家也有可能「撿到寶」。

但是賣家按兵不動，買家的選擇也可能有限；經紀公司Redfin在本周的一份報告中説，「有抵押貸款的房主中，大約有七分之六的貸款利率遠低於目前約6%的水平，再加上在市場下滑時出售的意願本來就很低，這會阻礙了新供應的增長，但同時也會限制價格的急劇下跌。」

新房市場的情況則不同，今年早些時候提高產量的開發商現在正面臨着庫存過多的問題。加利福尼亞州John Burns房地產諮詢公司研究主任Rick Palacios Jr.表示，近一半的開發商在8月份降價，較5月份的8%有所提高，至少是2010年以來的最高水平。

就像天氣一樣，這在很大程度上取決於地理，從紐約、波士頓到佛羅里達，東海岸市場保持相對強勁，即使在需求下降幅度最大的「陽光地帶」，房價也在以合適的價格交易。

Redfin的經紀人加Gabriel Recio説：在德克薩斯州奧斯汀，許多當地購房者在經歷了疫情引發的房價暴漲之后，已經無力購房。就在6月份，房屋賣家的要價已經比預期低了10%或20%。爲了達成交易，賣家正在做出讓步，比如向買家提供價值一萬美元的家得寶優惠券。

但他説，「房價下跌的幅度是有限的，因為大多數賣家並不是很悲觀」；很多買家都希望房價能回落40%或50%，Recio説，「他們在做夢。」

拉斯維加斯的賣家開始降低了成交成本，並提高了經紀人的費用，Redfin當地經紀人Tzahi Arbeli説，「」建議購房者馬上買房子，並接受目前的抵押貸款利率，因為他們有機會在未來以更低的價格再融資，而且利率也有可能會更高，從而使一棟房子遙不可及。

三、3倍看空房地產指數ETF-Direxion $DRV 表現亮眼

3倍看空房地產指數ETF $DRV 已連續8日上漲，年內累計漲幅達81.99%。

該ETF是由Direxion在2009年推出的槓桿ETF，3倍放大標普房地產指數The Real Estate Select Sector Index (IXRETR) 的波動。該指數覆蓋的標的以房地產投資信託基金（REIT）為主，其中權重位列前五的標的分別為American Tower - Class A REIT、Prologis REIT、冠城國際 $CCI （Crown Castle International）、Equinix REIT、Public Storage REIT。

如果投資者看好美國房地產接下來的表現，可以研究住宅房產ETF-iShares這隻REIT。

住宅房產ETF-iShares持有43只股票，追蹤FTSE NAREIT All Residential Capped指數。該基金於2007年開始交易，目前總市值為8.43億美元。

細分領域配置方面，該基金主要覆蓋四個領域：公寓、製造業住宅、醫療保健、自我存儲和獨棟住宅。醫療保健往往是收益率最高的一類基金。如果想要避開某些細分地產行業，如零售、商業或寫字樓，那麼這隻基金的配置很有吸引力。

其重倉的十隻證券持倉佔比達60%，其中包括最大的自助倉儲服務公司之一的公共存儲公司；專注於老年人住房和門診醫療地產的Welltower；以及多户公寓運營商阿灣物產。

如果認為現在並非買入REIT的時機，還有幾種反向ETF可提供做空途徑。

例如ProShares Short Real Estate ，這隻基金的表現與道瓊斯美國房地產指數(Dow Jones U.S. Real Estate Index)的日線相反，為-1倍。

最后，欲加槓桿做空日線的投資者可以研究美國房地產2X空-ProShares。

小提示：若參與槓桿ETF投資，投資者需注意ETF槓桿損耗，一般是槓桿損耗和期限結構損耗，更多詳情戳看：1、 什麼是槓桿ETF，有哪些主要風險？ 2、參與槓桿ETF投資要注意哪些風險？一文讀懂 

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