必需品零售房地產投資信託基金公佈2023年第一季度業績

公司將在東部時間今天上午11：00主持投資者網絡廣播和電話會議

紐約，2023年5月10日/美通社/--Nessence Retail REIT，Inc.(納斯達克股票代碼：RTL)(簡稱「RTL」或「公司」)是一家房地產投資信託基金，專注於收購和管理美國主要以服務為導向的傳統零售和分銷相關商業房地產的多元化投資組合，今天公佈了截至2023年3月31日的第一季度財務和經營業績。

2023年第一季度及后續活動亮點

RTL首席執行官邁克爾·韋爾表示：「第一季度，我們完成並建立了一條向前推進的戰略部署管道，並在我們的投資組合中籤署了新的和續簽的租約，從而很好地實現了我們的一些關鍵戰略目標。」展望未來，我們致力於通過減少我們的淨債務和精選的物業處置，以及通過出租可用的空間來擴大我們的調整后EBITDA，從而提高我們的淨債務與調整后EBITDA的比率。我們相信，扣除第一季度季節性增加的費用，以及隨着我們正在進行的處置工作的完成，我們將實現這一目標。我們多元化的投資組合繼續表現良好，並推動對我們優質物業可用空間的強勁需求，導致第一季度完成的續租租賃利差達到12.7%。我們相信，我們處於有利地位，將繼續受益於強勁的零售環境和強大的世界級投資組合。「

財報：財報、財報

截至3月31日的三個月

(單位為千，每股數據除外)

2023

2022

租户收入

美元人民幣，人民幣113,594美元

美元人民幣、人民幣94,943美元

普通股股東應占淨(虧損)收入

美元人民幣、人民幣(18757美元)

美元人民幣、人民幣39,934

每股普通股淨(虧損)收益(A)

美元人民幣、人民幣(0.14)

美元人民幣、人民幣0.31

普通股股東應占FFO

美元人民幣，人民幣23,578美元

元人民幣，30,008美元

每股普通股FFO(A)

美元人民幣、人民幣0.18元

美元人民幣、人民幣0.23

普通股股東的AFFO

元人民幣，30,501美元

美元人民幣，31751美元

每股普通股AFFO(A)

美元人民幣、人民幣0.23

美元人民幣、人民幣0.24

(A)

所有每股數據分別基於截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的133,715,627股和130,048,111股稀釋加權平均流通股。

房地產投資組合

該公司的投資組合包括位於47個州和哥倫比亞特區的1,039處淨租賃物業，截至2023年3月31日約有2,760萬平方英尺的可出租面積。投資組合指標包括：

屬性處置

在截至2023年3月31日的三個月內，該公司出售了五處物業，合同銷售總價為7130萬美元。

資本結構與流動性來源

截至2023年3月31日，本公司在信貸安排下的總借款能力為4.946億美元，基於信貸安排下的借款基數價值，其中，截至2023年3月31日，信貸安排下的未償還金額為4.48億美元，還有4660萬美元可供未來借款。季度結束后，公司在信貸安排下借入額外資金，為收購提供部分資金。截至2023年3月31日，該公司擁有4310萬美元的現金和現金等價物。該公司的淨債務與總資產價值之比為51.5%，淨債務為27億美元，其調整后EBITDA的淨債務為9.6倍。

截至2023年3月31日，公司的固定利率債務百分比為83.7%。該公司的全部合併債務的加權平均利率成本為4.4%9，利息覆蓋率為2.3倍10。

后續活動

本公司於2023年4月全數償還原訂於2023年4月償還的「假設多租客按揭III」及「假設多租客按揭IV」按揭票據。截至2023年3月31日，這些抵押貸款票據的總余額為5880萬美元。該公司在其信貸安排下以5,000萬美元的提款償還了這些抵押票據。在這些抵押票據以前擔保的七個財產中，有六個被添加到資產池中，構成信貸安排下的借款基礎。2023年4月，該公司還另外從其用於一般企業用途的信貸安排中提取了1800萬美元。

2023年5月，公司全額償還了原定於2023年5月償還的《The Factory》抵押票據。截至2023年3月31日，該抵押貸款票據的總余額為1.23億美元。該公司在其信貸安排下以123.0美元的提款償還了這張抵押票據。以前在該抵押票據下擔保的財產被列入資產池，構成信貸機制下的借款基礎。

於該等抽款及組成信貸安排下借款基礎的資產池物業淨額增加后，本公司的信貸安排有639.0,000,000美元未償還款項及2,820萬美元可供日后借款之用。

網絡廣播和電話會議

RTL將於2023年5月10日上午11：00主持網絡直播並致電。ET討論其財務和運營業績。這次網絡直播將通過互聯網進行現場直播，所有感興趣的各方都可以通過RTL網站www.essessityreit.com的「投資者關係」部分收看。

下面概述了電話會議和重播的撥入説明。

要收聽現場通話，請至少在通話開始前15分鍾到RTL網站的「投資者關係」部分註冊和下載任何必要的音頻軟件。未能收聽現場直播的人士，可在電話會議結束后不久在RTL網站www.essessityrereit.com收聽重播。

現場電話撥入(免費)：1-877-407-0792國際撥入：1-201-689-8263

會議重播*國內撥入(免費)：1-844-512-2921國際撥入：1-412-317-6671會議號碼：13737311*下午3：00開始提供美國東部時間2023年5月10日至2023年8月10日。

腳註/定義

1.

包括(I)截至2023年3月31日由雙方完全籤立但承租人截至2023年3月31日尚未接管的所有租約，(Ii)截至2023年4月30日雙方全面籤立但在2023年3月31日之后的所有租約，以及(Iii)截至2023年4月30日雙方簽署的不具約束力的意向書(LOI)正在談判的所有租約。截至2023年3月31日，有11份租約完全簽約，租户尚未收回總計約11.7萬平方英尺的土地，截至2023年4月30日，有3份租約完全簽約，但在2023年3月31日之后，租約總計約9.5萬平方英尺，截至2023年4月30日，有27份意向書簽約，總面積約為309,000平方英尺。不能保證意向書將導致最終的租約，這些租約將按照目前的條款開始，或者根本不會。租賃管道不應被視為未來業績的指標。

2.

截至2023年5月8日的管道。公益廣告是有條件的，而意向書是不具約束力的。不能保證這些管道處置將按當前條款完成，或者根本不能保證。

3.

如本文所用，投資級包括承租人或擔保人的實際投資級評級(如果有的話)或隱含投資級評級。隱含投資級評級可能包括對租户母公司或擔保母公司的實際評級(無論母公司是否擔保了租户根據租約承擔的義務)或專有的穆迪分析工具，該工具通過衡量公司的違約概率來生成隱含評級。為此目的，「母公司」一詞包括擁有承租人50%以上有表決權股份的任何實體，包括任何政府實體。評級信息截至2023年3月31日。根據截至2023年3月31日的年化直線租金，單租户組合租户的實際投資級評級為43.4%，隱含投資級租户為15.0%，前20名租户的實際投資級租户為55.7%，隱含投資級租户為7.9%，多租户組合中的錨定租户實際投資級租户為29.7%，隱含投資級租户為6.7%。

4.

加權平均租金是根據截至2023年3月31日的年化直線租金計算得出的。

5.

服務零售被定義為租賃給零售銀行、餐館、雜貨、藥房、燃氣/便利、醫療保健和汽車服務部門的租户的單租户零售物業。

6.

體驗式零售被定義為出租給餐廳、折扣零售、娛樂、沙龍/美容和雜貨等行業的租户的多租户物業。該公司還將體驗式零售稱為電子商務防禦性零售。

7.

截至2023年3月31日，總債務減少27億美元，現金和現金等價物為4310萬美元。不包括遞延融資成本、淨額、抵押貸款和保費、淨額的影響，包括現金和現金等價物的影響。

8.

定義為截至2023年3月31日總資產的賬面價值加上累計折舊和攤銷。

9.

根據公司債務的未償還本金余額進行加權計算。

10.

利息覆蓋率的計算方法是：將調整后的EBITDA除以截至2023年3月31日的季度的利息支付現金(利息支出減去遞延融資成本的攤銷，淨額，以及抵押貸款和借款溢價的攤銷比率，淨額)。

關於必要性零售房地產投資信託基金

必要性零售房地產投資信託基金(納斯達克股票代碼：RTL)是一家卓越的公開交易房地產投資信託基金(REIT)，專注於「美國商店在哪里」。RTL收購和管理着一個多元化的投資組合，主要是基於必要性的美國零售單租户和露天購物中心物業。有關RTL的更多信息可在其網站www.essessityreit.com上找到。

補充明細表

該公司將向美國證券交易委員會(SEC)提交補充信息包，以提供額外的披露和財務信息。一旦張貼，補充包可以在RTL網站www.essessityrereit.com投資者關係部分的「Presentation」選項卡下找到，也可以在SEC網站www.sec.gov上找到。

重要通知

本新聞稿中非歷史事實的陳述可能是前瞻性陳述。這些前瞻性陳述涉及風險和不確定因素，可能導致實際結果或事件大不相同。「可能」、「將」、「尋求」、「預期」、「相信」、「期望」、「估計」、「項目」、「計劃」、「打算」、「應該」以及類似的表述旨在識別前瞻性表述，儘管並非所有前瞻性表述都包含這些識別詞語。這些前瞻性陳述會受到許多風險、不確定因素和其他因素的影響，其中許多風險、不確定因素和其他因素不是公司所能控制的，這可能會導致實際結果與前瞻性陳述中預期的結果大不相同。這些風險和不確定性包括：(I)全球新冠肺炎大流行的潛在不利影響，包括為遏制或治療新冠肺炎而採取的行動；(Ii)由於俄羅斯和烏克蘭之間持續的軍事衝突而導致的地緣政治不穩定，包括美國和歐盟實施的相關制裁和其他懲罰；以及對公司、公司租户以及全球經濟和金融市場的相關影響，以及(Iii)通脹狀況和更高的利率環境。以及公司於2023年2月23日提交的截至2022年12月31日的最新年度報告Form 10-K中的風險因素部分以及該日期之后提交給證券交易委員會的所有其他文件中列出的風險和不確定因素，因為這些風險、不確定因素和其他重要因素可能會在公司隨后的報告中不時更新。此外，前瞻性陳述僅在發表之日發表，公司沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，以反映隨着時間的推移發生的假設的變化、意外事件的發生或未來經營結果的變化，除非法律要求。

延期/減免租金的會計處理

由於新冠肺炎疫情而給予公司租户的大部分優惠是在原始租約期限不變的情況下延期租金或臨時租金減免，並被認為有可能收取延期租金。本公司的收入確認政策要求，本公司必須有可能收取幾乎所有到期的租賃付款，而不計提部分準備金，或承擔部分收回的能力。鑑於「新冠肺炎」大流行，財務會計準則委員會(「財務會計準則委員會」)和美國證券交易委員會同意，對於租賃現金流總額將與「新冠肺炎」相關影響后基本持平或更少的租賃，公司可選擇放棄評估原始租賃合同的可強制執行的權利和義務，將租金優惠視為現有租賃合同下當事人可強制執行的權利和義務的一部分。因此，用於計算淨收入和全國房地產投資信託協會(「NAREIT」)FFO的租金收入並未受到此類延期的重大影響。此外，由於該等遞延金額已被大幅收取，本公司已將根據美國公認會計原則(「GAAP」)確認的與該等類型的遞延租金有關的金額，從AFFO用途的直線租金增加中剔除。相反，對於合同租金減少的減損，收入的減少反映在剩余的租賃期內，但出於會計目的，這代表收入的永久性減少，本公司相應地減少了其AFFO。

聯繫人：投資者和媒體：電子郵件：Investorrelations.com電話：(866)902-0063

The Nessence Retail REIT，Inc.

合併資產負債表

(單位：千。除每股和每股數據外)

2023年3月31日

2022年12月31日

(未經審計)

資產

房地產投資，按成本計算：

土地

美元人民幣，人民幣980,269美元

美元/歐元，996,293美元

建築物、裝置和改進

3,420,185

3,467,463

收購的無形租賃資產

607,353

644,553

按成本計算的房地產投資總額

5,007807

5,108,309

減去：累計折舊和攤銷

(789,664)

(784,946)

房地產投資總額，淨額

4,218,143

4,323,363

現金和現金等價物

43,095

70,795

受限現金

19,422

17,956

遞延成本，淨額

23,864

22,893

直線應收租金

67,332

66,657

經營性租賃使用權資產

17,713

17,839

預付費用和其他資產

67,824

66,551

總資產

美元人民幣1,457,393美元

美元人民幣1,586,054美元

負債和權益

應付抵押票據淨額

美元人民幣1,765,239美元

美元人民幣1,808,433美元

信貸安排

448,000

458,000

高級筆記，淨額

492,653

492,319

低於市場租賃負債淨額

128,032

133,876

應付賬款和應計費用(包括截至

應付關聯方的1,566美元和1,838美元)

分別為2023年3月31日和2022年12月31日)

41,540

64,169

經營租賃負債

19,110

19,132

遞延租金和其他負債

13,564

16,815

應付股息

5837

5837

總負債

2,913,975

2,998,581

7.50%A系列累計可贖回永久優先股，面值0.01美元，清算

優先股每股25.00美元，授權12,796,000股，已發行7,933,711股

截至2023年3月31日和2022年12月31日的未償還金額

79

79

7.375%C系列累計可贖回永久優先股，面值1美元，清算

優先股每股25.00美元，授權11,536,000股，已發行4,595,175股

截至2023年3月31日和2022年12月31日的未償還金額

46

46

普通股，每股面值0.01美元，授權300,000,000股，134,224,313股

截至2023年3月31日和2022年12月31日的已發行和未償還債券

1,342

1,342

新增實收資本

2,999,417

2,999,163

超過累計收益的分配

(1,483,255)

(1,435,794)

股東權益總額

1,517,629

1,564,836

非控股權益

25,789

22,637

總股本

1,543,418

1,587,473

負債和權益合計

美元人民幣1,457,393美元

美元人民幣1,586,054美元

The Nessence Retail REIT，Inc.

合併經營報表(未經審計)

(千，不包括每股和每股數據)

截至3月31日的三個月

2023

2022

租户收入

元人民幣和113,594美元

美元人民幣，人民幣94,943美元

運營費用：

向關聯方收取資產管理費

7,956

7,826

物業運營費用

26,913

19,139

房地產投資減值準備

-

5942

收購、交易和其他成本

565

279

股權薪酬[1]

3,567

3,498

一般和行政

10,492

6833

折舊和攤銷

54,182

37,688

總運營費用

103,675

81,205

銷售房地產投資收益前的淨營業收入

9919

13,738

房地產投資銷售收益

11,792

53,569

營業收入

21,711

67,307

其他(費用)收入：

利息支出

(34,675)

(23,740)

其他收入

27

18

非指定衍生工具的收益

-

2,250

其他費用合計，淨額

(34,648)

(21,472)

淨(虧損)收入

(12,937)

45,835

非控股權益應占淨虧損(收益)

17

(64)

優先股分配

(5,837)

(5,837)

普通股股東應占淨(虧損)收入

美元人民幣(18,757美元)

美元人民幣，人民幣39,934美元

每股基本和稀釋后淨(虧損)收益：

普通股股東每股淨(虧損)收益--基本收益和稀釋收益

美元人民幣、人民幣、人民幣(0.14)

美元人民幣，人民幣0.31

加權平均流通股-基本

133,715,627

128,640,845

加權平均流通股-稀釋

133,715,627

130,048,111

[1]

包括與公司受限普通股和長期股權投資計劃單位有關的費用。

The Nessence Retail REIT，Inc.

非GAAP計量季度對賬(未經審計)

(以千為單位)

截至3月31日的三個月

2023

2022

調整后的EBITDA

淨(虧損)收入

美元人民幣(12,937美元)

美元人民幣，人民幣45,835美元

折舊和攤銷

54,182

37,688

利息支出

34,675

23,740

房地產投資減值準備

-

5942

收購、交易和其他成本

565

279

股權薪酬[1]

3,567

3,498

房地產投資銷售收益

(11,792)

(53,569)

其他收入

(27)

(18)

非指定衍生品收益

-

(2,250)

2023年委託書競賽及相關訴訟費用[2]

2,181

-

調整后的EBITDA

70,414

61,145

向關聯方收取資產管理費

7,956

7,826

一般和行政

10,492

6833

2023年委託書競賽及相關訴訟費用[2]

(2,181)

-

噪聲

86,681

75,804

攤銷市場租賃和其他無形資產，淨額

(2,476)

(1,098)

直線租金

(1,121)

(1,114)

現金NOI

美元人民幣，人民幣83,084美元

美元人民幣，人民幣73,592美元

支付利息的現金：

利息支出

美元人民幣，人民幣34,675美元

美元人民幣，人民幣23,740美元

遞延融資成本攤銷淨額

(3,760)

(2,893)

抵押貸款溢價和借款折扣攤銷淨額

(471)

13

支付利息的現金總額

美元人民幣30,444美元

美元/美元，20,860美元

[1]

包括與公司受限普通股和長期股權投資計劃單位有關的費用。

[2]

金額涉及2023年委託書競賽和相關Blackwell訴訟所產生的一般和行政費用。該公司不認為這些費用是其正常經營業績的一部分。由於這些費用在2023年第一季度作為其一般和行政費用的一部分有所增加，公司開始計入這一調整，以達到調整后的EBITDA，以便更好地反映其經營業績。2022年第一季度沒有任何這些費用。

The Nessence Retail REIT，Inc.

非GAAP計量季度對賬(未經審計)

(以千為單位)

截至3月31日的三個月

截至12月31日的三個月

2023

2022

2022

普通股股東應占淨(虧損)收入(根據公認會計准則)

$(18,757)

$39,934

美元人民幣、人民幣(33,063)

房地產投資減值準備

-

5942

2,323

折舊和攤銷

54,182

37,688

54,099

銷售房地產投資收益

(11,792)

(53,569)

7,247

非控股權益在FFO中的調整比例

(55)

13

(82)

普通股股東應占FFO[1]

23,578

30,008

30,524

收購、交易和其他成本[2]

565

279

526

法律費用和費用-新冠肺炎租賃糾紛[3]

(12)

(8)

55

攤銷市場租賃和其他無形資產，淨額

(2,476)

(1,098)

(1,042)

直線租金

(1,121)

(1,114)

(2,794)

直線式租金(租金延期協議)[4]

(4)

(442)

(14)

扣除抵押貸款(保費)攤銷和借款折扣，淨額

471

(13)

477

非指定衍生品收益[5]

-

(2,250)

-

股權薪酬[6]

3,567

3,498

3,555

遞延融資成本攤銷淨額

3,760

2,893

3,498

2023年委託書競賽及相關訴訟的相關費用[7]

2,181

-

788

非控股權益在AFFO中的調整比例

(8)

(2)

(13)

普通股股東的AFFO[1]

美元和30,501美元

31,751美元

美元人民幣、人民幣35,560元

[1]

截至2023年、2023年和2022年3月31日止三個月的FFO和AFFO分別包括來自契約修改/終止收入10萬美元和450萬美元，這些收入在綜合經營報表中計入租户收入。

[2]

主要包括與提前清償債務有關的預付款費用，以及與2017年2月與American Realty Capital-Retail Center of America，Inc.合併有關的訴訟費用。

[3]

反映因新冠肺炎關閉門店或其他挑戰而與租户發生糾紛所產生的法律費用。這些糾紛涉及的租户最近沒有拖欠租金，在2020年第二季度和第三季度之前，最近表現出定期付款的模式。根據涉及這些事項的租户、他們的租金支付歷史以及疫情對當前經濟狀況的影響，公司認為這些成本與新冠肺炎有關，可以與與租户違約相關的普通一般和行政費用分開。公司就這些問題聘請了律師，這與公司通常就租户違約問題聘請的律師是分開的。這一數額反映了公司認為只是超出公司通常因與租户相關的糾紛問題而產生的那些遞增法律成本。本公司未來可能會繼續招致這些與新冠肺炎相關的法律費用。

[4]

代表根據租賃談判與遞延租金有關的數額，有資格獲得FASB減免，其租金被遞延但不減少。該等金額計入本公司綜合資產負債表的應收直線租金，但被視為因預期收取租金而遞延的當期租金所賺取的收入。因此，當收取遞延金額時，這些金額將減少AFFO。對於租金減免(包括有資格獲得財務會計準則委員會減免的租金)，如果合同租金已經降低，收入的減少將反映在剩余的租賃期內，但出於會計目的，收入將永久減少，本公司已相應減少了其AFFO。截至2023年3月31日，本公司已實質收取所有先前遞延的租金。

[5]

在截至2022年3月31日的三個月內，公司確認了230萬美元的收益，這與CIM投資組合收購的買賣協議中嵌入衍生品的公允價值變化有關。本公司不認為嵌入衍生工具公允價值調整的非現金收益或虧損屬於資本性質，也不認為該等非現金收益或虧損屬於經常性業務的一部分。因此，這類數額不包括在AFFO目的。

[6]

包括與公司限制性普通股攤銷有關的費用，以及與其多年優異表現協議有關的LTIP單位攤銷費用。

[7]

金額涉及2023年委託書競賽和相關Blackwell訴訟所產生的一般和行政費用。公司不認為這些費用是其正常經營業績的一部分，因此增加了這一金額的AFFO。

The Nessence Retail REIT，Inc.

非GAAP計量季度對賬(未經審計)

(以千為單位)

同一家商店

收購

處置

非特定屬性

合計

(以千為單位)

單租户

多租户

單租户

多租户

單租户

多租户

普通股股東應占淨收益(虧損)

*(根據公認會計原則)

美元，1,097美元

美元：4721美元

美元，691美元

美元和1,853美元

美元至12,181美元

美元人民幣(81美元)

$2(39,219)

$(18,757)

向關聯方收取資產管理費

-

-

-

-

-

-

7,956

7,956

房地產投資減值準備

-

-

-

-

-

-

-

-

收購、交易和其他成本

451

3

-

-

-

-

111

565

股權薪酬

-

-

-

-

-

-

3,567

3,567

一般和行政

67

1,423

-

402

-

-

8,600

10,492

折舊和攤銷

21,316

9,867

423

22,166

410

-

-

54,182

利息支出

17,051

2,106

-

2,353

-

-

13,165

34,675

房地產投資銷售收益

(99)

-

-

-

(11,856)

163

-

(11,792)

其他收入

(16)

-

-

(11)

-

-

-

(27)

優先股分配

-

-

-

-

-

-

5837

5837

非控股權益應占淨收益

-

-

-

-

-

-

(17)

(17)

噪聲

$39,867

美元和18,120美元

美元和1114美元

$26,763

美元，735美元

美元，82美元

美元，元人民幣-

$86681

非GAAP財務指標

本新聞稿討論了我們用於評估業績的非GAAP財務指標，包括FFO、AFFO、調整后的利息、税項、折舊和攤銷前收益(「調整后EBITDA」)、淨營業收入(「NOI」)和現金NOI。雖然NOI是一個物業層面的衡量標準，但AFFO是以公司整體業績為基礎的，因此反映了其他與NOI無關的項目的影響，如利息支出、一般和行政費用以及對關聯方的運營費用。此外，這里定義的NOI不反映直線租金的調整，但AFFO確實包括這種調整。下文介紹了這些非公認會計准則計量以及與最直接可比的公認會計准則計量，即淨收益(虧損)之間的對賬。對未合併合夥企業和合資企業的調整被計算為不包括股東應占的FFO、AFFO和NOI非控股權益的比例份額。

使用非GAAP計量的注意事項

FFO、AFFO、調整后的EBITDA、NOI和Cash NOI在計算淨收入或評估我們的經營業績時，不應被解釋為比現行的GAAP方法更相關或更準確。在公認會計原則下用於評估房地產價值和業績的方法應被解釋為一種與經營業績更相關的衡量標準，並比非公認會計原則下的衡量標準更重要。

其他房地產投資信託基金可能不會根據當前的NAREIT、行業貿易組織、定義(如我們所做的)定義FFO，或者可能與我們不同地解釋當前NAREIT的定義，或者可能與我們不同地計算AFFO。因此，我們對FFO和AFFO的陳述可能無法與其他REITs提出的其他類似標題的措施相比較。

我們認為FFO和AFFO是我們業績的有用指標。由於FFO和AFFO計算剔除了房地產資產的折舊和攤銷以及出售經營性房地產資產的損益等因素(基於歷史成本會計和使用年限估計，相同資產的所有者之間的損益可能會有所不同)，因此FFO和AFFO的列報有助於比較不同時期的經營業績以及我們同行中其他REITs之間的經營業績。

因此，我們認為，FFO和AFFO的使用，加上所需的GAAP演示，可以更全面地瞭解我們的業績，包括相對於我們的同行，並提供更知情和更適當的基礎，以做出涉及運營、融資和投資活動的決策。然而，FFO和AFFO並不表明可用於滿足持續現金需求的現金，包括支付現金股息的能力。投資者請注意，FFO和AFFO只應用於評估我們不包括這些活動的經營業績的可持續性，因為它們不包括在發生這些成本期間對我們的經營業績產生負面影響的某些成本。

運營資金和運營調整資金

運營資金

由於房地產公司某些獨特的經營特點，如下所述，行業行業組織NAREIT頒佈了一項名為FFO的業績衡量標準，我們認為這是反映房地產投資信託基金經營業績的適當補充指標。FFO不等同於根據公認會計原則確定的淨收益或淨虧損。

我們計算FFO，這是一種非GAAP衡量標準，與NAREIT董事會隨着時間的推移建立的標準一致，如白皮書中所重申並經NAREIT董事會批准，於2018年12月生效(「白皮書」)。白皮書將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益或虧損，不包括與房地產有關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、某些房地產資產控制權變更和減值減值的損益，以及當減值直接可歸因於實體持有的折舊房地產價值下降所導致的實體投資。對合並的部分擁有實體(包括我們的運營合夥企業)和未合併關聯公司的收益中的股本進行調整，以達到我們在FFO中應占我們股東的比例。我們的FFO計算符合NAREIT的定義。

房地產資產的歷史會計慣例要求對建築物進行直線折舊和改進，對無形資產進行直線攤銷，這意味着房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。我們認為，由於房地產價值歷來隨着市場狀況(包括通脹、利率、失業率和消費者支出)而起伏，因此使用歷史折舊和某些其他項目列報房地產投資信託基金的經營業績可能信息較少。房地產的歷史會計涉及到公認會計原則的使用。任何其他房地產會計方法，如公允價值法，都不能被解釋為比公認會計准則中的可比房地產估值方法更準確或更相關。然而，我們認為，使用FFO，剔除與房地產相關的折舊和攤銷等影響，為投資者和管理層提供了對我們業績的更全面的瞭解，當與去年相比時，反映了入住率、租金、運營成本、一般和行政費用以及利息成本等趨勢對我們運營的影響，這些影響可能不會立即從淨收益中顯現出來。

調整后的運營資金

在計算AFFO時，我們從FFO開始，然后從AFFO中剔除我們認為更能反映投資活動的某些收入或支出項目，例如非現金收入和支出項目，以及其他活動的收入和支出影響，這些活動不是我們日常運營業務計劃的基本屬性，例如與公司2017年與美國房地產資本零售中心公司(American Realty Capital-Retail Center of America，Inc.)合併所引起的訴訟相關的金額。這些金額包括因訴訟而產生的法律費用，其中一部分已經並可能在未來根據我們維護的保險單得到補償。保險補償在報銷期間從AFFO中扣除。我們相信，剔除因合併而引起的訴訟費用和隨后的保險報銷有助於更好地瞭解我們業務的經營業績。其他收支項目還包括提前清償債務和最終可能無法實現的未實現損益，如衍生工具的損益和投資的損益。此外，通過剔除非現金收入和支出項目，如高於市場和低於市場的租賃無形資產的攤銷、遞延融資成本的攤銷、直線租金、與限制性股票相關的基於股票的薪酬以及與AFFO的Advisor達成的2021年多年優異表現協議，我們相信我們提供了有關直接影響我們持續經營業績的收入和支出項目的有用信息。

在計算淨(虧損)收入時，我們不包括根據公認會計准則被描述為確定淨(虧損)收入的運營費用的某些費用，例如(I)收購、交易和其他成本，(Ii)法律費用和涉及某些租户的新冠肺炎相關租賃糾紛的費用，以及(Iii)某些其他費用，包括2023年委託書競賽和相關Blackwell訴訟所產生的一般和行政費用。這些支出對我們在發生支出或收購物業期間的經營業績產生負面影響，也將對投資者的回報產生負面影響，但我們不計入這些支出，因為我們認為它們不能反映我們的持續業績。此外，根據公認會計原則，某些預期的非現金公允價值和其他非現金調整被視為淨(虧損)收入的經營性非現金調整。此外，如上所述，我們將公允價值調整的收益和虧損視為未實現、最終可能無法實現和不能反映持續經營的項目，因此在評估經營業績時通常會對其進行調整。從我們的AFFO計算中剔除上述收入和支出項目提供的信息與管理層對我們經營業績的分析一致。此外，公允價值調整基於當前市場波動的影響和對一般市場狀況的基本評估，但也可能受到租金和入住率等經營因素的影響，可能與我們目前的經營業績沒有直接關係或可歸因於此。通過排除可能反映預期和未實現損益的此類變化，我們相信AFFO提供了有用的補充信息。通過提供AFFO，我們相信我們正在提供有用的信息，這些信息可以用來評估我們的業績，而不會受到交易或其他與我們的物業組合無關的項目的影響。我們提出的AFFO可能無法與其他對AFFO有不同定義的REITs報告的AFFO相提並論。此外，我們認為，爲了便於清楚地瞭解我們的經營結果，應將AFFO與根據GAAP計算並在我們的綜合財務報表中列報的淨收益(虧損)結合起來進行審查。AFFO不應被視為淨收益(虧損)的替代指標，以衡量我們的業績或現金流，以衡量我們的流動性或支付股息的能力。FFO和AFFO可能包括租賃終止費收入，該收入在我們的綜合經營報表中記錄在租户收入中。

調整后的未計利息、税項、折舊及攤銷前收益、淨營業收入和現金淨營業收入。

我們認為，調整后的EBITDA，即扣除收購和交易相關費用、其他非現金項目(如與我們與顧問達成的多年優異表現協議相關的費用，以及我們從未合併的合資企業按比例計算的份額)調整后的利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDA)，是衡量我們產生和償還債務能力的適當指標。所有已支付和應計的合併、收購和交易相關費用以及某些其他費用，包括2023年委託書競賽和相關Blackwell訴訟產生的一般和行政費用，都會對我們在發生費用或收購物業期間的經營業績產生負面影響，也會對投資者的回報產生負面影響，但不反映我們持續的業績。由於2023年第一季度委託書競爭和相關訴訟導致的一般和行政費用增加，作為我們總的一般和行政費用的一部分，我們開始計入這一調整，以得出調整后的EBITDA，以便更好地反映我們的經營業績。調整后的EBITDA不應被視為經營活動現金流的替代方案，不應被視為衡量我們流動性的指標，也不應被視為替代淨收益(虧損)作為經營活動指標的替代方案。其他REITs可能會以不同的方式計算調整后的EBITDA，我們的計算不應與其他REITs的計算結果進行比較。

NOI是我們用來評估我們房地產經營業績的非GAAP財務指標。NOI等於總收入，不包括或有購買價格對價，減去物業運營和維護費用。在計算淨收益(虧損)時，NOI不包括財務報表中包括的所有其他費用和收入項目。我們認為NOI提供了有用和相關的信息，因為它只反映了在物業層面發生的那些收入和支出項目，並在非槓桿的基礎上列報了這些項目。我們使用NOI來評估和比較物業水平的表現，並就物業的運營做出決策。此外，我們認為NOI作為業績衡量指標對投資者是有用的，因為當跨時期比較時，NOI反映了非槓桿基礎上的入住率、租金、運營費用和收購活動的趨勢對運營的影響，提供了從淨收益(虧損)中看不到的視角。NOI不包括計算淨收益(虧損)中的某些項目，以便提供與物業經營業績更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鉤。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產一級的經營業績。我們提供的NOI可能無法與其他REITs報告的NOI相比，后者對NOI的定義不同。我們認為，爲了便於清楚地瞭解我們的經營業績，NOI應與我們綜合財務報表中列報的淨收益(虧損)一起進行審查。NOI不應被視為衡量我們業績的淨收益(虧損)的替代指標，或衡量我們流動性或支付股息能力的現金流的替代指標。

現金NOI是非GAAP財務指標，旨在反映我們物業的表現。我們將現金NOI定義為NOI，不包括包括在GAAP租賃收入中的高於/低於市場租賃無形資產的攤銷和直線調整。我們相信，現金NOI是一種有用的衡量標準，投資者和管理層都可以使用它來評估我們物業的當前財務業績，並允許比較我們在不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。現金NOI不應被視為淨收益(虧損)的替代，不應被視為我們財務業績的指標，也不應被視為衡量流動性或我們為所有需求提供資金的能力的現金流的替代指標。我們計算和列報現金NOI的方法可能不能直接與其他REITs計算和列報現金NOI的方法相比較。

支付利息的現金是根據利息支出減去利息支出的非現金部分和抵押(貼現)保費的攤銷淨額計算的。管理層認為，支付利息的現金為投資者提供了有用的信息，以評估我們的整體償付能力和財務靈活性。支付利息的現金不應被視為根據GAAP或任何其他GAAP財務指標確定的利息支出的替代選擇，僅應與我們根據GAAP編制的財務信息一起考慮，並作為其補充。

查看原始內容以下載multimedia:https://www.prnewswire.com/news-releases/the-necessity-retail-reit-announces-first-quarter-2023-results-301820261.html

收購Nessence Retail REIT，Inc.