東吳證券：預期扭轉疊加成本端壓力的緩解 物業行業將面臨估值與業績雙重修復機會

智通財經APP獲悉，東吳證券發佈研究報告稱，此次相關主管部門的一系列表態，已經在一定程度上扭轉了市場對於房地產行業的悲觀預期，進而緩解市場對物業行業過於悲觀的預期。隨着市場對於房地產行業的預期扭轉疊加成本端壓力的緩解，物業行業將面臨估值與業績雙重修復的機會，央國企的業績將獲得更快的修復，而優質民企的估值則具備更強的彈性。從中長期維度來看，行業估值將出現分化，而現金流情況較好的公司將獲得更高的估值水平。

推薦：華潤萬象生活(01209)、保利物業(06049)、越秀服務(06626)、綠城服務(02869)、雅生活服務(03319)、新城悦服務(01755)，建議關注中海物業(02669)、濱江服務(03316)。

東吳證券主要觀點如下：

物業行業重大邊際變化，將迎估值與業績的雙重修復：

今年以來，由於房地產行業並未出現企穩的跡象，疊加不甚理想的2022年年報業績，物業行業的走勢並不理想。截止至今年8月2日，恆生港股通物業服務及管理指數(HSPSM)年初至今跌幅為-25.2%，僅有如濱江服務、中海物業、招商積余等個別公司年初至今獲得正收益。壓制物業公司股價的三大核心因素為：1)對房地產行業風險的擔憂帶來對估值的壓制;2)業績上同時受到關聯業務下滑和疫情在成本端的共同影響;3)部分公司前期收併購帶來的商譽減值及無形資產攤銷拖累業績。在當下時點，上述幾條中已有部分因素開始發生變化。

房地產政策預期扭轉，有望助物業板塊整體估值修復。

繼7月24日政治局會議對房地產行業的表述出現重大變化后，住建部和央行也先后表態，適時優化調整政策，幫助房地產行業恢復平穩健康發展。該行認為，此次相關主管部門的一系列表態，已經在一定程度上扭轉了市場對於房地產行業的悲觀預期，進而緩解市場對物業行業過於悲觀的預期。目前行業大部分公司2023年業績對應的估值均已回落至15倍以下，處於歷史較低水平。該行判斷，房地產行業的預期扭轉也有望為物業公司帶來估值修復，但公司間的修復程度將出現明顯分化。

疫情影響褪去，成本端壓力有所緩解帶來業績的逐步恢復。

今年以來，疫情防控對物業公司的影響基本褪去，成本端的壓力較去年同比有所緩解。該行認為，今年物業公司防疫相關成本的下降將對衝關聯業務利潤率的下滑，其整體利潤率有望環比企穩，受前期收併購項目商譽減值及無形資產攤銷影響較小的公司，其利潤率有望環比獲得修復。這一趨勢將從今年中報業績開始逐漸兑現，市場對物業公司利潤率持續下滑的擔心是過於悲觀的。

行業重回現金流邏輯，業務模式仍具優勢。

基礎物業服務仍然是行業的壓艙石業務，輕資產、良好的現金流是物業公司能夠獲得較高估值的核心原因。2022年起，行業地產關聯業務收入佔比有所下滑，基礎物業服務業務的收入佔比有所提升，由此會帶來應收款的下降及經營性現金流的好轉。此外，由於2022年12月的特殊情況，部分原2022年的經營性現金流入滯后到了2023年，因此物業公司今年中報的經營活動現金流將有望略好於往年同期。從中長期維度來看，行業估值將出現分化，而現金流情況較好的公司將獲得更高的估值水平。

風險提示：大股東/關聯方交付項目持續下降，地產銷售復甦不及預期，社會總需求恢復緩慢。