全球淨租賃報告2023年第二季度業績

公司將在東部時間今天下午1：00主持投資者網絡廣播和電話會議

紐約，2023年8月3日/美通社/--Global Net Lease，Inc.(紐約證券交易所代碼：GNL)(「GNL」或「公司」)是一家房地產投資信託公司，專注於收購和管理全球多樣化的戰略性商業房地產投資組合，該公司今天公佈了截至2023年6月30日的季度財務和經營業績。

2023年第二季度及后續活動亮點

GNL首席執行官詹姆斯·納爾遜表示：「我們在本季度的主要戰略目標方面取得了很大進展，因為我們執行了大量的租約續簽和延期，並專注於我們的工業和分銷資產，這些資產佔我們投資組合的55.0%。」我們租用了90多萬平方英尺，並繼續有選擇地處置非核心資產，如我們最近同意以幾乎與RTL簽訂長期租約時最初支付的價格相同的價格出售的加利福尼亞州聖何塞的空置寫字樓。我們相信，這一變革性的合併，加上GNL管理層的內部化和許多治理方面的改進，將增加每股AFFO，並建立一個行業領先的REIT，擁有世界級的投資組合。我們期待着建立我們堅實的基礎，以加速長期增長，為GNL股東釋放重大價值。

截至6月30日的三個月

(單位為千，每股數據除外)

2023

2022

租户收入

美元人民幣，人民幣95,844美元

美元人民幣，人民幣95,177美元

普通股股東應占淨虧損

美元人民幣(31,357美元)

美元人民幣、人民幣、人民幣(5847美元)

稀釋后普通股每股淨虧損

美元人民幣(0.30)

美元人民幣、人民幣(0.06)

NAREIT定義了普通股股東的FFO

美元人民幣，人民幣5940美元

美元人民幣，人民幣49,481美元

NAREIT定義的稀釋后普通股每股FFO

美元人民幣，人民幣0.06元

美元人民幣，人民幣0.48美元

普通股股東應占核心FFO

元人民幣，27,707美元

美元人民幣，人民幣49,956美元

稀釋后普通股每股核心FFO

美元人民幣，人民幣0.27元

美元人民幣，人民幣0.48美元

普通股股東的AFFO

美元，美元，41,410美元

美元人民幣，人民幣45,019美元

稀釋后普通股每股AFFO

美元人民幣，人民幣0.40美元

美元人民幣，人民幣0.43元

物業組合

截至2023年6月30日，該公司的317個淨租賃物業組合位於11個國家和地區，其中包括向52個行業的139個租户出租的3960萬平方英尺。房地產投資組合指標包括：

資本結構和流動性資源4

截至2023年6月30日，公司的流動資金為3.741億美元，其中包括1.09億美元的現金和現金等價物，以及2.732億美元的公司循環信貸安排下的可用資金。

該公司的淨債務與企業價值之比為65.2%，按季度末收盤價普通股10.28美元、A系列優先股21.08美元和B系列優先股19.03美元計算，企業價值為37億美元，淨債務為24億美元，其中包括10億美元的抵押債務。

截至2023年6月30日，固定利率債務(包括通過掉期固定的可變利率債務)的百分比為72.0%，而截至2022年6月30日為76.0%。本公司合併債務總額的加權平均利率為4.8%，利息覆蓋率為2.9倍6。截至2023年6月30日的加權平均債務期限為3.7年，而截至2022年6月30日的加權平均債務期限為4.3年。

腳註/定義

%1

加權平均剩余租期以年數為單位，以2023年6月30日的平方英尺為單位。

2

所有此類加租均按直線租金計算，並有一定的上限

3

如本文所用，「投資級評級」包括承租人或擔保人的實際投資級評級(如有)或隱含投資級評級。隱含投資級別可包括對租户母公司、擔保人母公司(無論母公司是否已擔保租户根據租約承擔的義務)或通過使用專有的穆迪分析工具的實際評級，穆迪分析工具通過衡量公司的違約概率來生成隱含評級。為此目的，「母公司」一詞包括擁有承租人50%以上有表決權股份的任何實體，包括任何政府實體。評級信息截至2023年6月30日。其中33.3%租賃給實際投資級評級的租户，26.7%租賃給隱含投資級評級的租户，這些租户基於截至2023年6月30日的年化現金租金。

4

於截至2023年6月30日止三個月內，本公司並無透過其普通股或B系列優先股「按市價」計劃出售任何普通股或B系列優先股。

5

包括截至2023年6月30日，GGNL的未償債務本金總計25億美元減去現金和現金等價物總計1.09億美元。

6

利息覆蓋率的計算方法是將適用季度調整后的EBITDA除以支付利息的現金(根據利息支出減去利息支出的非現金部分和抵押(貼現)保費的攤銷，淨額計算)。管理層認為，利息覆蓋率是衡量我們償還債務能力的有用補充指標。調整后的EBITDA和為利息支付的現金是非GAAP指標，並在下文中對賬。

電話會議

GNL將於2023年8月3日下午1：00主持電話會議。ET討論其財務和運營業績。

下面概述了電話會議和重播的撥入説明。這次電話會議還將通過互聯網進行現場直播，所有感興趣的各方都可以通過GNL網站www.global alnetlease.com的「投資者關係」部分收聽。

要收聽現場通話，請至少在通話開始前15分鍾到GNL網站的「投資者關係」欄目註冊和下載任何必要的音頻軟件。對於那些無法收聽現場直播的人，會議結束后不久將在GNL網站www.global alnetlease.com上重播。

電話會議詳細信息

實時通話

撥入(免費)：1-866-652-5200國際撥入：1-412-317-6060

會議重播*

國內撥入(免費)：1-844-512-2921國際撥入：1-412-317-6671會議號碼：10176723*下午5：00開放美國東部時間2023年8月3日至2023年11月3日。

補充明細表

該公司將向美國證券交易委員會(SEC)提交補充信息包，以提供額外的披露和財務信息。發佈后，可在GNL網站(www.lobalnetlease.com)的投資者關係部分和SEC網站(www.sec.gov)的「Presentation」(演示文稿)選項卡下找到補充包。

關於Global Net Lease，Inc.

本新聞稿中非歷史事實的陳述可能是前瞻性陳述。這些前瞻性陳述涉及風險和不確定因素，可能導致實際結果或事件大不相同。此外，「可能」、「將」、「尋求」、「預期」、「相信」、「估計」、「預期」、「計劃」、「打算」、「將會」或類似的表述都表示前瞻性表述，儘管並不是所有前瞻性表述都包含這些可識別的詞語。本通訊所述任何有關本公司投資的未來價值的陳述，包括有關RTL與Omosis Sub I，LLC合併的調整，而Omosis Sub I繼續作為GNL的存續實體及全資附屬公司(「REIT合併」)，以及GNL及RTL成為內部管理(「內部化合並」)的調整，以及本公司在執行REIT合併及內部化合並方面可能取得的成功，均屬前瞻性陳述。存在多項風險、不確定因素及其他重要因素，可能導致本公司的實際結果，或本公司作出調整以實施REIT合併及內部化合並后的實際結果，與該等前瞻性陳述預期的結果大相徑庭，包括但不限於：(I)本公司按建議條款或預期時間表完成建議的REIT合併及內部化合並的能力，或根本包括與確保必要的股東批准及滿足其他完成建議交易的完成條件有關的風險及不確定因素，(Ii)任何事件的發生，可能導致終止內部化合並協議及房地產投資信託基金合併協議(日期均為2023年5月23日)的變更或其他情況，(Iii)本公司是否有能力獲得貸款人同意修訂其第二次修訂及重新訂立的信貸安排或本公司的任何其他貸款協議(如有的話)，或按對本公司有利的條款修訂；(Iv)與可能廢除本公司的股東權利計劃有關的風險；(V)與公司適用類別和系列股票的實益所有權要求降低有關的風險；(Vi)與轉移公司管理層對持續業務運營的注意力有關的風險；(Vii)未能實現擬議交易的預期收益；(Viii)重大交易成本或未知或不可估量的負債；(Ix)與擬議交易相關的股東訴訟風險，包括由此產生的費用或延迟；(X)RTL的業務無法成功整合或此類整合可能比預期更困難、更耗時或成本更高的風險；(Xi)與公司完成交易后的未來機會和計劃相關的風險；包括建議交易完成后本公司的預期未來財務表現和業績的不確定性，(Xii)建議交易的宣佈對本公司和RTL經營各自業務、留住和聘用關鍵人員以及保持良好業務關係的能力的影響，(Xiii)公司或RTL的公司評級或其各自的任何債務或股權證券，包括RTL契約項下未償還票據的任何降級的影響；(Xiv)與擬於建議交易中發行的GNL普通股市值有關的風險；(Xv)與完成建議交易有關的其他風險；(Xvi)內部化合並協議及房地產投資信託基金合併協議的一方或多方可能無法履行其各自協議下的責任的風險，以及額外的風險、不確定性及其他風險公司於2023年2月23日向證券交易委員會提交的截至2022年12月31日的Form 10-K年度報告中的「風險因素」和「管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析」部分以及該日期之后提交給證券交易委員會的所有其他文件中列出的重要因素，如這些風險、不確定因素和其他重要因素可能會在公司隨后的報告中不時更新。此外，前瞻性陳述僅在作出之日發表，公司沒有義務更新或修改前瞻性陳述，以反映隨着時間的推移發生的假設的變化、意外事件的發生或未來經營結果的變化，除非法律要求。

Global Net Lease，Inc.(紐約證券交易所代碼：GNL)是一家在紐約證券交易所上市的公開交易的房地產投資信託基金，專注於收購多元化的全球商業物業組合，重點是涉及在美國、西歐和北歐產生淨租賃資產的單一租户、關鍵任務收入的售后回租交易。欲瞭解有關GNL的更多信息，請訪問該公司的網站：www.lobalnetlease.com.

前瞻性陳述

有關REIT合併和內部化合並的其他信息以及在哪里可以找到

關於擬進行的交易，GNL於2023年7月6日向SEC提交了一份S-4表格(於2023年7月17日修訂)的註冊説明書，其中包括一份作為GNL招股説明書的文件以及GNL和RTL的聯合委託書(「聯合委託書/招股説明書」)。雙方還計劃向SEC提交有關擬議交易的其他相關文件。S-4表格於2023年7月18日生效。敦促投資者和證券持有人閲讀提交給證券交易委員會的聯合委託書/招股説明書和其他相關文件，因為它們包含有關擬議交易的重要信息。GNL和RTL於2023年7月19日左右開始向股東郵寄最終的聯合委託書/招股説明書。投資者和證券持有人可以在證券交易委員會的網站上免費獲得GNL向證券交易委員會提交的聯合委託書/招股説明書和其他相關文件的副本，網址為www.sec.gov。GNL公司向證券交易委員會提交的文件副本可在GNL公司的網站上免費獲取，網址為www.lobalnetlease.com，也可以通過聯繫GNL公司的投資者關係部，電子郵件：InvestorRelationship@lobalnetlease.com免費獲取。

代理徵集的參與者

GNL及其各自的董事、行政人員和其他管理層成員和僱員可被視為就擬議交易徵集委託書的參與者。有關GNL董事及行政人員的資料載於其2023年股東周年大會的委託書內，並以引用方式併入聯合委託書/招股説明書內。關於委託書徵集參與者的其他信息，以及他們通過持有證券或其他方式直接和間接利益的描述，包含在聯合委託書/招股説明書和提交給證券交易委員會的關於擬議交易的其他相關材料中。投資者在作出任何投票或投資決定前，應仔細閲讀聯合委託書/招股説明書。如上所述，投資者可以從GNL獲得這些文件的免費副本。

聯繫人：1

投資者和媒體：電子郵件：InvestorRelationship@lobalnetlease.com電話：(212)415-6510

Global Net Lease，Inc.

合併資產負債表

(以千為單位)

2023年6月30日

2022年12月31日

資產

(未經審計)

房地產投資，按成本計算：

土地

美元人民幣：505,202美元

美元人民幣：494,101美元

建築物、裝置和改進

3,347,831

3,276,656

施工中

37,262

26,717

收購的無形租賃資產

727,678

689,275

按成本計算的房地產投資總額

4,617,973

4,486,749

減少累計折舊和攤銷

(963,745)

(891,479)

房地產投資總額，淨額

3,654,228

3,595,270

現金和現金等價物

100,918

103,335

受限現金

4,268

1110

按公允價值計算的衍生資產

27,649

37,279

無賬單直線租金

77,444

73,037

經營性租賃使用權資產

51,240

49,166

預付費用和其他資產

50,453

64,348

關聯方到期

436

464

遞延税金資產

2,584

3,647

商譽及其他無形資產，淨額

21,556

21,362

遞延融資成本淨額

11,100

12,808

總資產

美元，1,001,876美元

美元，3,961,826美元

負債和權益

應付抵押票據淨額

元人民幣和995,184美元

美元：1,233,081美元

循環信貸安排

1,038,502

669,968

高級筆記，淨額

493,810

493,122

獲得的無形租賃負債，淨額

23,091

24,550

按公允價值計算的衍生負債

1,798

328

因關聯方原因

350

1,183

應付賬款和應計費用

31,265

22,889

經營租賃負債

22,329

21,877

預付租金

28,844

28,456

遞延納税義務

6,395

7,264

應付股息

5,139

5,189

總負債

2,646,707

2,507,907

承付款和或有事項

-

-

股東權益：

7.25%A系列累計可贖回優先股

68

68

6.875%B系列累計可贖回永久優先股

47

47

普通股

2374

2371

新增實收資本

2,690,375

2,683,169

累計其他綜合收益

11,593

1,147

(1,368,678)

(1,247,781)

股東權益合計

1,335,779

1,439,021

非控股權益

19390

14,898

總股本

1,355,169

1,453,919

負債和權益合計

美元，1,001,876美元

美元，3,961,826美元

Global Net Lease，Inc.

合併經營報表(未經審計)

(千，不包括每股和每股數據)

截至6月30日的三個月

2023

2022

租户收入

美元人民幣和95,844美元

美元人民幣，人民幣95,177美元

費用：

物業運營

9,033

7,798

關聯方經營費

10,110

10,081

減值費用

-

16,031

合併、交易和其他成本

6,279

133

結算成本

15,084

-

一般和行政

10,683

3,675

股權薪酬

2,870

3,358

折舊和攤銷

37,297

39,359

預算支出總額

91,356

80,435

房地產投資處置虧損前營業收入

4,488

14,742

房地產投資處置收益

-

62

營業收入、營業收入、營業收入

4,488

14,804

其他收入(費用)：

利息支出

(27,710)

(23,449)

債務清償損失

(404)

(342)

衍生工具(虧損)收益

(774)

7,798

未指定外幣墊付和其他對衝無效的未實現收入

-

2,439

其他收入

1,650

549

其他費用總額，淨額

(27,238)

(13,005)

所得税前淨(虧損)收入

(22,750)

1,799

所得税費用

(3,508)

(2,515)

淨虧損

(26,258)

(716)

優先股分紅

(5,099)

(5,131)

普通股股東應占淨虧損

美元人民幣(31,357美元)

美元人民幣、人民幣、人民幣(5847)

每股基本虧損和稀釋虧損：

普通股股東每股淨虧損--基本虧損和稀釋虧損

美元人民幣，人民幣0.30美元

美元人民幣、人民幣(0.06)

加權平均流通股-基本和稀釋

104,149

103,649

Global Net Lease，Inc.

非GAAP計量季度對賬(未經審計)

(以千為單位)

截至6月30日的三個月

2023

2022

調整后的EBITDA

淨虧損

美元人民幣人民幣(26,258美元)

美元人民幣、人民幣(716)

折舊和攤銷

37,297

39,359

利息支出

27,710

23,449

所得税費用

3,508

2,515

減值費用

-

16,031

股權薪酬

2,870

3,358

合併、交易和其他成本

6,279

133

結算成本

15,084

-

房地產投資處置收益

-

(62)

衍生工具虧損(收益)

774

(7,798)

未指定外幣墊付和其他對衝無效的未實現收入

-

(2,439)

債務清償損失

404

342

其他收入

(1,650)

(549)

2023年委託書競賽及相關訴訟費用[1]

7,371

-

調整后的EBITDA

73,389

73,623

淨營業收入(NOI)

關聯方經營費

10,110

10,081

一般和行政

10,683

3,675

2023年委託書競賽及相關訴訟費用[1]

(7,371)

-

噪音

86,811

87,379

與高於和低於市場的租賃無形資產和使用權資產相關的攤銷淨額

1,297

273

直線租金

(1,786)

(2,342)

現金NOI

美元人民幣，人民幣86,322美元

美元人民幣，人民幣85,310美元

支付利息的現金：

利息支出

元人民幣，27,710美元

美元人民幣，人民幣23,449美元

利息支出中的非現金部分

(2,083)

(2,336)

抵押貸款折扣攤銷

(237)

(238)

支付利息的現金總額

美元人民幣，人民幣25,390美元

元人民幣，20,875美元

腳註：

[1]

金額涉及本公司2023年的委託書競賽及涉及Blackwell在岸聯屬公司Blackwell Capital LLC及其他涉及委託書徵集的若干其他人士(統稱為「Blackwell/關聯方」)的一般及行政費用。該公司不認為這些費用是其正常經營業績的一部分。由於這些費用在2023年第一季度作為其一般和行政費用的一部分有所增加，公司開始計入這一調整，以達到調整后的EBITDA，以便更好地反映其經營業績。2022年第二季度沒有任何這些費用。

Global Net Lease，Inc.

非GAAP計量季度對賬(未經審計)

(以千為單位)

截至6月30日的三個月

截至12月31日的三個月

2023

2022

2022

股東應占淨虧損(根據公認會計准則)

美元人民幣人民幣(31,357美元)

美元人民幣、人民幣、人民幣(5847美元)

美元人民幣人民幣(17,738美元)

減值費用

-

16,031

4,504

折舊和攤銷

37,297

39,359

36,987

房地產投資處置收益

-

(62)

(120)

FFO(由NAREIT定義)

5940

49,481

23,633

合併、交易和其他成本[1]

6,279

133

-

結算成本[2]

15,084

-

-

債務清償損失

404

342

1,657

普通股股東的核心FFO

27,707

49,956

25,290

非現金股權薪酬

2,870

3,358

2,855

利息支出中的非現金部分

2,083

2,336

2240

與高於和低於市場的租賃無形資產和使用權資產相關的攤銷淨額

1,297

273

349

直線租金

(1,786)

(2,342)

(2,099)

直線式租金(租金延期協議)[3]

-

(39)

-

未指定外幣墊付和其他對衝無效的未實現收入

-

(2,440)

-

消除外幣交易的未實現損失(收益)[4]

1,631

(6,321)

11,897

抵押貸款折扣攤銷

237

238

225

2023年委託書競賽及相關訴訟的相關費用[5]

7,371

-

1,436

普通股股東的調整后運營資金(AFFO)

美元，美元，41,410美元

美元人民幣，人民幣45,019美元

美元人民幣，人民幣42,193美元

腳註：

[1]

在截至2023年6月30日的三個月中，這些成本主要包括與擬議合併直接相關的諮詢、法律和其他專業成本。

[2]

於截至2023年6月30日止三個月內，吾等確認此等和解成本，包括Blackwell/關聯方根據與Blackwell/關聯方的合作協議所要求的與委託書競爭及相關訴訟有關的合理、有據可查的自付費用(包括法律費用)的一半，以及向Blackwell/關聯方發行/將發行普通股的支出。

[3]

代表根據租賃談判與遞延租金有關的數額，有資格獲得FASB減免，其租金被遞延但不減少。這些金額包括在我們資產負債表上的應收直線租金中，但被認為是為AFFO的目的而遞延的本期租金所產生的收入，因為它們預計將被收取。因此，當收取遞延金額時，這些金額將減少AFFO。截至2023年3月31日，公司已收取所有此前遞延的租金。

[4]

出於AFFO的目的，我們添加回未實現(收益)損失。截至2023年6月30日的三個月，衍生工具虧損80萬美元，其中包括160萬美元的未實現虧損和80萬美元的已實現收益。截至2022年6月30日的三個月，衍生工具收益為780萬美元，其中包括630萬美元的未實現收益和150萬美元的已實現收益。截至2022年12月31日的三個月，衍生工具虧損為690萬美元，其中包括1190萬美元的未實現虧損和500萬美元的已實現收益。

[5]

金額涉及本公司2023年委託書競賽和相關Blackwell/關聯方訴訟所產生的一般和行政費用。公司不認為這些費用是其正常經營業績的一部分，因此增加了這一金額的AFFO。

Global Net Lease，Inc.

非GAAP計量季度對賬(未經審計)

(單位：千)

2022年第二季度租户收入

美元人民幣和95,844美元

外幣兑換影響(使用2022年第二季度的外幣匯率)

168

租户收入(按季度不變貨幣調整)

美元人民幣和96,012美元

使用非GAAP計量的注意事項

運營資金(「FFO」)、核心運營資金(「核心FFO」)、調整后的運營資金(「AFFO」)、調整后的利息、税項、折舊及攤銷前收益(「調整后EBITDA」)、淨營業收入(「NOI」)、現金淨營業收入(「現金NOI」)和不變貨幣在計算淨收益或評估我們的經營業績時不應被解釋為比現行的GAAP方法更相關或更準確。在公認會計原則下用於評估房地產價值和業績的方法應被解釋為一種與經營業績更相關的衡量標準，並比非公認會計原則下的衡量標準更重要。

其他房地產投資信託基金可能不會按照當前的全美房地產投資信託協會(NAREIT)定義FFO(與我們一樣)，或者可能與我們不同地解釋當前NAREIT的定義，或者可能與我們不同地計算核心FFO或AFFO。因此，我們對FFO、核心FFO和AFFO的陳述可能無法與其他REITs提出的其他類似標題的措施相媲美。

我們認為FFO、核心FFO和AFFO是我們業績的有用指標。由於FFO、核心FFO和AFFO計算剔除了房地產資產的折舊和攤銷以及出售經營性房地產資產的損益(基於歷史成本會計和使用年限估計，相同資產的所有者在類似條件下的損益可能有所不同)等因素，FFO、核心FFO和AFFO的列報有助於比較不同時期和其他REITs之間的經營業績。

因此，我們認為，使用FFO、核心FFO和AFFO，再加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地瞭解我們的經營業績，包括相對於我們的同行，並提供更知情和更適當的基礎，以做出涉及運營、融資和投資活動的決策。然而，FFO、核心FFO和AFFO並不表明可用於滿足持續現金需求的現金，包括分配現金的能力。投資者請注意，FFO、核心FFO和AFFO只應用於評估我們不包括這些活動的經營業績的可持續性，因為它們不包括在發生這些成本期間對我們的經營業績產生負面影響的某些成本。未合併合夥企業及合營企業的調整乃按適用情況計算，以撇除股東應占FFO、Core FFO、AFFO及NOI的非控股權益的比例份額。

不變的貨幣結果不包括外幣與美元之間的外匯波動造成的任何收益或損失，如果有不變的匯率就不會發生這種情況。租户收入按不變貨幣基準計算，計算方法是將上一可比期間的每月平均貨幣匯率與適用期間的租户收入計算。我們相信，這一措施為投資者提供了有關收入結果和趨勢的信息，消除了貨幣波動，同時增加了我們基本結果和趨勢的可比性。

運營資金、運營核心資金、運營調整資金

運營資金

由於房地產公司的某些獨特經營特點，如下所述，行業貿易組織NAREIT頒佈了一項名為FFO的衡量標準，我們認為這是反映房地產投資信託基金經營業績的適當補充指標。FFO不等同於根據公認會計原則確定的淨收益或淨虧損。

我們計算FFO，這是一種非GAAP衡量標準，與NAREIT董事會隨着時間的推移建立的標準一致，在NAREIT董事會批准的2018年12月生效的白皮書中重申了這一點。白皮書將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益或虧損，不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、某些房地產資產控制權變更和減值減值的損益，以及當減值直接可歸因於實體持有的折舊房地產價值下降所產生的損益。未合併合夥企業及合營企業的調整乃按適用情況計算，以撇除股東應占FFO、Core FFO、AFFO及NOI的非控股權益的比例份額。我們的FFO計算符合NAREIT的定義。

房地產資產的歷史會計慣例要求對建築物進行直線折舊和改進，對無形資產進行直線攤銷，這意味着房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。我們認為，由於房地產價值歷來隨着市場狀況(包括通脹、利率、失業率和消費者支出)而起伏，因此使用歷史折舊和某些其他項目列報房地產投資信託基金的經營業績可能信息較少。房地產的歷史會計涉及到公認會計原則的使用。任何其他房地產會計方法，如公允價值法，都不能被解釋為比公認會計准則中的可比房地產估值方法更準確或更相關。然而，我們認為，使用FFO，剔除與房地產相關的折舊和攤銷等影響，為投資者和管理層提供了對我們業績的更全面的瞭解，當與去年相比時，反映了入住率、租金、運營成本、一般和行政費用以及利息成本等趨勢對我們運營的影響，這些影響可能不會立即從淨收益中顯現出來。

運營核心資金

在計算核心FFO時，我們從FFO開始，然后不包括某些非核心項目，如合併、交易和其他成本、與我們的Blackwell/關聯方訴訟相關的和解成本，以及某些其他被視為非核心成本，如債務清償成本、火災損失和與我們物業損害相關的其他成本。購買物業和與此過程相關的相應費用是我們核心業務計劃的一個關鍵運營特徵，以產生運營收入和現金流，以便向股東支付股息。在評估房地產投資時，我們將獲得投資的成本與投資的后續操作區分開來。我們還增加了因提前清償債務而產生的遞延融資成本和提前還款罰金的非現金註銷，這些費用包括在淨收益中，但在現金流量表中支付時被視為融資現金流量。我們認為這些註銷和提前還款罰金屬於資本交易，並不代表經營情況。通過剔除已支出的收購、交易和其他成本以及非核心成本，我們相信Core FFO提供了有用的補充信息，這些信息對每種類型的房地產投資具有可比性，並與管理層對我們物業投資和運營業績的分析一致。

調整后的運營資金

在計算AFFO時，我們從核心FFO開始，然后從AFFO中剔除我們認為更能反映投資活動的某些收入或費用項目、其他非現金收入和費用項目以及不是我們業務計劃基本屬性的其他活動的收入和費用影響。例如，這些項目包括提前清償債務和核心FFO中不包括的其他項目，以及最終可能無法實現的未實現損益，如衍生工具的損益、外幣交易的損益和投資的損益。此外，通過剔除非現金收入和支出項目，如高於市場和低於市場的租賃無形資產的攤銷、遞延融資成本的攤銷、直線租金和AFFO的基於股權的補償，我們相信我們提供了關於直接影響我們持續經營業績的收入和支出項目的有用信息。我們還不包括第三方償還我們最初產生的融資成本的收入，因為在我們看來，這些收入與經營業績無關。我們還包括AFFO的外幣兑換合同的已實現收益或損失，因為這些項目是我們持續運營的一部分，並影響我們目前的經營業績。

在計算AFFO時，我們剔除了在確定營業淨收入時根據公認會計准則被描述為營業費用的某些費用。所有已支付和應計的收購、交易和其他成本(包括債務清償的預付款罰金)和某些其他費用，包括2023年委託書競賽和相關Blackwell/關聯方訴訟產生的一般和行政費用，都會對我們在發生費用或收購物業期間的經營業績產生負面影響，也會對投資者的回報產生負面影響，但不反映我們持續的業績。此外，根據公認會計原則，某些預期的非現金公允價值和其他非現金調整被視為淨收益的經營性非現金調整。此外，如上所述，我們將公允價值調整的收益和虧損視為未實現、最終可能無法實現和不能反映持續經營的項目，因此在評估經營業績時通常會對其進行調整。從我們的AFFO計算中剔除上述收入和支出項目提供的信息與管理層對我們經營業績的分析一致。此外，公允價值調整基於當前市場波動的影響和對一般市場狀況的基本評估，但也可能受到租金和入住率等運營因素的影響，可能與我們當前的運營業績沒有直接關係或可歸因於此。通過排除可能反映預期和未實現損益的此類變化，我們相信AFFO提供了有用的補充信息。通過提供AFFO，我們相信我們正在提供有用的信息，這些信息可以用來評估我們的業績，而不會受到交易或其他與我們的物業組合無關的項目的影響。我們提出的AFFO可能無法與其他對AFFO有不同定義的REITs報告的AFFO相提並論。此外，我們認為，爲了便於清楚地瞭解我們的經營結果，應將AFFO與根據GAAP計算並在我們的綜合財務報表中列報的淨收益(虧損)結合起來進行審查。AFFO不應被視為衡量我們業績的淨收益(虧損)的替代指標，或衡量我們流動性或分配能力的現金流的替代指標。

調整后的利息、税項、折舊及攤銷前收益、淨營業收入和不變貨幣

我們認為，調整后EBITDA的定義是扣除收購、交易和其他成本、其他非現金項目調整后的利息、税項、折舊和攤銷前收益，幷包括我們從未合併的合資企業按比例分配的份額，是衡量我們產生和償還債務能力的適當衡量標準。我們還不包括第三方償還我們最初產生的融資成本的收入，因為在我們看來，這些收入與經營業績無關。所有已支付和應計的收購、交易和其他成本(包括債務清償的預付款罰款)和某些其他費用，包括2023年委託書競賽和相關Blackwell/關聯方訴訟產生的一般和行政費用，對我們在發生費用或收購物業期間的經營業績產生負面影響，也將對投資者的回報產生負面影響，但不反映持續業績。由於2023年第一季度委託書競爭和相關訴訟導致的一般和行政費用增加，作為我們總的一般和行政費用的一部分，我們開始計入這一調整，以得出調整后的EBITDA，以便更好地反映我們的經營業績。調整后的EBITDA不應被視為經營活動現金流的替代，不應被視為衡量我們流動性的指標，也不應被視為衡量我們經營活動的淨收入的替代指標。其他REITs可能會以不同的方式計算調整后的EBITDA，我們的計算不應與其他REITs的計算結果進行比較。

NOI是一種非GAAP財務指標，等於淨收益(虧損)，即最直接可比的GAAP財務指標，減去停產業務、利息、其他收入和優先股權投資和投資證券的收入，加上公司一般和行政費用、收購、交易和其他成本、折舊和攤銷、其他非現金支出和利息支出。我們在內部使用NOI作為業績衡量標準，並相信NOI為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它只反映在房地產層面發生的那些收入和支出項目。因此，我們認為NOI是評估我們房地產資產的經營業績和做出資源分配決策的有用指標。此外，我們認為，NOI作為業績衡量指標對投資者是有用的，因為當跨時期比較時，NOI反映了入住率、租金、運營成本和非槓桿化收購活動的趨勢對運營的影響，提供了從淨收入中看不到的視角。NOI從淨收入中剔除某些組成部分，以便提供與物業運營結果更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鉤，而且通常發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產一級的經營業績。我們提供的NOI可能無法與其他REITs報告的NOI相比，后者對NOI的定義不同。我們認為，爲了便於清楚地瞭解我們的經營業績，NOI應與我們綜合財務報表中列報的淨收益(虧損)一起進行審查。NOI不應被視為衡量我們業績的淨收益(虧損)的替代指標，或衡量我們流動性的現金流的替代指標。

現金NOI是非GAAP財務指標，旨在反映我們物業的表現。我們將現金NOI定義為淨營業收入(在此單獨定義)，不包括在GAAP租賃收入中包括的高於/低於市場租賃無形資產的攤銷和直線租金調整。我們相信，現金NOI是一種有用的衡量標準，投資者和管理層都可以使用它來評估我們物業的當前財務業績，並允許比較我們在不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。現金NOI不應被視為淨收益的替代，不應被視為我們財務業績的指標，也不應被視為現金流的衡量標準，也不應被視為我們為所有需求提供資金的能力。我們計算和列報現金NOI的方法可能不能直接與其他REITs計算和列報現金NOI的方法相比較。

支付利息的現金是根據利息支出減去利息支出的非現金部分和抵押(貼現)保費的攤銷淨額計算的。管理層認為，支付利息的現金為投資者提供了有用的信息，以評估我們的整體償付能力和財務靈活性。支付利息的現金不應被視為根據GAAP或任何其他GAAP財務指標確定的利息支出的替代選擇，僅應與我們根據GAAP編制的財務信息一起考慮，並作為其補充。

不變的貨幣結果不包括外幣與美元之間的外匯波動造成的任何收益或損失，如果有不變的匯率就不會發生這種情況。租户收入按不變貨幣基準計算，計算方法是將上一可比期間的每月平均貨幣匯率與適用期間的租户收入計算。我們相信，這一措施為投資者提供了有關收入結果和趨勢的信息，消除了貨幣波動，同時增加了我們基本結果和趨勢的可比性。

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來源Global Net Lease，Inc.