萬通金融中心公攤爭議

來源： 經濟觀察報

從萬通金融中心A座乘坐低層電梯到6樓，出電梯就能看到北京黃金假日旅行社有限公司（以下簡稱「黃金假日」）辦公室是一間有兩面玻璃牆的房間，建築面積229平方米，實際使用面積119平方米，公攤面積110平方米。

錢宇是這家旅行社的老闆，爲了弄清楚自己購買的萬通金融中心A座602室，為何會有這麼大的公攤面積，他多次通過申請行政公開、司法訴訟等方式尋找答案，但先后奔走二十年，至今未果。

公攤面積是中國獨有的建築房屋面積計量單位，包括電梯井、管道井、樓梯間、公共門廳過道、公共用房、管理用房、共用牆體、變電室、設備間、值班警衞室等公共面積。一套房的建築面積構成，除了實際使用面積外，還有按比例攤派的公共面積。

相關法律、法規並沒有對公攤面積佔比做明確規定。通常情況下，不帶電梯多層住宅的公攤率在15%內，高層電梯房公攤率不超過25%，商辦因比住宅有更多公共面積，因此公攤面積比住宅大一些，但很少超過40%。

對萬通金融中心公攤面積質疑的不止錢宇，長安公證處購買的辦公用房位於錢宇公司的對面，由於不認可公攤面積，至今沒有辦理產權證明；購房者王小琳曾以此將開發商北京萬通廣場房地產有限公司訴至法院。

產生

1995年8月4日，黃金假日公司與萬通廣場房地產有限公司（以下統稱「萬通」）公司簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》，以2905美元/平方米單價購買萬通金融中心A座602室，房屋建築面積155平方米，總房款45萬美元。

據錢宇透露，當時還沒有按揭貸款，外銷商品房均為分期付款，即首付50%，剩余50%按季度分兩年支付。同年8月23日，雙方在當時的北京房地產市場管理處辦理了《預售契約》的預售預購登記。

根據雙方約定，房子交付30天內辦理房產證。但是由於房屋延期交付、購房款沒有按期交付、交付標準爭議及黃金假日主體變更等一系列因素，雙方糾紛不斷，一直到2018年才最終辦理了房產證。

商品房預售時，單套建築面積通過設計圖紙計算出來，與測繪得出的建築面積有一定差別，因此，購房者在收房后，開發商通過「多退少補」進行平衡。這也是房地產交易中心較為常見的現象。

1996年底，萬通金融中心交房后，但是由於雙方處於長時間糾紛中，一直沒有辦理相關產權證明。直到2003年，萬通才給黃金假日發去建築面積表進行確認。正是這次建築面積確認，成為日后雙方對於公攤面積爭議的根源。

錢宇沒有想到，交房7年后，黃金假日旅行社購買的A602室，建築面積從155平方米增加至229平方米，增加了71平方米。根據最終面積，黃金假日旅行社還需要補繳20.8萬美元的房款。

因為增加幅度太大，錢宇拒絕補繳房款，「當時因為延期交房賠償、廣告牌遮擋賠償，萬通也需要給我們錢」，錢宇説：「后來雙方達成協議，我們不向萬通賠償，萬通也不讓我們補繳房款。」

2010年，雙方簽訂了一份《補充協議》，最終將萬通金融中心A602的建築面積確認爲229平方米。錢宇表示，當時因為萬通沒有提供辦理房產證相關資料，他對公攤面積有爭議，導致無法辦理房產證。

此后，錢宇通過多次司法訴訟，解決了遺留的房屋地址和合同簽訂主體等問題，最終於2018年10月11日拿到了萬通金融中心A602室的房產證，此時，距離當初購房時間已經超過了20年。

建築面積增加71平方米，但使用面積沒有變化，意味着增加的71平方米均為公攤面積，公攤率從原來的24%上升至48%。根據北京住建委出示的測繪結果，萬通金融中心6層的公攤率同為48%。

王小琳購買的1011室交房后，建築面積從163.8平方米增加至186平方米，使得公攤率從原來的25.6%增加至34.5%。

一位寫字樓開發商人士告訴經濟觀察報，一棟建築物只有一個公攤係數，理論上每層的公攤係數都是一樣的，「每層的佈局和構造不同，實際使用面積有一定差別，但這個差別不會太大」。

在他來看，萬通金融中心6層48%的公攤率與其他樓層相比，顯然屬於「不正常」，但具體原因，需要結合實際情況才能判斷。就萬通金融中心公攤面積大幅增加一事，經濟觀察報採訪萬通方面，得到的回覆是：不接受任何採訪。

爭議

萬通新世界廣場總層高23層，1-5層原為小商品市場，6-23層為寫字樓，2017年前后清退小商品市場后，並更為名萬通金融中心，主要面向金融機構及相關企業招租，目前已經入住不少金融機構。

一直做旅行社生意的錢宇是萬通新世界廣場較早的業主之一。據他介紹，因為外銷項目，大部分業主都不在國內居住，購買后，繼續委託給萬通用於出租，目前，大部分房源掌控在萬通的手中。

根據住建委文件，萬通金融中心測繪方是北京國盛房地產測繪服務中心，首次測繪時間為1996年11月，並出具測繪成果《萬通新世界廣場銷售面積表》，此后於2010年和2012年分別出具變更測繪成果。

1995年原建設部發布《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》要求，以套內建築面積為基數，計算商品房銷售建築面積。但當時北京處於從住房實物分配到商品化購買的發展階段，爲了保證房地產市場穩定，仍沿用舊規則。

所謂舊規則是北京市房地產管理局發佈的《關於我是銷售商品房有關測繪口徑的通知》，舊規則以使用面積為基數計算商品房銷售建築面積，而新規則以套內面積為基數。

因此，萬通金融中心缺乏包括套內面積、部分公攤面積等相關測繪數據，目前的測繪數據仍是採用「使用面積、銷售面積」等指標。

北京市住建委出具的材料顯示，萬通金融中心A座6層的公攤係數均為1.92，7層是1.55，而11層的公攤係數為1.53。由此形成同一棟大樓，各個樓層的公攤率出現巨大差異，尤其是6層的公攤係數遠超正常數值。

錢宇一直試圖尋找公攤面積大幅增加背后的答案，但從他通過各個途徑獲得資料來看，並沒有一個完美的解釋。

北京市住建委提供給錢宇的資料顯示，萬通金融中心6層的建築面積前后不一致。1996年銷售面積表中，6層銷售面積是6169平方米；而2010和2012的測繪報告書則顯示，6層建築面積為5566平方米。

按照正常情況，因為有部分不可售面積，建築面積應該大於銷售面積，但2010年萬通金融中心6層的建築面積比1996年的銷售面積減少了632平方米。這一差異造成的原因，萬通沒有給出答案。

萬通金融中心的8層也有類似情況，登記在萬通廣場公司名下的房產中，2002年9月填寫的1-8號建築面積為3832.5平方米，而2009年12月填寫的建築面積則變成3304.9平方米，減少了527.6平方米。

從測繪數據來看，萬通金融中心的建築面積為10.99萬平方米，其中寫字樓部分的公攤面積為21756.4平方米，由於缺乏商業部分的公攤面積和公攤係數，目前錢宇還無法計算出整棟大樓的公攤係數。

存廢

公攤面積始於上世紀50年代的香港，彼時，香港的房子是整棟出售，由於購買力限制，一些房企開始謀劃將房子拆開，每層樓劃分數個空間銷售，公攤面積的前身「公共契約」應運而生。

所謂「公共契約」，即把整棟樓的土地全部產權以一定比例的建築面積分配給所有住户，購房者買的是銷售面積，扣除了公共面積，剩下的纔是使用面積，由此產生「公共契約」，即后來的公攤面積。

上世紀90年代，對於未來房地產市場發展模式，內地曾在新加坡公屋模式和香港的商品房模式進行過抉擇，最終，因為經濟發展需要，住房模式全面參照香港模式，期房、公攤等模式隨之引入。

1995年，建設部頒佈了《商品房銷售面積計算機共用建築面積分攤規則》第五條規定，商品房銷售面積即為購房者所購套內建築面積與應分攤的公用建築面積之和。錢宇也是第一批享受公攤面積的商品房消費者。

雖然確立了公攤面積制度，也規定了哪些建築設施作為公攤面積，但對公攤面積的比例，一直沒有做出明確規定。

一位開發商人士告訴經濟觀察報，公攤面積本身雖然有爭議，但爭議的更多的是執行過程中的透明度，「公攤面積有多少，只有開發商和測繪公司知道，購房者是不清楚，即便是明知道不合理，也沒法證明」。

他進一步指出，一個城市具備測繪資質的機構並不多，沒有資質或資質不被認可的機構，即便是測繪后形成結果，也很難獲得司法上的認可。而且，實際測繪中也存在諸多現實障礙，購房者想要驗證自家房子的公攤是否合理，基本不具備可行性。

由於法律、法規沒有對公攤面積比例做出明確約定，類似萬通金融中心6層接近一半的公攤面積，也很難從法律途徑獲得解決，這不僅是錢宇的困境，也是所有購房者不得不面對的難題。

公攤面積大小背后是實實在在的利益。一家房企區域人士告訴經濟觀察報，一個10萬平方米的項目，如果將公攤係數提高0.1，「就可以釋放出幾千平方米的建築面積，如果是一線城市，就會幾個億的銷售額」。

而且，建築面積不僅僅關聯房價，還關聯契税、二手房交易税費及后期物業費、取暖費。也就是説，除了消費者利益受損外，其他各方均能夠獲得持續的好處，「這也是公攤面積短時間難以取消的主要阻力」。

但備受詬病的公攤面積以及形成的利益同盟，已經開始逐步瓦解。今年7月，合肥舉行的全市房地產工作專題會議上，提出「積極探索商品房銷售按套內面積計價」，開始醖釀取消公攤面積；此外，北京和廣州也開始在取消公攤面積等方面進行嘗試和探索。

其實，早在2002年，重慶就率先取消公攤面積，開始以套內面積計價；2013年，香港正式取消了公攤面積。

「要麼徹底取消公攤面積，如果取消不了，就透明化和市場化」，上述開發商人士表示，就是因為缺乏透明化和市場化，使得公攤面積存在一定尋租空間，「一般大開發商都不會打這方面的主意」。