一文讀懂：有關歐美商業地產的「雷」 我們知道哪些消息？

一文讀懂：有關歐美商業地產的「雷」 我們知道哪些消息？

財聯社2月3日訊（編輯 史正丞）隨着本周美國、瑞士、日本、德國的銀行接連披露驟然上升的商業地產貸款損失，以及個別銀行股的驚人跌幅，又將商業地產這個常見的金融危機要素送上輿論關注的焦點。

可能部分投資者還依稀記得，作為去年美國硅谷銀行暴雷系列事件的尾巴，當時在美國排名第14的第一共和銀行破產倒閉，導火索也與商業地產貸款有關：第一共和銀行的2022年年報顯示，其在房地產抵押貸款業務上的浮虧高達193億美元，僅此一項超過其總股本（174億）。因此當銀行業出現信心危機時，第一共和銀行便站在風暴來襲的前列。

雖然在眼下，這一輪由「歐美央行長期低利率+突然暴力加息」政策組合催生的商業地產風險，到底會如何演繹仍存在巨大的不確定性。但根據貸款到期余額等要素來判斷，當下應該已經到銀行們最「汗流浹背」的階段了。

歐美商業地產怎麼了？

歐美商業地產面對的核心問題，主要是兩點：在地產價格快速回落的同時，基準利率卻在過去兩年里驟升。再加上一些老舊辦公樓還需要額外投資修繕、升級，一些房東們按完計算器后，直接把「資不抵債」的寫字樓扔給了面面相覷的銀行。

舉例而言，加拿大資管公司布魯克菲爾德（Brookfield）去年3月做出決定，將洛杉磯市中心的天然氣公司大樓（Gas Company Tower）扔給房地產貸款的債主摩根大通和花旗等。

這座52層的寫字樓總共揹着4.65億美元的貸款——3.5億美元的商業MBS貸款，和1.15億美元的夾層貸款。問題在於，根據去年晚些時候的估值，這棟樓的價值已經從2021年的6.32億美元跌至2.7億美元。

類似的故事也在歐美各地上演。根據IMF兩周前發佈的研究報告，至少在過去50年里的美聯儲加息周期中，近兩年美國商業地產的價值跌幅是肉眼可見的最慘一次。

地產數據供應商GreenStreet的統計也顯示，泛歐商業地產的價格在2022二季度見頂后，在不到兩年的時間里跌了30%。

（泛歐房地產價格指數，來源：GreenStreet） 在本輪歐美商業地產風暴中，最受市場關注的是辦公樓領域的問題。一方面因為新冠疫情引發的工作方式轉變，另一方面也與單價跌得多有關。類似於商場這類的產業同樣受到高利率影響，但因為此前已經經歷過電商崛起的衝擊，所以相對而言沒有辦公樓從高位跌下來那麼慘。

根據歐美當地的粗略統計，在2022年二季度至2023年三季度一年多的時間里，舊金山、洛杉磯、紐約、西雅圖的辦公空間價值跌幅超過50%，法蘭克福、都柏林、巴黎、倫敦、馬德里的辦公室價值跌幅也接近30%。

與大多數貸款一樣，抵押品的價值驟跌，意味着貸款人需要補充保證金或者提供更多抵押物。在某些情況下，或需要在當前這樣的環境下出售資產回籠資金。

對於商業地產的買家來説，衡量交易是否划算的關鍵指標是出租商業地產的租金，與購入房產價值的比率。在歐美央行加息，國債收益率處於高位的背景下，買家也會要求更高的收益率。在當前供需環境下，漲租金似乎不太可行，所以只能指向商業地產價值的下跌了。

潛在的「雷」有多大？

由於大多數的商業地產項目都是由非上市公司持有，同時地產項目的估值也不像股票市值那樣公開、實時，所以商業地產的問題一直都以可見但緩慢的速度在進展。

諮詢機構Newmark Group曾在去年三季度給出預期，由於商業地產價值的下降，大約有1.2萬億美元的美國商業地產債務存在「潛在麻煩」。隨着商業地產的空置率越來越高，疊加一些債務人發現手里的辦公樓「資不抵債」后，這個問題也會更加嚴重。

根據穆迪今年1月初公佈的數據，美國全國範圍內的辦公室空置率在去年Q4達到創紀錄的19.6%。不過這份報告也提到了一個好消息：一些近幾年新建、位置優越的現代辦公樓，明顯更容易獲得租客的青睞，哪怕價格會貴很多。

到2025年底前，歐美市場大概有2.2萬億美元的商業地產貸款將面臨再融資。理論上所有的債務人都需要摁一遍計算器，看看有沒有必要把樓直接扔給銀行。

從近幾天美股市場的表現來看，投資者們對區域銀行、中小銀行明顯更加擔憂。美國的區域銀行不僅對商業地產敞口更大，同時也缺乏信用卡、投資銀行等大規模的多元化業務，來抵消商業地產貸款的風險。

華泰證券在去年第一共和銀行暴雷后曾發表專題研究報告《美國商業地產，至暗時刻或尚未到來》，其中也提到：隨着商業地產貸款到期規模顯著上升，2023-2024年美國商業地產再融資風險將進一步加大，其中由於銀行商業地產貸款的期限大都低於10年，且大多數為浮動利率貸款，所以接受利率傳導的速度也會更快。

（來源：華泰研究）