美國商業地產拖累區域性銀行 標普列出危險名單

智通財經獲悉，標普全球評級周二表示，一些美國區域性銀行的資產質量和業績可能會受到商業房地產市場壓力的影響。該機構將5家銀行的評級展望從穩定下調至負面。標普在一份聲明中表示，重組貸款和貸款期限的增加「可能預示着資產質量和表現的下降」。標普下調了第一聯邦金融公司(FCF.US)、美國製商銀行(MTB.US)、西諾烏斯金融公司(SNV.US)、Trustmark(TRMK.US)和Valley National Bancorp(VLYPP.US)的評級展望，因為這五家銀行在其評級的銀行中對商業房地產貸款的風險敞口「最高」。

標普表示，如果美聯儲開始降息，可能會「緩解商業房地產行業的一些累積壓力」，並補充説，其對銀行前景的修正解決了「如果利率在更長時間內保持較高水平，可能出現的」潛在風險。

部分區域性銀行多次遭點名

Evercore ISI的金融分析師此前也發現，幾家地區性銀行的商業貸款敞口增加，這應該引起投資者的關注，其中被該投行劃紅線的幾家銀行與標普所提到的名單有所重合。根據Evercore的研究，如果商業地產繼續陷入困境，四家銀行將面臨風險：庫倫佛寺銀行(CFR.US)、美國製商銀行、西諾烏斯金融、Citizens Financial(CFG.US)。

Evercore分析師John Pancari表示，儘管貸款違約(或沖銷)尚未達到金融危機期間的水平，但商業部門的持續虧損可能會迫使處於風險中的銀行增加現金儲備。話雖如此，Pancari並不認為這些銀行在商業貸款違約增加的情況下有倒閉的風險。

庫倫佛寺銀行35%的貸款與商業房地產有關，其貸款準備金為1.45%。一個有利因素是，庫倫佛寺銀行的平均貸款現金流是債務支出的1.44倍，這意味着它的許多貸款都是用於產生收入並償還債務的房地產。

西諾烏斯金融32%的貸款集中在商業房地產上，準備金率為1.09%。然而，西諾烏斯金融的首席執行官表示，該銀行幾乎沒有問題貸款，並限制了新的商業貸款。

Citizens Financial 19%的貸款敞口為商業地產，準備金率為2.2%。Citizens Financial 的狀況令人擔憂，因為辦公樓貸款在19%的商業地產貸款敞口中佔很大比例。它還有10.2%的辦公貸款準備金。這一點很重要，因為寫字樓市場可能是商業地產中最低迷的領域。

美國製商銀行的商業地產貸款佔其貸款總額的24%，準備金率為1.9%。如果美國製商銀行接受壓力測試，就像美聯儲在2008年金融危機后對富國銀行等大型銀行進行的測試一樣，這些準備金將佔美國製商銀行損失的22%。

美國製商銀行指出，其未償還的商業貸款余額是15年來最低的，貸款與房地產價值比率為56%。在最近的財報電話會議上，美國製商銀行首席財務官Daryl Bible表示:「我們對目前的準備金狀況感到非常滿意。我不能保證它不會上漲。但我們對(商業地產)領域的高風險信貸類型進行了非常徹底的評估。」

儘管Pancari認為商業地產大規模違約不太可能損害儲户的利益，但股票表現可能會受到影響。歷史表明，只要一家銀行因不良貸款而破產，就會引發連鎖反應，引發一場地區性銀行業危機。

到2024年，將有近1萬億美元的商業貸款到期，許多開發商很可能無法以保持項目盈利的利率進行再融資。這將不可避免地導致違約，並可能導致一些地區性銀行面臨破產風險。

「做空勢力」再度盯上美國商業地產

當前美國地區型銀行面臨的流動性壓力、美國寫字樓價格的持續低迷以及高企的基準利率，使得一些散户投資者和基金經理重新開始看空他們曾最青睞的行業之一:商業房地產。最近幾周，紐約社區銀行(NYCB.US)和德意志銀行(DB.US)等銀行為與房地產貸款相關的損失撥備了更多準備金。在美國，中小型的地區銀行往往對商業房地產敞口非常大，可能比規模更大的商業銀行受到嚴峻得多的負面衝擊。MSCI此前發佈的一份Real Assets報告顯示，美國和歐洲地區的商業辦公樓的價值脆弱性持續存在，進而導致截至今年2月的一年里，美國商業辦公樓的價值暴跌約15.2%。

商業地產可謂被美股投資者們視為最有可能引發系統性信貸事件的領域，隨着商業地產價值暴跌，投資者們紛紛從房地產基金中撤資。這種擔憂情緒反映出高利率重壓之下美國商業地產價值的持續下滑趨勢，以及難以預測哪些具體貸款可能將被瓦解。造成這種局面的背后原因可能在於新冠疫情導致人們習慣性地轉向遠程辦公(尤其在科技公司，越來越多員工選擇遠程辦公)，以及美聯儲加息周期開啟后利率迅速上升至22年來最高位，這使得手頭拮据的借款人再融資的成本更高。

而且繼今年1月底紐約社區銀行業績因商業地產動盪暴雷，使得美股地區型中小銀行板塊做空規模激增后，近期做空勢力們再度重返那些具有商業地產敞口的商業銀行，尤其是地區性銀行。據標普全球的統計數據，目前有接近13%比例的紐約社區銀行股票被做空，遠遠高於11月份的3%。其中一個重要的原因在於，該銀行是紐約多户型公寓樓的重要參與者，這些公寓樓的租金受到控制或被迫處於穩定區間，因此這些公寓樓的實際價值一直在迅速下跌。