高瓴資本陷入物業深淵

　　來源：物股通

　　時間是檢驗投資成敗最好的試金石。

當我們把視角拉回4年前，即2020年，彼時物業管理行業在A/H兩大資本市場呈現出百舸爭流之勢：IPO公司數量和募資額再創歷史新高；已上市的絕大多數物企股價攀升翻倍；頂級資本高瓴、紅杉、雪湖、騰訊等「廣撒網」，讓賽道不僅吸金還賺足眼球。

　　根據統計，2020年共有18家物業公司上市，超過2018年和2019年上市數量之和，其中登陸港股的公司多達17家，A股1家。

　　上市數量創下新紀錄的同時，物管行業IPO募資額也一再被刷新。

　　2019年上市的保利物業以45.78億港元成為當時物管行業中的「募資王」，不過來到2020年，這一紀錄則先后被世茂服務、金科服務、融創服務接連打破，最后由華潤萬家生活的122.65億港元按下紀錄攀升的終止鍵。

　　2020年，18家上市物業公司累計募資淨額達到560多億港元，遠高於2018年與2019年的募資總額。

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那年·風口

　　在2020年物業公司IPO的浪潮背后，一個值得關注的現象是，資本對物管行業的投資熱情繼續衝高，諸如高瓴資本、紅杉資本、雪湖資本等知名投資機構紛紛以基石投資者的身份入局物業賽道。

　　當年17家赴港上市的公司中，僅有興業物聯、第一服務控股和建發物業3家公司沒有引入基石投資者。

　　*基石投資者一般為機構投資者、大型企業、知名富豪企業或各國主權基金，他們按IPO發行價格承諾購買一定數量的股票，限售期約為6-12個月。

　　基石投資者的「站隊」無疑反映出對標的公司基本面和發展前景的肯定，在資本市場中起到定心丸的作用。

　　這其中頂流私募基金——高瓴資本，採取的是一貫以來的撒網型佈局策略。

• 2019年底認購保利物業；

• 2020年先后成為建業新生活、合景悠活、金科服務、融創服務、華潤萬象生活、遠洋服務6家上市物企的基石投資者；

• 2022年繼續認購萬物雲。

　　四年時間，「物業金主」高瓴資本在物管二級市場累計投入超過5億美元。

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當下·超跌

　　萬物皆有周期，高潮過后就是無盡的低迷。

　　自2021年7月往后，在多重利空交織的環境下，高瓴資本投資的8家上市物管公司普遍遭遇估值的極限打壓。截至2024年5月8日收盤，僅有華潤萬象生活錄得正收益，累計上漲5.01%。

　　其余7只下跌的物管公司中，保利物業、萬物雲兩家頭部公司跌幅也超過30%；第二、三梯隊的5家民營上市物管公司普遍處於深跌狀態。

物業股投資陷入巨幅虧損的深淵，這樣的局面應該遠遠超出當時投資的設想。房地產的深度調整及行業發展格局的突變，深深的影響着下游物管公司的命運與走向。

　　以建業新生活為例，公司上市時高瓴資本成為唯一引進的基石投資者。招股書顯示，高瓴資本合共斥資6.31億元認購建業新生活股份，發行完成后，高瓴資本持有公司約8500萬股股份，持股比例約為6.52%。

高瓴資本董事長張磊評價建業新生活是：「本着第一性原則，藉助科技賦能，以基礎服務業為切入點，積極探索為河南的一億人口、數千萬的中產人口提供貼身貼心的生活服務的新型生活方式服務商，具有自己鮮明的特色和風格」。

　　他表示十分看好建業新生活在物業管理領域所取得的成就，稱很高興成為建業新生活的基石投資人。

　　就是這樣一家頂着「河南王」稱號的典型區域密集型上市物管公司，也難以避免受到關聯地產的拖累，繼而被二級市場打崩。

　　毫無疑問，在美聯儲維持高利率、港股暢通的做空交易機制下，一些基本面良好、經營有亮點的公司存在超跌的情況。

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未來·修復

　　高瓴資本由張磊於2005年創立，是亞洲資產管理規模最大的私募股權基金之一，管理着約500億美元的資產，投資了眾多知名的互聯網、消費、醫療和教育企業，如京東、美團、騰訊、滴滴、藍月亮、愛奇藝、新東方等。

　　作為高瓴創始人的張磊，得益於高瓴的巨大成功，很多人稱其為「中國巴菲特」「投資教父」「PE一哥」，盛讚他的「價值投資」和「長期主義」。

做時間的朋友，亦是張磊的投資哲學。

　　雖然二級市場遭受重挫，但從8家上市物管公司的分紅情況來看，6家公司維持了不錯的分紅節奏。

　　持有期間，高瓴資本累計從8家上市物管公司獲得約2.5億元（含税）分紅。累計分紅金額最高的是建業新生活，分得約1.03億港元，其次是華潤萬象生活，分得約0.799億元；

　　累計分紅佔總投資比方面，建業新生活以約15.11%佔優，遠洋服務、華潤萬象生活分列二、三位。

　　如果對所投資公司超跌的股價不那麼在意，則持續穩定的分紅將是不錯的持股定心丸。

　　而且未來隨着美聯儲逐步降息，港股流動性得到緩解，這些公司的估值也將得到一定程度的修復。

結  語

高瓴的投資策略有四個維度，分別就是生意、環境、人和組織。

　　張磊在多個場合説過高瓴資本是一家長期結構化價值投資的資產管理公司，對高瓴來説，最首要的要素就是長期。

　　物股通認為選擇物管賽道，匹配高瓴資本對「長期」這個要素的策略，只是當下環境充滿了動盪和分野，超出了其能掌控的範圍。

　　而應對之策可能是全面剖析所投資物管公司「人」和「組織」的變化，在持股上做進一步的集中和適量的追加，以早日爬出深淵。