2023年度物業上市公司財務分析報告

2023年，中央和地方不斷完善物業行業相關的支持政策，涉及城市更新、城市改造、家政服務、社區養老、保障性住房、收費標準、安全規範生產等方面，為行業帶來新的業務空間和發展機遇，也對物業企業專業能力和規範運營提出了更高要求。

受到上游房地產行業下行的影響，物業管理行業增量市場空間有限，存量市場競爭愈發激烈，營業收入和整體規模增速放緩，迴歸微利經營模式。據邁點研究院不完全統計，截至4月底，共有85家物業公司發佈了年報（含新三板掛牌公司），分析發現：企業業績分化明顯，超四成淨利潤下滑，增收不增利情況仍存在。

營業收入

營業收入方面：9家物業上市公司營業收入超百億。

2023年，85家物業上市公司共實現營業收入2809億元，平均營業收入33億元；其中9家營業收入超百億，合計實現營業收入1796.3億元，佔85家總營業收入的64%；僅16家企業營業收入高於平均值，佔比19%；企業頭部集中效應明顯。

9家營業收入超百億的企業依次為：碧桂園服務、萬物雲、綠城服務、招商積余、雅生活服務、保利物業、華潤萬象生活、中海物業、恆大物業。其中碧桂園以426.1億元的絕對優勢居營業收入第一位，蟬聯物企「營收王」；萬物雲以331.8億元居第二位；第三位至第九位營業收入集中於120-180億元之間。

從增速來看：70家企業營業收入實現增長，佔比82%；15家企業營業收入下滑，佔比18%。

營業收入增速前十的企業分別為：花千墅（57.5%）、建發物業（55.8%）、福強股份（54%）、華創生活（51.7%）、濱江服務（41.7%）、德冠物業（40%）、蘇新服務（35.7%）、越秀服務（29.7%）、德商產投服務（27.2%）、和泓服務（26.1%），其中4家為新三板掛牌企業、6家為港股上市企業。

建發物業和濱江物業增速在港股上市企業中居前列，其中建發物業受益於社區增值服務的發力；濱江服務2023年營收達到了上市以來的新高度，5S增值服務為新的盈利增長點。

營業收入下滑的15家企業分別為：德信服務（-0.3%）、金科服務（-0.5%）、燁星集團（-0.6%）、魯商服務（-1.1%）、融創服務（-1.6%）、索克服務（-3.1%）、弘陽服務（-3.6%）、金發股份（-4.1%）、合景悠活（-4.4%）、世茂服務（-5%）、時代鄰里（-5.2%）、柳州城運（-5.9%）、遠洋服務（-6%）、榮萬家（-9.1%）、祈福生活服務（-9.9%），其中12家為港股上市企業、3家為新三板掛牌企業。

榮萬家營業收入同比減少9.1%，主要是非業主增值服務收入同比減少57.8%，非業主增值服務收入大幅減少是由於2023年受物業開發商整體竣備、施工建築面積減少導致對物業工程服務、案場服務及其他服務的需求大幅減少。

淨利潤

淨利潤方面：企業淨利潤分化明顯，8家出現虧損。

2023年，85家物業上市公司淨利潤總額為165.9億元，其中淨利潤前十的企業總計盈利125.1億元，佔85家淨利潤總額的75.4%。

5家企業淨利潤超10億元，分別為：華潤萬象生活、萬物雲、恆大物業、保利物業、中海物業。其中華潤萬象生活以29.4億元居第一位；萬物雲以20.4億元居第二位；恆大物業、保利物業、中海物業淨利潤處13-16億元之間。

8家虧損的企業分別為：燁星集團（-0.1億元）、浦江中國（-0.8億元）、正榮服務（-0.8億元）、朗詩綠色生活（-1.4億元）、時代鄰里（-2億元）、融創服務（-3.9億元）、佳兆業美好（-4.4億元）、金科服務（-9.8億元），均為港股上市企業。

金科服務虧損嚴重，虧損原因主要是由於金科服務當期再次對金科地產所欠該集團未償還應收款項計提減值撥備所致；佳兆業美好同比盈轉虧，主要原因是由於內地房地產行業的持續疲軟和不確定性，導致集團交付前及顧問服務的收益下降，以及應收貿易賬款減值撥備增加；融創服務虧損主要是受應收款項減值撥備、商譽減值等影響。

從增速來看：48家企業淨利潤實現增長，佔比56%；37家淨利潤下滑，佔比44%。

增速最快的十家企業分別為：花千墅（1533.1%）、福強股份（1489.9%）、蒼梧物業（146.3%）、世茂服務（136.1%）、東軟股份（126.8%）、建發物業（117.8%）、鑫苑服務（108.5%）、銀中物業（97.1%）、萬聯城服（79.9%）、燁星集團（73.5%），其中6家為新三板掛牌企業，4家為港股上市企業。

淨利潤下滑最快的十家企業分別為：朗詩綠色生活（-565.5%）、佳兆業美好（-510.5%）、浦江中國（-426.9%）、力高健康生活（-97.3%）、弘陽服務（-84.8%）、碧桂園服務（-77.2%）、東原仁知服務（-76.2%）、索克服務（-73.9%）、中天服務（-66.5%）、雅生活服務（-63.9%），其中8家為港股上市企業，1家為主板上市企業，1家為新三板掛牌企業。

朗詩綠色生活淨利潤由正轉負，主要是由於應收公司關聯方賬款減值虧損撥備增加所致；浦江中國淨利潤大幅下滑的原因主要有三點：一是出於謹慎性原則，公司對併購的城鎮環衞服務分部產生的其他無形資產進行了減值撥備，二是受疫情后宏觀經濟狀況不佳及政府財政開支削減的影響，公司城鎮環衞服務業務的收入及毛利大幅減少，三是進一步計提減值撥備並反映為投資性房地產的公允價值損失。

值得關注的是，碧桂園服務、雅生活服務、卓越商企服務、新大正、佳兆業美好、中奧到家、彩生活、東原仁知服務等營業收入位居前列的企業，淨利潤出現下滑，增收不增利情況凸顯。

結語

在宏觀經濟、房地產市場下行等多重影響下，物業企業發展亦承壓，行業從增量市場逐步轉入存量市場，面臨增速下降、競爭加劇、客户需求升級等諸多挑戰。不過，機遇與挑戰並存，物業行業體量仍比較廣闊，保障性住房的建設將持續釋放住宅增量空間；人口老齡化藴藏着社區康養服務需求…行業步入穩健增長、微利經營的發展新常態，具有綜合核心競爭力的物企將在競爭中勝出。

隨着人口城鎮化率的不斷提升和社會發展水平的提高，國民對物業服務的要求也越來越高，驅動物業行業不斷精進服務的專業度和深廣度，企業從規模的競爭逐步轉向精細化運營的角逐，越來越多的企業意識到服務品質建設的重要性。

此外，數字化建設是物業企業提高專業度的探索方向之一。雲計算、物聯網等科技催生了智慧園區、智慧城市等模式，大數據系統構建用户運營數據，通過對多業務用戶數據分析形成多維度的運營數據分析體系，實現用户精細化運營，以實現物業管理服務的轉型和升級。