停車位背后的價值 福清城發智慧管理競得19115個車位

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

盈利模式發生改變之下，停車位背后潛藏的價值在物管行業得到釋放。

6月17日，福州市公共資源交易服務中心發佈公告，福清市住宅小區地下停車位經營權盤活項目成功成交。

該項目由福清市城投建設投資集團有限公司（下稱「福清城投集團」）委託，涉及19115個地下停車位，期限30年。最終，福清市城發智慧管理有限公司（下稱「福清城發智管」）以底價67791.69萬元成功摘得，平均每個車位單價約35465.18元。

據瞭解，福清城投集團屬於福清市財政局下屬的國有企業，是福清市財政局重要的基礎設施建設主體，經過多年的經營運作與資產整合，已形成城市基礎設施建設、城市環衞管理、智能停車運營管理、建築垃圾資源化等業務板塊，旗下共有城投建設、城投置業、融智城市管理、水投發展等多家二級子公司，分管各種業務板塊。

此次拿下近2萬個停車位經營權的福清城發智管，同樣是福清建投集團旗下二級子公司，是該集團專門分設用於管理汽車后市場業務板塊的平臺公司。

企查查顯示，福清城發智管成立於2024年1月11日，法定代表人為陳金輝，經營範圍包括電動汽車充電基礎設施運營、停車場服務、集中式快速充電站以及新能源汽車換電設施銷售等。

這並非福清城投集團第一次出售停車位資產。2022年底，該集團所屬僑投公司擬出售優步書苑、金香檳花園、融僑錦江二期、江山雲著等29個小區共11860個車位，價格在12-15萬元之間。

而此次成交的雖然只是停車位的經營權，但3.5萬元一個車位的價格可以説是打「骨折」了，而且期限是30年，平均每年一個車位的成本為1182元。

這次交易可以説是雙贏，對福清城投集團來説是成功盤活了資產；對福清城發智管來説，低價買到便是賺到。

曾經，停車位雖是一種極具潛力的不動產資產，然而卻很少得到企業的重點關注，主要是因為停車位的變現周期較長，短時間內難以帶來大規模的利潤。但如今由於經濟發展模式發生了變化，層層傳導之下，各行各業也發生了相應的變化。

在房地產領域，開始構建起了以城市更新、代建、租賃、資管、服務等為新體系的高質量發展新模式，而不再是以往簡單粗暴的拿地開發模式。

作為房地產下游的物管行業同樣迎來了劇變，隨着房地產進入出清階段，市場增量極速下滑，物管行業因此進入存量時代。

在存量時代中，物企們在堅守住宅項目基本盤的同時，也在積極擴展非住項目。在物企們集體「出逃」中，也開拓出了一條條的細分賽道，包括團餐、醫院、學校、社區零售、養老等，甚至行業頭部的萬物雲還在思考並且實踐從物業管理到資產管理的升維轉型。

在挖掘新利潤增長點的同時，物企們也盯上了各種資產，其中便包括停車位。

曾有業內人士説過，停車位這種資產與物業是十分契合的。一方面，停車位資產一般集中在開發商手中，但在欠款還不上的時候，開發商往往會選擇以資抵債，去化不易的停車位資產便是經常被裝入抵債資產包的物業之一。

另一方面，物管是一門長期生意，正好能夠充分挖掘停車位的長期價值。許多物企業務比較龐雜，接手停車位資產后還能帶動公司充電樁業務的發展，雖然短期內無法實現盈利，但由於后期運營權在物企手里，基本上能夠保證實現利潤入賬。

近年來不少物企都被關聯方用停車位抵債的方式抵付款項，其中包括世茂服務、宋都服務、鑫苑服務、濱江服務、金科服務、遠洋服務等。

至2024年仍有物企被迫接收停車位資產，比如朗詩綠色生活在3月份與朗詩綠色管理簽訂協議，收購后者2套辦公房屋及6個停車位，收購價用應收賬款來抵銷支付。

同樣是3月，宋都服務與宋都股份訂立收購物業及債務抵償框架協議，收購了96個停車位、12間商鋪以及一間儲藏室，抵銷約1億元的應收賬款。

當然，也有不以償債為目的的停車位交易。5月13日，卓越商企與卓越置業訂立框架協議，擬以最高5.98億元的價格收購10301個停車位的使用權。而早在2022年，卓越商企便向創辦人李華收購過停車位的使用權。

據卓越商企的説法，收購停車位並不是爲了向關聯方輸血，而是跟福清城發智管收購2萬個車位經營權一樣，更多是出於資源整合、提升整體營運效率的考量。

目前已有不少物企在停車位經營上有所建樹，比如中海物業2023年通過停車位買賣業務實現收入約2億元；同期永升服務停車位管理及租賃服務收入同比增長17.2%至1.54億元。

盈利模式發生改變之下，停車位背后潛藏的價值在物管行業得到釋放，物企們也挖掘到了新的盈利點。

深圳恆車通創始人唐學斌甚至表示，未來二十年，共享停車位會是一個比物業行業還好的生意。