GDIRI觀察 | 世茂服務：學校與醫院業態破圈行動

觀點指數（GDIRI）2023年世茂服務基於高質量發展戰略要求，主動終止了部分利潤率較低、管理難度較大及管理成本較高的項目，致使在管建築面積與合約建築面積分別同比下降4.2%及2.64%。不過，也推動了管理組合更加優質，結構趨向合理。

觀點指數觀察到，上市以來世茂服務收併購拓展的成效顯着，非住宅物業有很大的突破。數據顯示，2020-2023年，世茂服務非住宅物業在管建築面積由59.2百萬平方米增至107.7百萬平方米，複合增長率約為22.09%；合約建築面積由71.8百萬平方米增至142.9百萬平方米，複合增長率約為25.78%。

2023年度，世茂服務非住宅物業新增合約建築面積27.5百萬平方米，佔新增比例為65.9%，較上年度提升3.6個百分點；非住物業新增在管建築面積20.1百萬平方米，佔新增比例為69.7%，較上年度提升3.2個百分點。

而非住宅物業中，尤以學校與醫院業態最為引入關注。

謀求學校份額

據觀點指數了解，學校業態拓展方面，世茂服務2020年8月以6.15億元收購浙大新宇51%的股權是標誌性事件。后者最早是浙江大學1995年成立的學校宿舍管理處，后伴隨中國高校后勤社會化改革成長逐步發展成為高校園區服務商。彼時浙大新宇管理層表示，合作帶來了廣闊的平臺資源和積極主動的市場思維，同時世茂服務的深藍管理系統可以為服務提升提供支撐。

過往報道稱，截至2021年3月，浙大新宇覆蓋全國30余座城市，服務240余個高校園區，為200余萬師生及用户提供服務。同年5月，浙大新宇進行了品牌煥新，正式定位「中國高校園區服務商」，同時發佈了行業首個針對校園后勤服務研發的「宇林校園服務生態」，要以用户需求為中心，圍繞公寓服務、物業服務、餐飲服務、商貿服務構建校園全場景服務體系。

早年數據顯示，學校物業的平均單價在各業態中並不佔優勢。觀點指數認為，學校往往會因收費的公益性以及服務多元化，導致盈利能力並不高，但在該業態上不斷延伸增值服務的範圍獲得的收益將十分可觀。

例如，世茂服務的校園增值服務收入在2020-2023年分別為2.31億元、4.62億元、3.98億元及4.13億元，分別佔增值服務的比例為14.4%、18.9%、23.6%及30.3%，期間下降主要受到疫情管控政策影響。

觀點指數發佈的月度報告顯示，學校業態一直都是拓展熱門，招商積余、合景悠活、永升服務、新大正等今年均有所獲。同時6月21日，京城佳業宣佈大股東北京城建集團已新成立北京高校后勤服務有限公司，已接收多家目標高校后勤公司的部分股權，並委託其管理，涉及近20家高校后勤物業服務，藉此一躍成為「高校物業新勢力」。

拓展醫院細分賽道

醫院業態方面，世茂服務則是看中了湖南吉立物業，該公司整合了湘雅系和省人民系兩大核心醫院體系，在湖南醫院市場具有領先的地位。該物業公司在管或服務過諸多標杆醫院，在長沙具有很高的知名度。2021年12月世茂服務與吉立物業達成股權合作，以9964萬元受讓了吉立物業70%的股權，拓展醫院細分賽道，深耕湖南物業市場。

按照其提升重點區域內業務規模和項目濃密度的戰略規劃，湖南是世茂服務中西部區域的重要市場之一。同時，高校及醫院物業是世茂服務積極建設的細分賽道，旨在打造成兩個高附加值的特色業務。

顯然這一目標已取得成效。

據觀點指數了解，湖南吉立物業目前已成為湖南區域醫院后勤服務的龍頭，截至2023年末在長沙市三甲醫院市場佔有率超過30%，實現了湘雅系醫院全覆蓋，且正在積極拓展市場，實現出城出圈，2023年內獲得張家界市中醫醫院、湖南省第三人民醫院等項目。

官微公佈的5月份市場拓展成績顯示，最近其又獲得張家界慈利縣人民醫院項目以及長沙市婦幼保健院。6月24日消息，吉立物業還成功中標中南大學湘雅醫院的服務項目，中標金額超過1億元，服務期3年。

與其他非住業態不同的是，醫院物業專業門檻更高。

以保潔為例，就有污染區的分區分色標準，以確保布巾、地巾在不同區域保潔過程中零交叉，降低感染風險。保潔員需具備專業消毒知識和技能，同時還面臨醫護人員和病患者的時刻監督，標準及要求較高。

一般來講，醫院在服務外包考量中最注重專業服務水平，其次為投標價格、客户口碑和公司品牌。無專業優勢的中小物企想要佈局機會有限。實際上，除世茂服務外，還有例如新城悦服務、雅生活服務及中奧到家等諸多物企均以收購的方式補強該領域能力。

據觀點指數了解，與其他非住業態相比，物企對醫院物業的佈局較少，該市場的集中度並不高。但也可以看到，企業對該業態的興趣正與日俱增。今年以來，金地智慧服務、合景悠活、榮萬家、明喆服務、潤華物業、招商積余、特發服務等均有中標醫院物業。

值得一提的是潤華服務，這家小型的物業公司管理的業務主要面向醫院業態。2019-2021年，醫院物業管理服務的毛利率分別為10.9%、15.6%以及13.3%，盈利能力並無亮點，這或與該公司物業管理服務主要在山東開展有關，據悉該區域醫院物業競爭壓力更大。

與之不同的是，世茂服務的毛利率則整體較高，在進行管理質量提升及打造高標準服務之后，其物業管理服務毛利率仍在20%以上。

當前，世茂服務意圖讓吉立物業走向更廣闊的市場，但在其未來展望中，依然強調堅持做大做優，打造標杆的原則。

此外，過往股權合作的方式讓世茂服務嚐到甜頭，其2023年報告中表示將加快探索與其它中小型物業公司的合作新模式，輸出世茂服務的物管能力與經驗，快速提升業務規模。