有沒有發現，新盤的物業費越來越貴了

今年6月最后一周，北京市商品房成交806套，環比大漲105%，把6月整月的新房成交量拉昇至3531套，比5月多賣了684套，市場出現了一小波熱度。

但目前市場仍舊在底部，同比去年6月，成交套數有40%的下降，成交面積降幅也達到了24%。

在市場低迷的時候，各個項目的產品也越來越卷，户型設計、精裝標準、園林景觀都越來越好，競爭激烈的板塊每隔幾個月就會卷出有代際差的新產品，讓人看了不得不心動。

新房產品越來越吸引人，亮點多一點的項目，置業顧問講沙盤和樣板間的時間往往會超過一個小時，很容易讓購房者忽略一個與房子持有成本相關的問題：物業費。

36氪作者發現，如今新房的物業費越來越高了。

比如，將在近期開盤的保利建工·星宸和煦，位於順義后沙峪板塊，銷售單價預估在6萬/平米以內，面積段在110-143平米，總價不到1000萬，定位是改善型項目，它的物業費價格定在了5.75元/平米/月。

與星宸和煦在同一個板塊的和光瑞府，在2022年開盤銷售，目前成交價在5.2萬元/平米左右，與星宸和煦一樣都用的是保利物業，物業費定價為5.6元/平米/月。

這兩個項目的旁邊，有一個與他們同樣定位的二手房小區：中糧祥雲國際，這是一個10年前的項目，小區的物業維護情況非常不錯，而物業費只有3.5 元/平米/月，與新項目的物業費單價差了2元多。

這種情況並不是個別現象。

昌平南是當下的熱門板塊，這個板塊新項目一般不會走高端路線，而是面向大廠員工，比較「親民」。比如，梧桐星宸位於昌平沙河板塊，項目對外公佈的銷售均價為5.3萬/平米，實際成交價不到5.1萬/平米，户型設計方面也面向剛需、剛改，59平米一居、75平米兩居、85平米三居都有，總價不到300萬起。這樣一個比較「剛」的項目，物業費定價是4.29元/平米/月。

相鄰區域的建發觀堂府，物業費定價為4.1元/平米/月，便宜一點，但與區域內定位相近、比較知名的次新小區相比，還是貴了。二手房小區中，路勁世界城物業費2.36 元/平米/月，保利羅蘭香谷物業費2.78元/平米/月，金科廊橋水岸的物業費是3元/平米/月，相比之下，新房物業費沒有低於4元。

同樣的情況也發生在高端板塊，比如豐臺郭公莊區域，隨着新房銷售價格一路上漲，物業費也在節節攀升。

按照目前對外公佈的信息，中建·雲境未來的物業費在8.87元/平米/月，中海豐和叁號院的物業費為8.88元/平米/月，同一區域內定位相近的二手房小區中，京投銀泰萬科西華府物業費為4元/平米/月，中海九號公館的別墅區物業費也同爲4元/平米/月，新舊小區之間有翻倍價差。

即使是純剛需盤，目前市場上著名的低單價項目巨燕·燕京府，位於六環外的房山，物業費的定價也在3.98元/平米/月，而10年前的二手房小區，位於六環外大興天宮院的金融街融匯，用的都是金融街物業，后者的物業費為2.91元/平米/月，每平米便宜了1塊多。

像巨燕·燕京府這樣的單價2萬出頭的剛需項目，一套108平米的三居室户型，一年的物業費要超過5100元。星宸和煦這樣的初級改善型項目，一套110平米户型的一年的物業費總價約7400元。

這樣的情況也不只是發生在北京。

據克而瑞監測數據，2023年上海新入市的項目，物業費價格均值7.46元/平米/月，中位數6.73元/平米/月，相比2015年之前上海統一指導價「最高不超過2.3元/平米/月」已經實現了翻倍上漲。

其中，黃浦、靜安、楊浦三區的平均物業費價格最高，已經分別達到17.56元/平米/月、12.06元/平米/月和9.92元/平米/月，與此同時，不同板塊項目之間的物業費價格在極速拉大。

曾經有上海業主吐槽：「單價不到8萬元的樓盤，物業費達到12元/平米/月；單價6.5萬元的樓盤，物業費高達14元/平米/月。剛需買個不足100平方米的房子，一年物業費就超萬元。」

業內人士認為，上海新盤物業費價格飆升的情況出現在2015年取消物業費指導價之后，監管部門不再對價格上限進行限制，雖然房管部門和物價局還有審批權限，但因為在放開價格實行市場化的同時，又沒有明確的收費標準，導致了物業費的實際定價權直接交給了物業公司。

新盤物業費的高低，在賣房時就已經確定，這時候業主委員會還沒有成立，購房者只有對買房的「是/否」選擇權，沒有對物業費價格高低和僱傭哪家物業公司的選擇權，買了某家企業的房子只能被動接受對應的物業。

在此情況下，一線城市新盤的物業費正在節節攀升。

上海各板塊新盤物業費情況

造成新盤物業費不斷上漲的原因主要有以下幾個：

一是物業服務行業是市場化比較充分的行業，北京、上海等城市先后放開了對商品住宅的物業服務收費指導價，只對保障房和老舊小區集中的區域進行價格指導，新盤的物業費一般由市場定價，即物業公司定價；

二是物業公司基於人力成本、設備維護成本上漲等預期，房地產企業往往會在新項目開盤時就把未來價格「預埋」好，以此鎖定未來利潤空間；

三是物業費價格一旦定下來，業主居住期間漲價就會非常困難，申請物業費漲價的流程非常繁瑣，耗時長，同時業主的心理抗性也很大，在賣房子時就定下高價，可以避免后期踩雷。從物業公司的角度來説，他們甚至認為不是新盤物業費貴，而是老小區的物業費太便宜了，因此大部分品牌物業都不願意接老舊小區的物業服務——漲價太難了。

四是物業公司提供的服務項目越來越多，安保、會所、智能化設備、園林外立面維護等方面的標準全面提升，物業公司為此付出的成本上漲推動了他們的漲價衝動。

這些原因導致新盤的物業費與老小區的價格差越拉越大。按照北京《朝陽區住宅項目基礎服務標準物業服務成本信息和計價規則》指示，朝陽房改房及老舊小的物業費標準為：多層住宅1.48元/平米/月至1.86元/平米/月，高層住宅2.47元/平米/月至2.91元/平米/月，與朝陽區普通新6元/平米/月左右的物業費存在約一倍的差距。

新舊項目的物業費差距在物業公司的年報中也可以窺見一二。

下面兩張圖記錄了保利物業在2020年至2023年四年間的物業收入情況，其中住宅物業是收入佔比最高、最核心的業務，也是增長最快的業務，期間，住宅的收入增速均明顯大於在管面積增速，收入增長更快可能是價格帶來的。

保利物業2021年年報數據

保利物業2023年年報數據

前幾年物業服務公司大力「攻堅」的增值服務，實際上這幾年的收入佔比在不斷緩慢下降。保利物業2021年的社區增值服務佔總收入約21.3%，2023年下降到了約18.7%。

與此同時，平均物業費在持續上漲。2020年，保利物業旗下項目的平均物業費為2.3元/平米/月，2023年漲到了2.41元/平米/月，四年間上漲了4.8%。

聽上去不多，但是是被龐大的存量基數拉低了，2020年保利物業的在管面積已經超過了1.67億平方米。

保利物業公佈的平均物業費情況

保利物業公佈的平均物業費情況

以新增收入/新增面積得出的數據會更加直觀，2020年-2021年、2021年-2022年、2022年-2023年三個階段的這一對比數據分別為：18.81元/平米、19.53元/平米、22.99元/平米

2022年以后有了更明顯的漲幅，與前圖展示的平均物業費漲幅一致，也更加直觀。

這一點在綠城服務的財務數據中也有體現，2023年綠城服務在管面積同比增加16.7%，物業服務收入同比增長17.5%，收入增速也高於在管面積增速。建發物業2023年住宅平均物業費也同比增加了0.05元/平米/月。

新盤物業費「高開」，成為物業公司鎖定未來盈利的重要方式，原先被各家物業公司寄予厚望的多種經營收入失速之后，基礎物業服務收入作為核心業務的重要性更加凸顯。據克而瑞物管統計，2023年多家上市物企新拓項目平均物業費高於在管項目，物業費價格相對較高的項目成為物業公司重點外拓的對象。

業內人士認為，在物業服務行業，如何定價是一件非常困難的事，對於存量住宅小區，特別是老舊小區，物業費價格偏低，物業服務水平也普遍難言品質，而新項目定價有走高趨勢，物業服務水平相對較好，新舊小區之間的價差逐漸拉開，而品牌物業傾向於選擇利潤空間更大的高物業費小區提供服務，進而又導致了老舊小區的物業服務水平難以提升，業主對物業費漲價更加抗拒，難以走出怪圈。

相比房價，物業費是「小錢」，但物業費到底多少合適，服務值不值這個價格？業主的天平上放的是直觀感受，物業公司算的是收益賬，兩者根本不在一個維度。