廣州最貴舊改項目貸款逾期 銀行同意展期了！

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

廣州城中村改造領域，一些積極的變化正在發生。

7月1日，廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱「方圓地產」）發佈公告，透露其聯營公司廣州升龍方圓置業有限公司（以下簡稱「升龍方圓」）一筆10億元的逾期項目貸款獲銀行展期12個月。

升龍方圓是廣州市番禺區沙溪村改造項目的合作企業，兩位股東均為民營企業。沙溪村是番禺區「第一舊改大村」，改造的投資總額高達398億元，被譽為廣州「最貴舊改項目」。今年5月份，方圓地產首次披露這筆項目貸出現部分債務未能如期償還的情況，令沙溪村村民捏了一把汗。

7月4日，升龍方圓方面對中國房地產報記者表示，貸款展期后，公司的資金壓力將得到緩解，提振村民支持改造的積極性，接下來將繼續正常開展舊改工作。

城中村改造貸款獲展期

沙溪村位於番禺區洛浦街，東臨珊瑚灣畔住宅區，南至三枝香水道，西臨新光快速，北至珠江后航道，緊鄰地鐵18號線沙溪站，是著名的酒店五金用品集散地。根據2020年7月番禺區城市更新局發佈的《關於廣州市番禺區洛浦街沙溪村更新改造實施方案的批覆》，其改造範圍總用地面積約為169.5公頃，規劃總建築面積365.3萬平方米，改造成本約247.8億元。

《廣州市2022年重點建設預備項目計劃》顯示，沙溪村改造項目的總投資額高達398億元。

據瞭解，沙溪村採取全面改造方式，以合作改造模式開展實施更新改造。2019年，上海升龍投資集團有限公司（以下簡稱「升龍集團」）、方圓地產聯合體成立的子公司升龍方圓成為沙溪村改造的實施主體，其中升龍集團的持股比例為60%，方圓地產40%。

今年1月份，沙溪村股份合作經濟社組織了一次表決大會，表決內容之一是動用升龍方圓繳納的5億元舊改履約保證金，提取其中的3917.92萬元，用於補繳該公司拖欠的集體物業租金、合同保證金、滯納金等。雖然升龍方圓在4月份補足了履約保證金的缺口，但部分村民開始對該公司的資金實力和履約能力產生懷疑。

5月份，方圓地產的一份公告進一步加劇了村民的擔憂情緒。公告顯示，2021年4月，升龍方圓與建設銀行廣東省分行簽訂《項目融資貸款合同》，后者提供10億元借款用於升龍方圓實施沙溪村的舊村改造，方圓地產為該筆借款提供4億元連帶責任保證擔保。「由於宏觀經濟環境、行業環境等影響，舊改項目進度不及預期，導致部分債務未能如期償還。」方圓地產透露，升龍方圓正在與相關金融機構積極協調展期等解決方案。

民營房企的資金鍊緊張是地產行業的共性問題，他們所主導的舊村改造項目有不少都面臨融資難的挑戰。2023年6月，因為拿不到銀行貸款，廣州珠江村的民營合作企業宣佈轉讓49%的股權，退出該項目的改造。

因此，此次升龍方圓的貸款能獲得展期是出乎業內意料的。6月21日，建設銀行廣州分行與升龍方圓、各擔保方就《項目融資貸款合同》簽署《人民幣貸款期限調整協議》，對原貸款合同項下的借款本金余額進行期限調整，調整金額為9.5471億元，期限延長12個月，借款到期日為2025年4月24日。

一位業內人士透露，除了沙溪村，部分民營房企主導的舊村改造項目，也有望在近期獲得銀行的展期支持。

項目改造方案月底到期

地方政府披露的數據顯示，沙溪村村民的改造意願十分強烈。2018年，該村改造意願表決同意率96.74%，2020年改造實施方案批覆前表決同意率達95.29%。但在合作主體進場、改造實施方案批覆后，該項目的推進卻不盡如人意。

根據沙溪村的改造實施方案，補償安置協議在項目實施方案批覆后3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，項目實施方案應當重新報批。而2023年7月31日便是批后表決的截止日期，但彼時該村的實施方案表決率還不到七成。因此，番禺區城市更新局同意將其批后表決和簽約時間延后一年。

爲了加速改造進程，2023年6月，信基集團、沙溪村、升龍方圓三方簽訂了信基沙溪酒店用品城的清租協議。但一年多過去，這個專業市場並未有任何清場的跡象。7月3日，中國房地產報記者在現場走訪時看到，信基沙溪酒店用品城內停滿了車輛，各類商户仍在正常接待客户、發送貨物。「沒有聽到要搬遷的消息。」一位經營家俱的商家如此表示。

此外，有外賣小哥發現沙溪村內一些關了幾年的小商鋪近期又開業了，部分集體物業也在重新招商。

今年的7月31日是沙溪村改造實施方案批后表決的截止日期，即便多了一年時間，但其整體表決通過率仍不足2／3。有位村民表示，表決通過率低的原因有幾個，如村民不想搬離祖屋、不滿意拆遷補償方案、不相信當地干部，認為開發商實力不足、擔心項目爛尾等。

升龍方圓的兩位股東，今年確實陸續有資金緊張的消息傳出。例如，升龍集團在廣州的部分舊村改造項目被傳拖欠臨遷費、項目停工等。太平洋證券在6月27日的報告中透露，截至2023年12月31日，方圓地產未償還到期債券余額24.08億元、應付利息6.63億元，一年內到期的有息負債余額遠大於貨幣資金余額。

為打消村民的顧慮，5月份，相關政府部門組織了一場舊改宣講會，表示為防止項目爛尾，表決超過8成后，不是立刻就啟動拆遷，而是要求合作企業存足198億元（30%現金+70%銀行保函）的復建安置資金纔可以開始動工。

對此，升龍方圓表示，該公司將繼續在政府的指導下，做好表決溝通工作，待表決率達80%后加快改造進度，同時也會積極籌集資金，申請政策支持，包括城中村改造專項借款等。