中指研究院：物業服務是「增量+存量」市場邏輯 預計2025年全國物業管理規模仍將達到315億㎡

智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，2024年上半年新增合約面積排名前50的物業管理企業，新增合約面積合計約5.6億平方米，同比下降6.38%。其中，來自關聯方的管理面積供給合計9836萬平方米，同比下降40.96%，來自第三方外拓的管理面積為4.61億平方米，同比增長6.98%。

2024年上半年，新增合約面積排名前10的企業，新增合約面積合計2.52億平方米，同比下降7.59%。其中，來自關聯方合約面積為5352.2萬平方米，同比下降47.77%，來自第三方外拓合約面積為1.98億平方米，同比增長約16.68%。

物業服務貫穿於整個房地產后服務市場，具備「剛需+長周期」消費特徵，將是服務經濟下的「主角」。雖然房地產產業鏈龐雜，從拿地、規劃、設計、工程建設到銷售、交付、運營等，但最后落位都是物業企業對空間、設備和人的服務。房地產開發是增量市場邏輯，物業服務是「增量+存量」市場邏輯，即使在房地產開發增速放緩情況下，預計2025年全國物業管理規模仍將達到315億㎡。

我國龐大的非住宅物業規模奠定了IFM(綜合設施管理服務)業務廣闊的發展空間。以中國非住宅物業規模作為基礎，結合各業態平均物業服務收費水平，綜合考慮到IFM服務的溢價水平和市場接受度，在相對保守的情況下以3倍於物業管理費用作為平均收費標準，通過加權平均法估算出預計我國物業管理行業IFM服務市場需求規模將由2023年的7622億元，增長至2026年的10699億元，年均複合增長率約為14.07% 。

01 2024上半年中國物業管理行業總結

(一)規模業績：營收與利潤增速雙降，「增收不增利」現象仍在持續

1. A股物企營收均值同比增長12.37%，毛利潤均值同比增長1.44%

2024年一季度，5家A股物企營業收入均值為11.45億元，同比增長12.37%。保持營收正增長的企業有4家，其中招商積余的營業收入最高，約為37.05億元，新大正的營收增速最快，約為19.51%。

圖：2021-2024年一季度A股物企營收均值及增長

數據來源：公司季報，中指研究院整理

利潤方面，2024年一季度，5家A股物企毛利潤均值約1.41億元，同比增長1.44%，淨利潤均值約0.58億元，同比下降6.95%。其中，招商積余的毛利潤與淨利潤分別為4.18億元和1.91億元，均排名第一位。

2. 增量貢獻中，關聯方供給顯著下降，第三方外拓加速補位

2024年上半年新增合約面積排名前50的企業，新增合約面積合計約5.6億平方米，同比下降6.38%。其中，來自關聯方的管理面積供給合計9836萬平方米，同比下降40.96%，來自第三方外拓的管理面積為4.61億平方米，同比增長6.98%。

圖：新增合約面積排名前50的企業來自關聯方及第三方外拓合約面積

數據來源：中指數據CREIS

2024年上半年，新增合約面積排名前10的企業，新增合約面積合計2.52億平方米，同比下降7.59%。其中，來自關聯方合約面積為5352.2萬平方米，同比下降47.77%，來自第三方外拓合約面積為1.98億平方米，同比增長約16.68%。

2023年，併購市場進一步降温，披露相關信息的典型案例涉及交易金額約19億元，相比上年大幅下降約75%。部分上市公司發佈公告稱變更其IPO募資款用途，擬將原先用於收購及戰略投資的資金壓縮或變更為其他用途，企業戰略趨向迴歸穩健風格，有效提高企業抗風險和抗周期能力。2024年上半年，併購市場進一步降温，未監測到典型併購案例，物業服務企業併購更加理性與謹慎。

(二)資本市場：關聯方影響仍在蔓延，板塊總市值僅2210億元

1. 市場表現缺乏亮點，地方國資仍受關注

2024年上半年，港股物業板塊略有企穩，尤其是4月中下旬以來，A股受「國九條」政策刺激及關聯方地產利好政策出臺、港股受國際資金流入等多方面因素影響，一度出現連續反彈，較最低點略有提升。截至2024年6月28日，行業共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，板塊總市值約為2210.85億元，PE均值為12.44(剔除負值)。

圖：2023.6.30-2024.6.28日物業板塊總市值及市盈率

數據來源：中指研究院整理

從股價表現來看，港股物企股價表現優於A股物企，61家港股物企，6月28日收盤價較年初收盤價漲幅均值為2.29%，22家企業股價增長，其中，領悦服務集團漲幅最高為138.46%;6家A股企業則股價跌幅均值為14.86%，僅1家企業保持增長為特發服務漲幅為36.53%。

2. 應收賬款增速大幅回落，風險逐步出清，淨現比1.97

2023年，物業服務上市公司應收賬款及票據總額達到861.35億元，同比增長8.54%，較上年大幅下降33.48個百分點，與營收增速持平，應收與收入增速剪刀差也已較上年大幅下降25.63個百分點，增速相對可控。

圖：2019-2023年應收賬款及票據總額及增速、營收增速

數據來源：上市公司年報，中指研究院整理

物業上市公司加大預收力度，提高收繳率，2023年經營活動產生的現金流量淨額達到294.49億元，較上年顯著改善;淨現比回到1以上，2023年達到1.97，為近幾年新高。行業風險逐步出清，物業企業正逐步迴歸現金流邏輯，業績及估值也將進一步回升。

此外，物業上市公司通過優化組織架構，精簡戰線，嚴格控制銷售、管理等費用，提升管理效率，近5年期間費用率保持下降趨勢，2023年創新低為8.84%。

3. 分紅與回購力度創歷史新高，資本市場給予正面反饋

2024年上半年，共有34家物業服務上市公司宣佈發放2023年年度現金股息，共計分紅92.21億元，創歷史新高。從分紅金額看，華潤萬象生活分紅金額最高，為17.63億元;萬物雲14.13億元，緊隨其后。派息率超過50%的有13家，其中，碧桂園服務派息率高達335.98%，排名第一，康橋悦生活達96.24%，排名第二。

2024年上半年，港股有8家物企開展了股份回購，包括萬物雲、綠城服務、德信服務集團、金科服務、永升服務、中海物業、越秀服務和星盛商業。這些企業2023年經營活動現金流量淨額均為正，企業資金相對充裕。萬物雲的回購金額為7199.81萬元，是回購金額最高的企業。

(三)增值服務：基於「社區服務」核心邏輯，建立專業、獨立運營團隊

1. 社區增值服務貢獻穩定，非業主增值服務下降超三成

在增值服務及創新型服務業務方面，百強企業已經由大而全的平臺模式，轉向專注於高潛力細分賽道，實現資源聚焦和垂直化發展，在維持諸如空間運營等傳統業務基礎之上，發揮近場服務優勢，實現部分業務的逆勢增長。

2023年，百強企業增值服務收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，佔比為15.23%，較上年下降2.99個百分點。一方面，非業主增值服務收入均值為0.7億元，較上年的1.05億元下跌超三成，是增值服務收入下降的主要原因，預計此項業務還將進一步萎縮;另一方面，受限於消費大環境的影響，居民收入預期降低、消費降級等導致需求沒有明顯增長，社區增值服務收入均值為1.66億元，與上年基本持平，業務的大幅提振尚待時日。

圖：2020-2023年百強企業增值服務收入及佔比情況

數據來源：中指數據CREIS

2. 發揮近場優勢，「人、物、場」運營是主要來源

在百強企業的社區增值服務中，空間運營服務、資產運營服務、社區生活服務仍為主要組成部分，2023年的收入均值分別為5468.8萬元、4120.8萬元及4470.4萬元，合計佔社區增值服務收入的比重達84.7%。其中，空間運營服務主要包括停車場運營、廣告投放或租賃等業務，同比增長4.16%。

圖：2022-2023年百強企業各類社區增值服務收入均值及同比變化

數據來源：中指數據CREIS

美居服務涵蓋拎包入住、設計服務、整裝舊改等業務。百強企業通過「一站式家居服務」、「個性定製化解決方案」、「一對一」與「去標準化」等措施，在關注新房市場的同時，聚焦舊房煥新，打通產業鏈條縱向壁壘，成效顯著。2023年，百強企業美居服務收入均值達到2141.6萬元，同比增長7.36%。百強企業中，除雅生活集團等頭部企業外，2023年濱江服務等「入局者」表現優異。其中，濱江服務打造以5S為中心的增值服務體系，包括優家服務、優居服務及優享生活服務。優居服務秉承「生活家」軟裝服務理念，為客户提供格調高雅、時尚、現代化的定製硬裝、軟裝、家裝服務等，2023年該板塊營收大幅增長，達到5.32億元。

3. 創新服務收入貢獻有限，主要在頭部企業中開展

在諸多不利環境下，百強企業並未坐以待斃，仍在多賽道積極尋找「出路」，在頭部企業的引領下，百強企業有側重地發力城市服務、IFM等業務，創新型服務收入均值為0.42億元，同比增長5.0%，保持連續增長態勢，佔比微幅提升至2.72%。

圖：2020-2023年百強企業創新型服務收入及佔比情況

數據來源：中指數據CREIS

頭部企業或少數重點企業引領百強企業開展創新型服務，更加關注項目盈利能力以及回款情況，與基礎物業管理服務產生聯動，堅守主業，堅持創新，平衡風險與回報。

城市服務呈現業務融合的發展趨勢，藉助智慧化運營平臺，將住宅小區、街道、辦公大樓、公園綠地等業務場景融為一體，從管理到運營、由單體向全域，實現新場景突破。頭部企業佈局早、業務體量大，規模優勢和先發優勢明顯，其他企業保持跟進態勢，紛紛試水，探索新領域，尋求突破和增長機會。

(四)服務品質：紮實做好滿意度，構建完備且實用的標準體系

1. 以客户滿意度為驅動，持續改善服務質量

物業服務滿意度止住下跌趨勢，呈現穩定態勢。隨着居民對居住品質要求不斷提升，物業服務滿意度也在回升。最新調查數據顯示，2024年物業服務滿意度相比上年有了小幅提升，達到73.1分。這一成績的取得，離不開物業企業持續努力和創新，他們通過提供優質服務、加強與居民的溝通互動等方式，贏得了居民的廣泛信任和認可。

圖：2020-2024年物業服務滿意度得分

數據來源：中指研究院整理

而行業內領先的物業企業以滿意度建設為抓手，注重客户體驗，深化生活場景，努力將客户感受上的期望與現實的差距降到最低，提升滿意度水平，依託市場口碑、品牌優勢獲得更多客户的認可，2024年標杆物業企業滿意度達到近五年最好水平90.1分。

保持物業滿意度調研的持續性，掌握客户需求及時反饋調整。物業企業通過企業自查、第三方調查、神祕訪客等方式，採用網上問卷與現場走訪相結合的調查方法，傾聽業主真實訴求和服務意見建議，解決問題短板，優化服務內容，改善客户體驗，持續促進服務品質、業主滿意雙重提升。

物業企業強化服務品質監督，提升滿意度水平建設。強化問題導向，開展自查自糾。物業企業按照工作方案，對於滿意度得分較低的方面，進行面面自查，通過自查自糾，進一步增強責任意識，尤其是要加強一線工作人員的服務意識培養，及時發現並梳理存在的問題和不足，及時整改。強化績效考覈，以績效考覈為抓手，設立考覈目標，確定考覈周期，多維度、多層級考覈員工，堅持公開、公平和公正的原則，並將考覈與職務晉升、培訓發展、薪酬調整結合起來，形成企業獨特的考覈氛圍，將企業服務理念與員工考覈綁定，形成企業文化的一部分。

2. 以客户為中心，制定標準與設計服務

卓越的服務質量，不僅是行業的立身之基，更是持續發展的動力之源。在激烈的市場競爭中，唯有真正以客户為中心，方能深刻洞察市場脈搏，領航發展浪潮。迴歸高質量發展根基，行業需更加貼近客户服務需求，深入瞭解客户痛點與期望，從而定位服務標準。物業企業從管理視角轉變為客户體驗視角，紛紛設置「體驗官」崗位，讀懂客户「真實需求」，將服務聚集並落位於客户體驗之上，圍繞場景、觸點、動線、環境等制定標準，實現優質服務落地與提升。

在此基礎上，通過一線員工及客户反饋，找出服務與客户期望差距，增加對客户需求瞭解，提高響應速度，動態調整標準，不斷創新服務模式，優化服務工藝，確保為客户提供更加精準、有效的服務。同時，建立深度的服務文化，提升企業每一名員工的服務意識和服務精神，將服務的標準化、場景的差異化和需求的個性化有機融合，關注服務過程中的每一個細節，努力為客户打造舒適的服務體驗。

3. 智慧科技賦能服務體系迭代升級

科技讓生活越來越便捷，物業企業的服務也不斷更迭服務：從「有服務」到「優服務」再到「智服務」。隨着管理規模的不斷擴大，管理業態的不斷豐富，不僅從傳統的物業、商寫擴展到城市，物業企業通過數字化轉型提升管理能力、賦能員工的服務效能，持續優化服務質量與提升客户體驗、增強用户滿意度，讓物業服務更智慧、更高效。比如「AI巡邏車」能及時反饋街頭的違章，智能傳感器能及時通知保潔人員清理垃圾桶，刷卡、「刷臉」等讓業主回家通行更方便，通過遠程控制中心，能夠及時響應並解決現場問題，精準匹配近場人員調度和高效觸達，實現「雲調度+人工輔助」。

圖：物業企業智慧化建設助力服務升級

數據來源：中指研究院整理

(五)品牌建設：專業能力構築品牌力，「做實做專」優於「做大做全」

1. 增加品牌曝光度，提升品牌傳播的觸達率

隨着互聯網時代的快速發展，信息傳播渠道加速拓寬，物業企業靈活運用傳統媒體和新媒體平臺進行全方位、多觸角鏈接，構建傳播矩陣，實現信息傳播的無邊界、全覆蓋。就線上傳播方式而言，物業企業不斷嘗試新型數字媒體渠道，利用「雙微一抖」等新媒體傳播媒介及自有平臺傳播渠道，增加品牌曝光度，提升品牌傳播的觸達率。物業企業通過微信公眾號、微信視頻號、抖音號，自主設計個性化、實用性功能模塊，增加品牌傳播的覆蓋力度，提升品牌的傳播廣度，讓受眾羣體通過多渠道、多視角瞭解企業品牌理念，提升品牌知名度。

2024年上半年，微信公眾號閲讀量排名前50的企業閲讀總量為1843.77萬次，微信視頻號排名前30的企業視頻號觀看總量為189.09萬次，抖音視頻號排名前5的企業點贊+轉發量總計36.69萬次。

同時，企業積極參與重大活動，細節彰顯服務品質，樹立品牌形象，助力品牌宣傳。重大賽事或重大活動涉及工作條線多、任務繁雜，有軟性的服務，也有硬件的保障，從基礎服務到增值服務，即需要保障場館的整潔、人員疏導、突發應急等，也需要保障弱電機房、多媒體屏、智慧燈標、水下救生系統等設備的正常運行，涵蓋照明系統、空調系統、電力系統、通風系統等多方面。物業服務企業用繡花功夫、久久為功，紮實完成任務，品質為基，亮專業服務，精益求精，體現企業綜合實力。同時，大型活動周期長、人員多、備受社會關注，物業企業通過員工穿着、精神面貌、工作內容等都向外界傳遞品牌理念，樹立品牌形象。

2. 理性處理與關聯方關係，做好品牌區隔、獨立發展

不可否認，在房地產供求關係發生重大變化的當下，不少關聯地產公司仍舊是支撐物業服務企業發展的重要力量。但是，獨立化發展已經是物業企業繞不開的話題，或完全獨立，或依靠而非依賴，或選擇迴歸融合發展，不同企業不同發展階段做出不同選擇。

加強獨立品牌建設，助力企業市場化高質發展。一方面地產關聯方已經對物業企業自身的發展造成了負面影響，包括可能的資金挪用、現金流質押融資等;另一方面，地產關聯方無法能夠為物業企業提供優質項目，物業企業業務量來自關聯方進一步壓縮至可有可無。此種狀態下，物業企業從控股股權到管理層再到品牌的「完全切割」，走市場獨立化發展道路合情合理。

3. 住宅業態品牌打造階梯化，多元賽道品牌區隔化

(1)綜合物業服務階梯化

物業服務企業針對住宅業態目前都提供一體化的服務產品，即包含基礎服務，也包含增值業務，但是又存在差異化。主要表現在人員配置、環境打造、人文設計、智慧化應用等多個維度，進行不同成本的分級分配，做到不同品牌服務的合理性、標準化配置。例如，保利物業爲了保障服務的有效落地，通過三維標準化的方式，對運營標準、服務標準、經營標準進行分級分檔標準化管理，在品質服務持續穩定的呈現給客户的同時，表現出高中低檔階梯化。

(2)多元業務品牌區隔化

多元業務品牌定位(理念、人羣、價值)及品牌落地(營銷方式、渠道展示、服務體驗)等都有別於傳統業務，在多元業務品牌打造方面，物業服務企業應該做區隔化處理。例如，細分賽道中的醫院物業和學校物業，物業企業面對的是醫護、病人、學生和教師，品牌理念與價值中要納入關愛、責任，甚至是義務，品牌宣傳中要注重突出安全、環境、衞生等，品牌營銷方式要彰顯人文氣息而非明星代言。

(六)企業戰略：高質量發展，高品質服務

1.整體戰略：穩中求進，以進促穩，追求有質量的增長

在公司整體戰略規劃方面，物業服務企業「穩」的特徵突出，「以穩促進」、「穩中求進」、追求有質量的增長等為2024年上半年主要戰略表現。

保持現有的市場份額，不再盲目擴張，穩定和鞏固現有的市場地位。頭部企業及區域性企業在追求「規模的廣度」基礎上更加傾向於追求「規模的厚度」。快速規模化可能導致組織經營規模和業務範圍超出資源和能力的承受範圍，進而很快就會出現低效率的情況，因而，新區域拓展熱情逐漸消退，聚集核心城市、核心經濟帶，新市場及新產品需求逐漸增強。物業服務企業在佈局多元業態的同時，規模擴張由分佈式、同質化競爭，向集中式、專屬化的拓展轉變，由隨機式的機會型拓展，向追求優勢區域密度、優勢業態密度和優勢產品密度的方向轉變。更加關注客户的綜合性、系統性需求，積極探索多業務聯動的一站式解決方案，改善服務綜合效能，在需求新市場和產品新市場上下功夫，提升單面積產值，追求合理經濟效益和合理化的增長，實現穩中有進的發展。

2.業務戰略：厚植基礎物業服務沃土，開展與主業產生協同效果的多元業務

(1)多業務協同發展，差異化打造核心競爭力

目前，物業管理行業由增量市場轉向存量市場，頭部企業面臨規模增長、市場佔有率觸及瓶頸的局面，其他企業增長亦更加困難。多條線業務延伸，多領域市場整合或許能夠打破僵局，但是，多元業務的選擇需要注重與基礎物業服務的協同性，實現「一杆多枝」，協同發展。

業務間協同性主要表現在，中后臺的「統一」管理與前臺業務運營的相對「獨立性」。物業服務企業藉助科技化手段，建立統一的后臺管理系統，構建「多對一」、「一對多」的管理格局，根據實際需求，科學調配、調劑資源配置，統籌管理和運營，提高經營效率，實現成本領先;多元業務是區別於物業基礎服務業務的新賽道，保持相對獨立的運營，有助於打開市場空間，同時，客户或被動或主動地接受企業提供基礎物業服務的同時，天然並不等同於企業多元業務開展的目標羣體，多元業務的成功開展要基於客户的真實需求，而非業務間的交叉引流，多元業務開展要「依靠而非依賴」主業基礎物業服務。

(2)多元業務開展實施集中化與差異化戰略，同時注重自身能力建設

面對政府客户，物業企業提出「一城一策」、「一街一策」等，面對企業客户提出「一企一策」等，根據「場景+需求」，篩選細分賽道，利用自身優勢，尋求並實施集中化戰略，打造差異化競爭優勢。

頭部物業服務企業依託自身的資金、規模體量、品牌等優勢，針對各自多元業務發展模式進行了創新與探索，並形成了商業上的閉環。目前，輕資產戰略被頭部企業「放棄」，積極嘗試自營模式，有效提升營業利潤。如，華潤萬象生活藉助萬象城、萬象匯和萬象天地三大產品線競爭優勢，有序推進化粧品自營業務試點落地，試點設立消費基金，構建商業生態圈，賦能航道高質量發展。

更多企業要結合戰略方向與資源稟賦，理性選擇佈局賽道。針對多元業務諸多發展機會，物業企業要去偽存真，並充分考慮自身資源稟賦，理性選擇進入時機。以基礎物業服務為「敲門磚」，優先佈局「看得懂」、「易上手」、「做得通」，且符合企業資源配置方向、同時具備差異化優勢的新業務。對已經佈局的多元業務，要建立覆盤機制，根據財務指標、戰略方向選擇，勇於「做減法」，實現聚焦發展，保證資源的有效利用。

3.職能戰略：目標具化，提升效率與效益

(1)搭建業財一體化平臺，強化現金流管理，加大催付款力度

物業服務企業搭建集中化、規模化、一體化的統一業財平臺，覆蓋核心商業運營業務到財務一體化建設，設計靈活可配置的接口模型、計費模型、單據模型等，快速應對新業務擴張和業務調整。一體化的平臺支持業財大數據管理，有效支撐企業業務運營分析和資金風險預測。通過一體化平臺能夠優化業務流程，實現資金流可追溯，提高信息處理透明度和真實性;同時，提供催款數據支持，精準資金回款預測，幫助企業審時度勢調整策略，聚焦經營效益，狠抓回款及現金流，以精細化運營提升企業經營效益。

(2)重塑組織架構，創新管理模式，實現組織效能提升

更加強調扁平化，通過多種方式精簡組織架構，以追求組織集約與管理扁平的極致，實現組織的從「大」到「精」轉變。爲了提升組織管控效率，物業服務企業過去「能三不四」的管理構架也已有弱化趨勢，從傳統金字塔組織，向平臺化組織演變。在服務領域上，多元業務要聚集，組織層面則要求建設專業團隊，且要實現由「專」到「強」的轉變。部分物業服務企業設置不同的業務部門以支撐多元業務開展;較大型企業則採取事業部或子公司的形式承接業務，以相對獨立的業務單元區隔於其他業務;還有些企業則與外部強勢品牌成立子公司，在分擔風險的同時，「強強聯合」實現跨越式發展。例如，中海物業打造合夥人模式，以項目經理為核心組建「1+N」的作業團隊，財務、人力、市場等協助項目經理，緊密合作，保證項目的高質量運營。

(3)科技助力企業降本增效，實現可持續發展

隨着物業企業對信息化、數字化重視程度的不斷加深，物業企業紛紛開展數智建設，目前已進入到系統平臺搭建及應用深化期。

崗位物聯網化，作業流程化與機械化，服務AI化或許是未來發展趨勢。通過這些信息化手段，持續推進業務、人、科技融合，例如跨業務流程作業，顯著提升工作流程效率及控制成本。藉助科技實現成本精益化管理，持續優化成本科目分級分檔標準，圍繞各業務節點制定精細的全面預算體系，依託項目信息化管理實現項目運營情況的實時監控與精準糾偏，提升運營過程管控的精益化管理水平。另外，企業通過科技手段能夠實踐節能降耗、綠色低碳等可持續發展理念，實現成本標準、服務體驗與服務工藝的聯通，實現成本與質量的均衡優化。

(七)行業政策：個別城市出臺物業費限價措施，影響行業市場化發展

2024年上半年，物業管理行業政策繼續以規範行業發展、建設行業標準為主線，鼓勵企業開展多元服務為輔，從全國到各地均出臺各類政策，持續構建良好的政策環境，為物業管理行業可持續發展「保駕護航」。

1. 着力規範行業發展，信用建設加速推進

2024年上半年，物業管理行業政策延續往年方向，以規範類政策為重心，明確物業服務內容、人員權責、收費標準等內容，同時不斷優化行業標準，以期全面提高行業合規性與服務質量，促進行業高質量發展。

規範類政策主要涉及物業管理條例的修訂、物業收費機制等強約束性內容，信用建設，公共服務、智慧環衞系統等標準化建設內容，以及安全問題的內容，高效整治行業不合規行為，促進行業健康發展。具體來看，除修訂物業管理條例外，規範性政策集中在信用建設與物業收費機制和定價方面。近年來，全國各地針對物業管理行業信用建設相關政策紛紛出臺，主要明確信用信息構成採集、評價、修復以及獎懲措施，聯動信用信息評價與企業運營，對信用信息評價較低的企業開展重點監督，全力推進以信用為核心的市場監督機制，進一步規範行業市場。

2. 部分城市物業費定價政策變化引發關注

同時，針對物業收費定價政策成為上半年重點關注對象。2024年1月，重慶提出「將住宅前期物業服務收費由現行的政府指導價、市場調節價兩種價格管理形式調整為政府指導價一種價格管理形式」，從而規範住宅前期物業收費標準，避免漲價現象。隨后，青島市城陽區、寧夏銀川市、武漢市江夏區均發佈相關物業費定價機制，明確收費標準，重申指導價。目前來看，物業收費定價似乎開始趨嚴，但其實我國大部分省市對住宅前期物業收費實行政府指導，對於超過標準的收費可以通過審批備案方式進行。

3. 鼓勵企業開展多元服務，生活服務為主要風向標

2024年上半年，物業管理行業定調「高品質服務、高質量發展」。《政府工作報告》提出，要「推動商品和服務質量不斷提高，更好滿足人民羣眾改善生活需要;推動養老、育幼、家政等服務擴容提質，支持社會力量提供社區服務」，鼓勵更多物業服務企業開展多元服務，為行業整體發展指明方向。2024年上半年，指導性與鼓勵性政策大多集中在增值服務領域，重點提及打造「物業服務+生活服務」，滿足人民羣眾美好生活需求。

02 2024年下半年中國物業管理行業展望

(一)「瓦片經濟」增量市場放緩，「服務經濟」存量市場博弈

1. 上游增量市場趨弱，行業規模和業績增速放緩

中國房地產在過去很長一段時間側重於物理空間建設和銷售，但隨着市場需求變化，其增量市場正在放緩。近五年，全國商品房銷售面積持續收縮：2023年全國商品房銷售面積約11.17億平方米，同比下降13.92%;2023年全國房地產竣工房屋面積約9.98億平方米，雖然實現了正增長，但與此同時，全國新開工房地產項目大幅減少：2023年全國房地產開發企業新開工房屋面積從2021年約20億平方米大幅下降至2022年的約12億平方米，進一步下降至2023年不足10億平方米。

圖：近五年全國商品房銷售面積及增速 (左) 圖：近五年全國房地產新開工/竣工房屋面積及增速(右)

數據來源：國家統計局

物業管理作為房地產產業鏈上的服務運營環節，其增量市場必然受到上游產業發展的深遠影響，未來，行業規模增速將繼續放緩。目前，雖然行業整體管理規模仍在增長，但增速顯著放緩：2023年，港股上市物業企業在管面積均值約為1.50億平方米，同比增長11.94%，合約面積均值約1.99億平方米，同比增長僅為1.02%，無論是合約面積還是在管面積， 增速均顯著低於此前年份水平;另一方面，早期通過收併購等非常規手段實現規模爆炸式增長的「虛胖」企業已開始出現「消化不良」症狀：商譽減值、利潤下滑、管理失衡、口碑下降等。

2. 行業利潤率繼續「擠水分」，加速探底企穩

2024年上半年，在上游產業深度調整背景下，物業企業以非業主增值服務為代表的高毛利業務繼續收縮，疊加大部分企業的「第二曲線」探索效果不明顯，未來行業整體利潤率將持續向基礎服務水平迴歸，港股上市物業企業毛利率均值從2021年的29.51%，下降至2022年的25.40%，進一步下滑至2023年的23.95%;同期，淨利率均值從13.01%下降至7.83%，進一步調整至6.51%。預計2024年上半年港股上市物企利潤率水平將實現探底企穩。

圖：2021H1-2023年港股上市物企毛利率和淨利率均值情況

數據來源：企業財報，中指研究院整理

目前行業典型頭部及第三方物企的淨利率水平集中在4%-10%之間，毛利率大都低於20%。短期看，物業企業的管理能力和服務能力提升，依賴於較高的資金投入，大概率會推升企業運營成本，進而影響企業利潤率表現;長遠看，行業如果沒有新的增長亮點與業務突破，當前的利潤率水平可能將是行業常態。

3. 存量市場博弈加劇，內卷競爭矛盾升級

2024中國物業服務市場正在從增量與存量並重的藍海市場轉化為存量主導、增量輔助的紅海市場。行業市場形勢的重大變化，加劇了企業與企業之間、企業與客户之間的競爭和博弈，推動客户地位快速上升，放大了其對高品質服務的預期;同時，倒逼物業企業破除增量慣性思維，轉變經營思路，追求高質量發展。在這場以「活下來」為底線，以「高質量」為目標的轉型發展攻堅戰中，「等靠要」型的企業將加速出局，獨立性強、服務口碑好的企業將在競爭中佔據有利位置。

隨着優質項目稀缺性的持續上升，物業企業間的內卷競爭不可避免。在市場拓展環節，爲了提升競標成功率，有的企業將「帶資進場」、「低價競標」等極限手段作為存量爭奪的標配動作，有的企業推行全員外拓，加大對外拓團隊的考覈目標;在服務運營環節，爲了優化服務品質，有的企業着力打造高標準的服務體系，為業主提供7X24小時的管家服務，有的企業聚焦社區文化建設，為廣大業主開展定製化、多元化的社區活動;在內部管理環節，爲了壓縮和控制成本，有的企業大力推行「擴大化」的集中採購，細化到要求項目清潔使用的抹布都通過「拼單」的方式來採買，將省錢的辦法用到了極致。

(二)房地產價值重心向產業鏈后端移動，物業服務市場地位顯著提升

1. 物業服務作為房地產后端產業鏈，在服務經濟中價值突出

存量時代，房地產價值重心加速向產業鏈后端移動，以不動產交易、運營、管理為主的業務成為行業重心，相關企業的商業模式、財務模型、估值體系將被重塑，代表性公司有物業管理公司、房產經紀公司、長租公寓運營商等，其中，物業管理作為房地產開發商的直接關聯業務，具有聯動效應和先發優勢。

物業服務不僅成為維繫社區生命力的關鍵，更是房企轉型升級、拓展盈利渠道的重要抓手。在房地產價值重心向產業鏈后端轉移的過程中，物業服務的角色愈發凸顯，它不僅是維護小區日常運營的基石，更是提升業主生活品質、增強社區凝聚力的核心力量。優秀的物業服務不僅能有效延長物業的使用壽命，提升物業價值，還能通過高品質的服務體驗，構築強大的品牌壁壘，形成獨特的市場競爭力。

物業服務企業作為直接面對終端用户的橋樑，通過提供細緻入微的日常維護、安全監控、環境美化、設施升級等基礎服務，確保居住環境的舒適與安全。更重要的是，隨着科技的進步，智慧物業的興起讓物業服務更加高效、便捷，如智能家居的集成管理、社區APP的線上服務、大數據分析下的個性化需求預測等，極大地提升了服務的響應速度與精準度，滿足了現代居民對於便捷生活的需求。物業服務不僅是房地產產業鏈后端的重要組成部分，而且將在服務經濟中發揮愈發突出的作用。

2. 物業服務「剛需+長周期」優勢凸顯，市場增長空間可期

物業服務貫穿於整個房地產后服務市場，具備「剛需+長周期」消費特徵，將是服務經濟下的「主角」。雖然房地產產業鏈龐雜，從拿地、規劃、設計、工程建設到銷售、交付、運營等，但最后落位都是物業企業對空間、設備和人的服務。房地產開發是增量市場邏輯，物業服務是「增量+存量」市場邏輯，即使在房地產開發增速放緩情況下，預計2025年全國物業管理規模仍將達到315億㎡。

圖：2017-2025年中國物業管理行業管理面積及預測

資料來源：中指研究院

作為專業不動產運營機構，物業服務在科技和資本加持下，將實現業務邊界的進一步拓展，並追求從城市到鄉村的全域覆蓋服務。橫向業態拓展：服務業態從住宅單一業態擴展到多元化的非住宅業態;縱向內容擴增：實現對增值服務內容和價值空間的縱向挖掘;全域空間服務：從城市到縣域、鄉村，進一步向全域服務拓展。

(三)服務經濟「品質為王」，「好房子+好服務」共築生態閉環

1.地產與物業協同成趨勢，「好房子+好服務」缺一不可

在房地產開發鏈條中，地產開發與物業管理構成了一個完整的居住生態系統，開發商建設好房子，物業企業提供好服務，兩者缺一不可。地產與物業的深度協同在現代房地產行業中扮演着重要角色，它不僅關乎企業市場競爭力的塑造，更是響應消費者對高品質居住環境與個性化服務需求的必然選擇。其價值主要體現在主要四個方面：

圖：地產與物業業務協同的意義

資料來源：中指研究院

2. 項目全周期視角下，「地物協同」重點工作與策略

在項目全周期視角下，從前期規劃設計、建設施工、營銷推廣階段到后期交付運營，地產與物業在項目不同階段，地產與物業的協同(簡稱「地物協同」，下同)重點亦有所區別。對物業企業而言，應將運營和服務經驗向前端設計、開發階段調整;對地產企業而言，應在項目開發階段充分考慮后期運營實際情況。

圖：分階段地產與物業協同內容及重點工作

資料來源：中指研究院

在前期規劃設計階段，對於物業企業而言，重點工作是關鍵節點前置把控。在建設施工階段，對於物業企業而言，重點工作是施工監督+供應商管理。在營銷推廣階段，物業服務作為項目附加值的重要組成部分，其展示與推廣對吸引潛在購房者至關重要，此階段物業企業的重點工作是服務賦能和營銷展示。在交付運營階段，物業企業的重點工作是滿意度提升和品牌維護。

(四)多元業務仍存結構性機會，企業能力適配是關鍵

1. 擇優開展適配的增值服務，打造企業「第二增長極」

增值服務是物業企業商業模式的深化與創新，不僅可以拓寬企業的收入來源，而且體現企業的綜合實力與運營水平，未來，物業服務企業開展增值服務將聚焦自身「能力圈」。受外部市場環境變化和企業經營能力差異影響，部分企業的多元業務出現「多而不強」的問題，而標杆企業在開展增值服務時，更加關注自身「能力圈」的邊界：如果一項新業務要求企業能力出圈，則要謹慎對待;針對正在開展中的多元業務，標杆企業也會根據自身能力和戰略變化，及時做出優化調整，進而實現將企業核心資源、核心能力聚焦到核心業務中來的目標。

圖：物業企業開展社區增值服務的主要內容

資料來源：中指研究院

未來，越來越多的物業企業將嘗試通過「由輕及重」的節奏佈局增值服務。現階段，國內物業企業開展的多元業務基本符合「輕」的抽成模式，這有助於企業迅速在新賽道上做大規模，但此模式也存在明顯發展瓶頸，例如，市場競爭激烈、利潤水平低等;而物業企業構建自營能力不但有助於企業夯實核心競爭力、創造增量價值，而且能夠進一步打開發展空間。

2. 聚焦非住宅業態優勢賽道，通過三類業務佈局IFM

我國龐大的非住宅物業規模奠定了IFM(綜合設施管理服務)業務廣闊的發展空間。以中國非住宅物業規模作為基礎，結合各業態平均物業服務收費水平，綜合考慮到IFM服務的溢價水平和市場接受度，在相對保守的情況下以3倍於物業管理費用作為平均收費標準，通過加權平均法估算出預計我國物業管理行業IFM服務市場需求規模將由2023年的7622億元，增長至2026年的10699億元，年均複合增長率約為14.07% 。

圖：2022-2026年中國IFM服務市場規模及預測

資料來源：中指研究院

物業企業在佈局IFM領域的實踐過程中，基本形成了自上而下的戰略導向和自下而上的需求導向兩種佈局模式，聚焦三大類服務內容：團餐、綜合服務和設施管理。例如金科服務、新城悦服務佈局團餐業務;招商積余、特發服務主攻設施管理領域;萬物雲聚焦以互聯網總部辦公為主的綜合服務。

3. 城市服務空間廣闊，但面臨低毛利、回款難等問題

在城市精細化管理背景及「放管服」改革持續推進下，城市治理公共服務市場不斷開放，城市服務市場空間不斷釋放，市場規模不斷增長，根據中指研究院測算，2023年物業服務企業拓展城市服務的市場空間約為5947億元，近幾年，(2019-2023年)複合年均增長率達35.91%，預計2025年將增加至的人民幣9708億元，2023-2025年的複合年增長率約為27.76%。

圖：2019-2025年物業企業開展城市服務市場空間及預測

資料來源：中指研究院

物業企業參與的城市服務項目雖然正在加速落地，但並非每個區域都值得物企進入。一些區域城市管理難度較大，財政預算又比較緊張，企業強行進入或者無法取得良好盈利，或者損害企業自身的品牌美譽度，因此物企在選擇進入城市時，既要考量企業自身資源與業務屬地的適配程度，例如：政商關係、區域戰略、業務協同等企業內在基礎條件，也要兼顧並重點關注擬進入城市的多維度指標，例如：財政狀況、營商環境、人口總量、城建情況等外部因素。

圖：企業考量能否進入目標城市的因素

資料來源：中指研究院

物業企業在開展城市服務業務過程中，仍面臨一些實際問題：第一，服務內容有限：目前仍以市政環衞為主，少數街道有數字化城管、城市管家「智慧平臺」業務等;第二，業務拓寬機會未達預期：物企在在中標城市服務項目后，政府再次委託其他業務的機會很少，業務拓寬的難度比較大;第三，利潤率低：由於城市服務業務的毛利率低於物企整體毛利率，現階段城市服務對企業的營收貢獻仍大於利潤貢獻;第四，回款問題：地方財政預算吃緊及賬期拉長，導致城市服務業務回款難。

(五)行業科技化進程在探索中延續，人才需求結構優化

1. 科技驅動企業創新發展，提升從業人員自我價值

科技建設是產業互聯網時代物業企業降本增效、創新業務的重要選項。隨着智慧科技在企業組織、業務和戰略等層面的廣泛滲透，一方面，將從以下三個維度驅動企業的創新發展：一是科技應用帶來企業經營效率提升，二是數字要素帶來的企業業務能力和經營思維升級，三是科技化建設帶來的網絡效應，促進企業服務生態資源整合;另一方面，以智慧科技為基礎，憑藉靠近「人」、「場」、「物」的獨特優勢，物業企業在追求創新發展過程中，將對自身人才需求和人才結構提出新要求。

圖：科技驅動物業企業創新發展的三個維度

資料來源：中指研究院

2. 多元化人才保障是重點，複合型人才將更受青睞

企業科技驅動創新發展的基礎是人才保障。在行業科技含量提升、業務生態創新的背景下，標杆企業正積極加快人才隊伍建設，儲備和培養更多具備信息化、智能化及創新管理能力的高素質人才，驅動企業效益持續提升。一方面，在物業企業向精細化、專業化服務集成商轉型升級的趨勢下，企業更加註重客户體驗和市場口碑，需要圍繞業主和市場需求，培養專業型人才來驅動企業服務品質的持續提升;另一方面，以AI、物聯網等為代表的創新技術與行業的跨界應用日漸成熟，物業企業的創新發展更加依賴具備管創新、科技、營銷和管理等方面才能的複合型人才，以滿足物業現代化管理和業務多元化的發展需要。

2024年，物業企業通過精簡現有員工團隊，招聘更多專業人才，實現了組織結構的優化及員工素質的提升，為企業未來發展積蓄能量。從學歷結構看，百強企業的從業人員中，本科及以上人員佔比12.16%;大專學歷人員佔比23.15%;高中及以下人員佔比分別為64.69%。百強企業從業人員的學歷平均水平持續提升。一方面，我國勞動者受教育程度不斷提升，物業管理行業也相應呈現出學歷普遍提升的趨勢;另一方面，由於物業管理行業不斷開闢多元新賽道，需要更多學歷高、專業性強的人才;更重要的，由於物業行業近年來的深化發展，需要一批懂戰略、懂管理、懂資本、懂技術的高素質人才。此外，隨着智能設施設備的進一步應用，一定程度上減少了用工數量，而這些大多數為學歷較低的基層崗位。

除了傳統崗位，物業管理行業的「新興」崗位越來越多，主要原因在於物業服務企業在不斷探索新業務，而不論是發展社區零售、美居服務、房屋經紀、養老服務等社區增值服務，還是佈局諸如團餐、能源管理、城市服務等創新型服務賽道，本質上都是物業管理行業跨越到新的專業領域。跨行業發展新業務並不容易，縱觀行業近幾年的增值服務發展狀況便可窺見一斑。物業公司的最大優勢就是「近場優勢」，而在專業領域的能力短板是制約社區增值服務發展的關鍵因素。百強企業充分認識到引進專業人才的重要性，制定了嚴格的專業人才招募標準，逐步搭建起各業務板塊的人才團隊，為新業務的發展和模式探索注入新動力。

隨着企業愈發注重專業化、高素質、複合型人才的培養和引進。物業管理行業已經涌現出了一批業務能力強、綜合素質高且具國際視野的優秀職業經理人，他們作為卓越的舵手，正在與行業和企業互相成就、追求共贏，並可能引領行業的發展風帆駛向深藍。

(六)協同國家戰略，持續創新ESG實踐

1. 企業深度參與基層治理，平衡自身發展與社會效應

社區是國家組織體系的神經末梢，社區治理的邏輯深刻反映着國家組織體系的邏輯，物業管理作為服務社區的準公共行業，是國家基層治理水平建設的重要抓手。依照《中共中央 國務院關於加強基層治理體系和治理能力現代化建設的意見》提出的目標，力爭用5年左右時間，「建立起黨組織統一領導、政府依法履責、各類組織積極協同、羣眾廣泛參與，自治、法治、德治相結合的基層治理體系」，力爭再用10年時間，「基本實現基層治理體系和治理能力現代化，中國特色基層治理制度優勢充分展現」。在政策指引下，全國各地積極探索黨建引領參與社區治理的路徑和模式，探索物業管理發展新格局。

物業企業愈發重視平衡自身經濟價值與社會價值之間關係，通過戰略驅動和管理創新，落實行業高質量發展目標。部分物業企業積極參與到以老舊小區改造為主的城市更新工作中，對項目進行局部翻新、停車場改造、加裝電梯、安裝新能源汽車及電動車充電樁、優化垃圾分類等，使年久失修、管理混亂、居住環境較差的老舊小區煥然一新，在提高居民社區生活質量的同時，提升基層社會治理效果;部分物業企業響應國家號召，建設美麗鄉村，積極參與消費扶貧、教育扶貧，美化生態，促進鄉村產業發展，用實際行動解決「鄉愁」。

2. 打造綠色物業，追求可持續發展

企業愈發關注可持續發展能力建設。從時間維度來看，一個物業項目的建成一般只需要幾年時間，但是后期的物業服務通常卻可能要貫穿幾十年;從價值維度來看，圍繞物業項目產生的建設成本與運營成本相比，前者多為開發單位的一次性投入，規模相對固定，價格波動較小，而后者具有更大的價值彈性空間。因此，在長周期、高價值的物業服務過程中，如何實現低碳、綠色、可持續的發展目標，是物業企業在發展中面臨重要課題。

綠色物業是行業未來發展的重要方向，標杆物業企業為滿足自身ESG建設和發展需要，持續加大在綠色物業方面的建設力度。萬物雲、華潤萬象生活、中海物業等企業已經將綠色物業管理列為企業ESG建設的重要議題，持續加強企業綠色運營管理;保利物業、雅生活集團不斷加大在綠色科技方面的研發力度，支撐企業落實可持續發展目標。

建築、社區、城市將是物業企業發展綠色物業，落實低碳環保的三大核心場景。圍繞「建築」場景，物業企業關鍵要做好能源管理，通過對建築基礎設施進行節能改造工作，包括照明系統、空調和電梯等設備，充分利用可再生能源，提高設施設備能效，實現環境效益與經濟效益的統一;圍繞「社區」場景，物業企業關鍵要做好服務落地，包括垃圾分類、廢物回收、節約能源等;圍繞「城市」場景，物業企業關鍵要做好理念推廣，將企業社區綠色運營理念延伸到城市服務中，邀約更多社會主體參與到節能減排的實踐中。

能源管理將是物業企業落實綠色、低碳、環保，實現可持續發展的關鍵環節。目前標杆物業企業應用在能源管理環節的技術主要包括：建築物理環境系統、圍護結構系統、製冷空調系統、供暖系統、可再生能源利用系統、綠色照明及智能控制系統、電氣節能系統及其它能源管理系統。

供應鏈的綠色低碳管理，將是物業企業實現可持續發展目標的重要抓手。物業服務與終端能源消費、資源使用具有高度的關聯性和突出的減排潛力。未來，物業企業通過加強對供應鏈的綠色低碳管理，提升自身在綠化、保潔、垃圾分類、可再生資源回收以及危廢物品處置方面的綜合能力，才能實現可持續發展目標。