萬物雲：「蝶城模式」成就「三百億」物業玩家

房地產的大開發時代落下帷幕，物業行業也由此褪下光環。不過，物業的新時代依舊生機盎然，美好生活和模式創新依舊在全國各個小區里上演。

作為頭部物業行業企業，萬物雲（02602.HK）在逆境中實現了營收和淨利潤的雙增長；蝶城等「三大戰略」取得長足進步，高效蝶城生態服務網絡正在逐步形成；6月初，萬物雲還宣佈將斥資最多58億港元進行股份回購，以彰顯對公司業務發展及前景的信心，旨在為股東創造價值回報。

儘管行業風起雲涌，但作為一個具有發展潛力的行業，物業依舊會是一門好生意。對那些曾經被資本市場「寵壞」的物業企業來説，則需要夯實基礎、堅守本源，在挑戰與變化當中找到新的出口。

正如萬物雲董事長朱保全所言：「面對命運的左右，我們不自量力地還手，至死方休。期待聚沙成塔，一起越過房地產開發時代的山丘。」

物業「大分化」

當大開發時代落下帷幕，「大分化」時代也將來臨。房地產和物業行業艱難轉型的這兩年，既是房企存續的關鍵期，也是物業公司闖關商業模式創新難題的分水嶺。

受房地產行業下行影響，原本資本市場上的「寵兒」——物業企業正在失去昔日光環。

據邁點研究院發佈的《2023年度物業上市公司財務分析報告》統計，截至2024年4月底，有85家物業公司發佈了年報，這些物業上市公司2023年共實現營業收入2809億元，淨利潤總額為165.9億元。

其中，有9家公司營收超百億元，15家企業營收出現下滑，5家企業淨利潤超10億元，37家企業淨利潤下滑，還有8家企業出現虧損……

邁點研究院強調，一方面，企業業績分化明顯，行業集中度逐漸提升；另一方面，物業行業存量市場競爭愈發激烈，營業收入和整體規模增速放緩，迴歸微利經營模式。

潮水褪去之后，有實力的物業公司愈發凸顯。

財報數據顯示，當前碧桂園服務控股有限公司是唯一的「四百億」玩家，以426.1億元的營收成為「營收王」；萬物雲則是唯一的「三百億」玩家，位居第二；其它幾名「百億級」玩家分別為綠城服務（173.9億元）、招商積余（156.3億元）、雅生活服務（154.4億元）、保利物業（150.6億元）、華潤萬象生活（147.7億元）、中海物業（130.5億元）、恆大物業（124.9億元）。

而在「百億俱樂部」之下，世茂服務、融創服務、金科服務等大量物業上市公司正面臨行業衝擊，甚至承受虧損。

2023年年度業績會上，朱保全直言：前些年，很多物業公司的高增長與高毛利，着實在資本市場火了一把，但伴隨着地產開發行業斷崖式退潮，物業公司方知自己在「裸泳」，並被資本市場狠狠暴擊。

「大股東開發商不可能再回到大開發時代。」朱保全表示，2023—2025年將是行業的分水嶺，此岸是房地產開發產業鏈末遊，彼岸是基於不動產持有的消費，此岸已近尾聲，而到彼岸的跨越，需要行業中的優秀公司用時間來證明它們的解題能力，包括收入結構的轉換、規模增長帶來的系列問題。

這意味着，當大開發時代落下帷幕，「大分化」時代也將來臨。房地產和物業行業艱難轉型的這兩年，既是房企存續的關鍵期，也是物業公司闖關商業模式創新難題的分水嶺。

「蝶城」蝶變

萬物雲的「蝶城模式」是物業公司職能轉變的典範，通過構建社區共享服務網絡，在特定地理空間內為居民提供全方位的服務，不僅提升了服務質量和效率，還開拓了新的業務領域。

在過去20年房地產大開發階段，一家物業公司的收入主要依附於母公司。

據瞭解，從1990年8月萬科天景花園交付併成立萬科第一個物業管理處開始，「萬科+物業」模式誕生了「萬科物業」。2009年，萬科集團正式成立物業事業部；2020年底，萬科物業正式更名為「萬物雲」，且一直活在母公司的滋潤之下。

不過，越來越多的物業公司也正努力擺脫對母公司的路徑依賴、尋求獨立自主的轉型。

「一家物業公司如果此時不能走出獨立行情，不能發展自己的獨立客户，過分依賴母公司，那麼未來在行業中將很難做得更好。」朱保全指出，如今萬物雲與萬科之間的持續關聯交易繼續下降，比例已從2021年的19.2%降至2023年13.5%。

為此萬物雲還做了一項極端壓力測試：2023年度，即使把萬科集團的持續關聯交易和所有開發商當年新交付的相關業務全部剔除，對營收的影響也僅下降17.5%。

總之，萬物雲正在翻越房地產開發時代的山丘，曾經的「三大戰略」——蝶城戰略、多元客户戰略、科技戰略也頗有成效。

例如，「蝶城戰略」取得了階段性成功，改造后的蝶城毛利率同比增加4.5個百分點，並帶動住宅物業整體毛利提升；「多元客户戰略」幫助公司在保持規模增長的同時，與萬科之間的持續關聯交易繼續下降，客户矩陣進一步豐富；「科技戰略」不但助力業務提效，也使管理費率下降了0.9個百分點，且AIoT及BPaaS解決方案的收入同比增長了16.9%，已佔公司總收入的8.4%。

其中，「蝶城戰略」被譽為「萬物雲未來10年的核心戰略」（始於2020年），是萬物雲助推業績增長、效率提升的關鍵，也是物業行業的一次全新的模式探索。

具體而言，蝶城模式以街道為單位，以在管項目為駐點，構建了一個員工20—30分鍾可達半徑的新服務圈，突破社區、商企和城市空間服務的傳統邊界，建立了萬物雲的產業互聯網，並以空間科技連通各個業務，重塑了空間效率。

截至2023年底，萬物雲累計打造了621個蝶城底盤，蝶城內新增319個住宅物業項目；對150個蝶城項目進行了流程改造，包含1124個住宅物業項目。

通過流程改造和運營優化，蝶城實現了效率提升，已改造蝶城的整體提效幅度達4.5個百分點，帶動整體住宅物業毛利率提升3.5個百分點，整體住宅物業毛利同比增長55.5%。

萬物雲方面表示，2024年將繼續推進蝶城戰略，利用陽光物業、品質服務和智慧社區的影響力，增強市場拓展能力，擴張蝶城地盤。同時，深化流程改造，計劃新增100個蝶城的提效改造。

北京社會科學院研究員、南昌理工學院數字經濟研究院院長王鵬指出，傳統的物業公司主要提供保潔、安保等基礎服務。而現在，物業公司則需要提供更加多元化、專業化的服務來滿足客户的個性化需求。

例如一站式社區自助繳費、閉路電視監控、門禁系統、文體活動、節日祝福問候、社區廣告、社區義診、快遞代收、便民小推車、緊急醫療救助、乾洗服務、租車服務、廚師上門服務，還有為商務人士提供會議室租賃、打印複印、傳真等商務支持等。

「萬物雲的蝶城模式就是物業公司職能轉變的典範。該模式通過構建社區共享服務網絡，在特定地理空間內為居民提供全方位的服務。這不僅提升了服務質量和效率，還開拓了新的業務領域。」王鵬表示。

可以看到，物業行業已經風起雲涌，在逆境之中正涌現出一批鋭意進取的「創變者」，為行業的復甦繁榮注入了活力。

品質為王

隨着不動產進入運營階段，服務的能力、創意與基因對企業變得至關重要。未來，業主將追求更美好的生活方式，尋求更好的物業服務商。

從賣產品到賣服務，再到「賣生活」，消費者對美好生活的追求不斷驅動着物業行業前行。

朱保全表示，隨着不動產逐步進入運營階段，服務的能力、創意與基因對企業而言變得至關重要。未來，業主將追求更美好的生活方式，尋求更好的物業服務商。當前，這一起勢在中國住宅物業市場已逐漸顯現。

誠然，品質服務的建設一直是物業公司的重要研究課題，但在新時代的背景下，服務質量受到了前所未有的關注，同時也獲得了前所未有的技術支持。

中指物業研究發佈的《2024中國物業服務上市公司TOP10研究報告》指出，受我國房地產市場供求關係重大變化的影響，作為地產后運營階段的物業管理行業，管理項目規模正逐步轉入存量市場。

在此背景下，物業上市公司不再盲目追求項目數量及管理規模的擴大，而是出於經營效益考慮，主動退出部分「拖后腿」的項目，以質量置換數量，提升留存項目的效益水平。

中指物業研究還表示，物業公司正通過市場化方式積極拓展第三方項目，尤其是第三方存量項目，成為其重點發力的方向。近年來，以城市服務、商業運營（綜合設施管理）、IFM（集成設施管理）、智慧化解決方案輸出等為代表的創新型服務強勢崛起，為物業管理行業帶來了更大的想象空間。

針對物業行業的現狀，王鵬指出，一方面市場需求保持穩定。儘管房地產市場有所波動，但物業服務的需求仍然相對穩定。人們越來越重視居住環境的質量，因此對物業服務的需求也在增加。

另一方面，行業競爭加劇。隨着物業公司數量的增加，市場競爭也日益激烈。大型物業公司通過提供全方位、高品質的服務來搶佔市場份額。

「物業行業的未來在於服務品質和技術創新。」王鵬表示，在競爭激烈的市場環境下，提供優質服務將成為物業公司脫穎而出的關鍵。這需要物業公司不斷提升員工的專業素養和服務質量，實現「服務品質為王」的理念。

王鵬認為，在即將到來的存量時代，物管行業將面臨三大發展趨勢：

一是專業化服務的發展趨勢。一方面，技能要求不斷提高。隨着物業行業的發展，物業公司對從業人員的技能要求也越來越高，需要加強員工的技能培訓和專業素養提升；另一方面，定製化服務成為新趨勢。為滿足不同客户的需求，物業公司需要提供更加定製化的服務，這需要物業公司深入瞭解客户需求，提供個性化的解決方案。

二是多元化業務拓展的方向。例如商業地產運營。隨着商業地產市場的不斷發展，物業公司可以拓展商業地產運營業務，提供專業的招商、運營和管理服務；再例如長租公寓管理。隨着長租公寓市場的興起，物業公司也可以拓展長租公寓管理業務，提供全方位的租房服務和管理。

三是智能化技術的應用前景廣闊。隨着科技的發展，尤其是物聯網、大數據等技術的應用，將為物業服務帶來革命性的變革。物業公司需要緊跟技術潮流，利用先進技術優化資源配置和工作流程，提高工作效率；同時提供更加精準、高效的服務，以滿足客户的個性化需求，進一步增強服務質量。