合作與拓展熱 | 2024年7月物業服務發展報告

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摘要：多家物企外拓節奏加速，醫院和學校物業拓展較上個報告期更為普遍。（報告期2024.06.14.-2024.07.19）

觀點指數 物企對外合作頻繁，世茂服務開拓工業園區賽道 本期，多家物企與外界開展合作，以提升數字化能力、增強業態或項目拓展優勢等。其中世茂服務以合作取代之前收併購的方式佈局新業態，聯手麥動控股探索福建區域的工業園區物業服務市場。

外拓成果豐富，京城佳業成高校物業「新勢力」 期內，物企外拓節奏也有所加快，潤華物業、招商積余、合景悠活等均取得了豐富的外拓成果。觀點指數觀察到，醫院和學校業態的項目比例較上個報告期有所上升。

綠城服務公佈股權激勵計劃，物管股延續上期下跌態勢 6月26日，綠城服務祭出股權激勵計劃，向若干董事、公司高管及集團僱員授出7124.26萬份購股權，業績解鎖目標超過之前給出的業績增長指引，即2024年核心經營利潤增速不低於15%。二級市場上，本期物管股延續上期下跌的態勢，觀點指數重點觀察的樣本企業的平均區間跌幅約為3.41%。

物企對外合作頻繁，世茂服務開拓工業園區賽道

本期，世茂服務、珠江城市服務、綠城服務及新大正等多家物企與外界開展了合作，主要目的包括提升數字化能力；增強業態或項目拓展的優勢；推動無人技術與城市服務融合發展以及探索無人零售場景落地等。

其中，世茂服務選擇與麥動控股旗下的福建麥動產業運營服務公司簽署戰略合作關係，併合作成立泉州世麥物業服務公司，共同在福建區域開拓工業園區物業綜合服務市場。

據觀點指數觀察，世茂服務物業管理涉及住宅、城市綜合體、高校、醫院等類型。過去幾年，世茂服務以收併購方式在學校和醫院等業態拓展取得顯著的成效。例如其2020年以6.15億元收購浙大新宇51%股權，至2023年末浙大新宇已成為中國學校物業的頭部企業，在全國985高校的覆蓋率達到33%，服務14個高校附屬園區，涉及師生200萬。

另外，世茂服務於2021年以9964萬元受讓了吉立物業70%的股權，目前吉立物業在長沙三甲醫院的市佔率超過30%，成為湖南區域醫院后勤服務的龍頭。

本次世茂服務佈局工業園區物業市場選擇與麥動控股旗下公司合作而非收併購，觀點指數認為，一方面較為成熟的工業園區物業服務企業數量少，可遇不可求；另一方面，物企重視高質量發展，收併購過程中會謹慎、全面平衡標的的質量、價格、盈利能力及戰略協同等，因而不易達成交易。而合作無須複雜的資本運作，還可以實現資源共享與風險共擔，是更優的選擇。

實際上，合作對象麥動控股的園區招商實力突出。該公司成立於2012年，截至2023年底，服務的對象包含國央企、上市企業在內的50余家工業產業開發企業，累計招商園區項目125個，累計招商入園企業6900家，累計招商282億元，入園企業累計固定投資突破500億元。

此外，從合作動態可以看出，城市服務也在加快向數字化、綠色化、智能化的方向轉型。

7月5日，珠江城市服務與廣州文遠知行科技有限公司簽署《全面戰略合作協議》，計劃探索無人技術與城市服務融合，擴大無人駕駛車輛在不同業態場景的投放推廣等。珠江股份進一步稱，未來，還將積極探索無人化、智能化技術在商業樓宇、住宅、產業園區、綜合體育場館等項目的落地應用。

據觀點指數了解，永升服務旗下霖久科技、美中環境此前還與太的科技進行戰略簽約，三方計劃基於Tide Cloud環衞大模型平臺，在環衞運營實時管控、運營分析、數據研判、調度規劃等應用場景開展深入合作，共同推動環衞智慧大模型應用的落地，並於2024年在永升美中城市服務各項目逐步落地，首批計劃完成20個項目平臺的上線。

觀點指數認為，近年來城市服務業務面臨收入增長放緩，盈利能力難以提升的困境，當前以數字化作為底層設計，或將提升服務效能，助力業務增長。

外拓成果豐富，京城佳業成高校物業「新勢力」

報告期內，多家物企外拓節奏加速，以潤華物業、深業運營、世茂服務、保利物業、招商積余及合景悠活為主的物企取得了豐富的外拓成果。據觀察，醫院和學校物業拓展較上個報告期更為普遍。

其中，招商積余旗下樓宇科技不僅在學校、住宅賽道先后成功中標香港中文大學（深圳）校區上園及下園社康中心裝修改造項目等。還在智能化、能源管理賽道多點開花，中標了廣東三順製藥有限公司光伏安裝工程項目、中國鐵建天河區牛利崗北街168號AT020811、AT0208108地塊項目智能化工程等項目。

而珠江城市服務7月8日公佈了二季度市拓情況：新籤96個續簽項目，新增管理面積430萬平方米，增量及存量合同總金額約為3.6億元；涉及公園、醫院、政府機關、寫字樓、醫療配套等城市非住業態。相較今年一季度，該公司中標21個服務項目，管理面積增加64萬平方米，增量及存量合同總金額約為2.2億元。二季度實現了裂變式增長。

不過，其母公司珠江股份發佈了2024年半年度業績預虧公告，預計歸屬於上市公司股東淨利潤約為-850萬元至-500萬元；主要系持有的股票二級市場股價下跌造成。

報告期內，項目拓展最大的贏家或是京城佳業。根據該公司6月21日披露的公告，其大股東北京城建集團已成立北京高校后勤服務有限公司，接收了14家目標高校后勤公司各75%的股權，並委託京城佳業進行管理。

公告還提到，北京城建集團承諾在三年內通過資產重組、股權置換、業務調整等方式解決同業競爭問題，這將助力京城佳業一躍成為高校后勤領域的新勢力。

據觀點指數了解，京城佳業截至2023年末的合同在管面積為4330萬平方米，在建面積約4140萬平方米，在政府公建、軍隊后勤保障、科研院校等方向業態的在管面積規模均超過百萬平方米。

觀點指數認為，這一事件可以視作學校后勤服務社會化的不斷深入，學校物業服務市場正在呈現新的發展機遇。

綠城服務公佈股權激勵計劃，物管股延續上期下跌態勢

6月26日，綠城服務股權激勵計劃公佈，該公司董事會向若干董事、公司管理管理層及集團僱員授出合計7124.26萬份購股權，佔公司總股本的比例為2.3%，每股行權價3.494港元。其中四位高管共獲授1000萬份。

公告顯示，購股權分為三期解鎖歸屬，自授予日起滿1/2/3年（即2025年6月26日/2026年6月26日/2027年6月26日起），對應的解鎖比例分別為33%/33%/34%。

具體的解鎖要求為：2024年/2025年/2026年公司核心經營利潤相較2023年的增速分別不低於20%/40%/60%。據悉，2023年綠城服務實現核心經營利潤為12.96億元，也即該公司2024-2026年核心經營利潤至少要達到15.55億元、18.14億元、20.74億元。

值得一提的是，綠城服務本次激勵的業績解鎖目標超出了之前給出的業績增長指引，即2024年核心經營利潤增速不低於15%，也反映出綠城服務下定決心要促進未來業績增長。

但二級市場對此反映較為冷淡。報告期內，綠城服務股價下跌1.34%，總市值由期初的119.9億港元下滑至113.26億港元。自年初至2024年7月16日，綠城服務股價的區間漲幅為25.27%；同時，市值也由年初的92.95億港元大幅上升。

期內，港股物業板塊還迎來年內第二家上市成員——西安經發物業，不過受到整體行情以及自身明顯短板的影響，該公司上市首日便破發，收盤價較發行價跌超10%。

除此之外，本次西安經發物業募資額的53.8%計劃用於選擇性收購提供城市服務及物業管理服務的企業。此前泓盈城市服務也提到，募資額的29.2%將用於尋求戰略性收購，以擴大業務範圍等。目前行業內對「規模」型收併購已趨於理性，一些收併購主要集中在餐飲、環衞、科技類公司上，旨在補強現有業務。

二級市場上，本期物管股延續上期下跌的態勢，觀點指數重點觀察的樣本企業的平均區間跌幅約為3.41%。其中，金科服務跌幅最大，為28.09%；眾安智慧生活漲幅最大，為35.42%。

截至7月17日收盤，華潤萬象生活、萬物雲、碧桂園服務市值位列前三，但均較報告期初有所下降，分別至562.64、253.94及169.49億港元。