炸裂！上市物企要搞代建

上市平臺是個筐，想要什麼就往里面裝。

近日，來自西部的微型上市物管公司——德商產投服務（02270.HK），又拓展了上市物管公司的業務邊界。

01#

小額收購佈局代建業務

7月19日，德商產投服務同時發佈兩則公告，共同陳述一項業務變化。

公司間接全資附屬公司成都風知與智慧綠色訂立股權轉讓協議，智慧綠色同意向成都風知轉讓目標股權（即四川德商綠建工程建設管理有限公司的100%股權），代價為約人民幣25.82萬元。

不到30萬的交易對價，應該能創造物管併購進程中金額最低的交易記錄了。當然，收購這麼小的公司，背后卻有「大大」的意圖。

據介紹，目標公司主要從事（其中包括）建築工程、建築工程設計、提供工程管理服務、房地產諮詢及規劃及設計管理等業務。

股權轉讓完成后，目標公司將成為德商產投的間接全資附屬公司，公司預計將通過該附屬公司進入代建業務領域。

物管公司破圈進入代建業務，公開信息里這還是第一例。

對於這樣的一次佈局，董事會覺得意義重大：「通過整合資源，集團有望實現多個戰略目標，包括業務多元化、提升品牌價值、提升營運效率及拓展市場。該戰略舉措預計將加強公司的競爭地位並推動長期增長。」

緊隨其后，德商產投又與最終控股股東訂立代建及增值服務框架協議，向最終控股股東的關聯公司提供代建及相關服務及其他增值服務，期限自生效日期起直至2024年12月31日止，關聯交易的年度上限為1690萬元。

以25.82萬元的代價，撬動了上限1690萬元的代建業務，實控人深諳槓桿使用的巧妙。

02#

動作頻出欲逆襲

6月5日，德商產投服務宣佈，經妥善考慮審覈費，董事會建議安永會計師事務所退任公司核數師一職，且不會被續聘為公司核數師。同時，建議委任香港立信德豪會計師事務所為新的核數師。

5月20日，公司修訂了股份獎勵計劃。

1）將計劃限額由已發行股本的8%修訂為已發行股本的12%；

2）根據計劃，針對不同組別的合資格參與者，允許已設立或將設立多個信託，以使董事會有權將這些信託分配給董事會所釐定的有關不同組別的合資格參與者。

公司一手抓降本，一手放大股權激勵的範圍和數量，變革之心躍然紙上。

根據2023年財報披露，德商產投服務實現總收益3.4億元，同比增加27.2%；毛利約9120萬元，同比減少約3.6%；除所得稅后利潤為4000萬元，同比增長19.2%；已簽約管理84項物業，在管面積約880萬㎡，同比增長7.3%。

對於一家微型上市物企，玩命做大才有前途。但以目前的體量，只能自娛自樂。

03#

中小上市物企紛紛出圈

遇到困難找出路，面對瓶頸尋突破。在房地產趴窩的第四個年頭，上市物企面對業績增長壓力，尤其是中小體量的物管公司，在大股東的運籌下，紛紛跳出物業管理主營範圍。

2023年7月5日，興業物聯以9500萬收購實控人旗下商業地產開發項目公司，首涉地產開發業務。不僅如此，興業物聯還全額承擔項目公司1.46億元的債務，且和實控人旗下的建設公司簽訂建設合約，3年關聯交易上限4.98億元。

榜樣的力量是無窮的，2023年11月6日，中駿集團與中駿商管聯合發佈公告，中駿集團旗下北京門頭溝奧萊購物商場綜合體項目與中駿商管的間接全資附屬公司訂立買賣協議。

前者將向中駿商管出售全部已發行股本，代價約為10.90億元，這筆買賣之下，中駿商管還接下了泰騰置業結欠北京駿輝房地產的銷售債務，合計12.23億元。

一頓操作下來，中駿商管鉅額接盤了大股東的資產和債務，被迫涉足商管開發和運營業務。

然而后生可畏，2024年5月21日盤后，蘇新服務發佈公告稱，蘇州市自然資源和規劃局與公司訂立協議，公司以4957萬元人民幣中標蘇州土地，並獲得土地的使用權。

一家物管公司直接下場拍地並主導后期的開發和運營，公司方面給出的解釋是：「隨着業務的不斷擴張及僱員人數的增加，公司現有辦公場所已不足以滿足其發展需求。作為一家深深紮根於蘇州市高新區的公司，公司在該區域收購土地及開發新辦公樓，從而能夠通過集中資源及優化使用空間，擴大物業組合及提高其營運效率。」

中小上市物企的破圈之路，大有「長江后浪推前浪」的趨勢。

高槓杆的民營房地產企業在完成了歷史使命並逐步退出舞臺的時候，理論上能夠永續經營的輕資產運營平臺——物管公司，則成爲了延續實控人家族財富夢想的不二之選，在沒有了保大還是保小的靈魂拷問之后，現有的資源都應向物管公司傾斜。 

畢竟在經歷瞭如此嚴峻的周期考驗后，部分上市物管企業只是掉隊，經營情況基本穩健，沒有出局，「打不死」的屬性得到了很好的驗證。 

正是基於上述邏輯，中小物管公司頻頻出手收購實控人旗下的地產類業務，既為實控人輸送了彈藥，又裝入新的資產，點燃新的幻想。