中郵·房地產|三中全會指引地產高質量發展 LPR年內再下調

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轉自：中郵證券研究所

投資要點

7月18日，第二十屆三中全會公報正式發佈。7月19日中共中央的新聞發佈會上，中央財辦指出要加快構建房地產發展新模式，消除過去「高負債、高周轉、高槓杆」的模式弊端，建設適應人民羣眾新期待的「好房子」，更好滿足剛性和改善性住房需求，並建立與之相適應的融資、財税、土地、銷售等基礎性制度。7月22日，央行公佈1年期和5年期以上LPR均較前值下調10bp,有利降低居民購房成本。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為158.45萬方，本年累計新房成交面積為5613.86萬方，累計同比-38.1%。30大中城市近四周平均成交面積為239.62萬方，同比-10.9%，環比-7.1%。其中一線城市近四周平均成交面積為92.07萬方，同比+0.1%，環比-5.5%，二線城市近四周平均成交面積為100.37萬方，同比-23.4%，環比-9.2%，三線城市近四周平均成交面積為47.18萬方，同比+2.8%，環比-5.7%。上周重點10城商品住宅可售面積為7076.85萬方，同比+1.32%，環比+0.23%，重點10城去化周期為16.53個月，其中一線城市去化周期為15.66個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周重點10城二手房成交面積為153.16萬方，本年累計二手房成交面積為4336.62萬方，累計同比-6.8%。重點10城近四周平均成交面積為162.04萬方，同比+21%，環比-2.7%。截至2024/7/14全國城市二手房出售掛牌量指數為47.87，環比-4%，掛牌價指數為165.24，環比-0.12%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地建面為16.49萬方，成交住宅類土地建面為115.23萬方，新增供應商服類土地建面為10.91萬方，成交商服類土地建面為135.93萬方。近四周100大中城市平均住宅類土地成交建面/供應建面為4.28，平均商服類土地成交建面/供應建面為3.59。

上周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5551.63元/平方米，溢價率為5.13%，環比-1.76pct，成交商服類土地樓面均價為2552.25元/平方米，溢價率為3.1%，環比+0.33pct。

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指數下跌0.72%，滬深300指數上漲1.92%，房地產指數跑輸滬深300指數2.64pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌4.97%，恆生綜合指數下跌4.66%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數0.31pct。

1.1新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為158.45萬方，本年累計新房成交面積為5613.86萬方，累計同比-38.1%。30大中城市近四周平均成交面積為239.62萬方，同比-10.9%，環比-7.1%。其中一線城市近四周平均成交面積為92.07萬方，同比+0.1%，環比-5.5%，二線城市近四周平均成交面積為100.37萬方，同比-23.4%，環比-9.2%，三線城市近四周平均成交面積為47.18萬方，同比+2.8%，環比-5.7%。

上周重點10城商品住宅可售面積為7076.85萬方，同比+1.32%，環比+0.23%，重點10城去化周期為16.53個月，其中一線城市去化周期為15.66個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周重點10城二手房成交面積為153.16萬方，本年累計二手房成交面積為4336.62萬方，累計同比-6.8%。重點10城近四周平均成交面積為162.04萬方，同比+21%，環比-2.7%。

截至2024/7/14全國城市二手房出售掛牌量指數為47.87，環比-4%，掛牌價指數為165.24，環比-0.12%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地建面為16.49萬方，成交住宅類土地建面為115.23萬方，新增供應商服類土地建面為10.91萬方，成交商服類土地建面為135.93萬方。近四周100大中城市平均住宅類土地成交建面/供應建面為4.28，平均商服類土地成交建面/供應建面為3.59。

上周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為5551.63元/平方米，溢價率為5.13%，環比-1.76pct，成交商服類土地樓面均價為2552.25元/平方米，溢價率為3.1%，環比+0.33pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指數下跌0.72%，滬深300指數上漲1.92%，房地產指數跑輸滬深300指數2.64pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌4.97%，恆生綜合指數下跌4.66%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數0.31pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第17，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第10、第11。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：萬業企業（+5.35%）、張江高科（+5.16%）、海南機場（維權）（+4.64%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：美的置業（-0.3%）、越秀地產（-2.16%）、保利置業集團（-2.63%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：德信服務集團（+10.3%）、金科服務（+4.51%）、寶龍商業（+2.14%）。

政策不及預期，行業銷售不及預期，部分地產主體的流動性緊張問題導致信用風險蔓延，市場情緒極端避險。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：三中全會指引地產高質量發展 LPR年內再下調》

對外發布時間：2024年7月23日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:曾凡喆 SAC編號:S1340523100002

研究助理:高丁卉  SAC編號:S1340124030005

法律聲明：

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