MAA報告2024年第二季度業績

亞洲網田納西州日耳曼敦7月31日電中美公寓社區公司(紐約證券交易所市場代碼：MAA)今天公佈了截至2024年6月30日的季度經營業績。

2024年第二季度經營業績

截至6月30日的三個月

截至6月30日的6個月

2024

2023

2024

2023

普通股每股收益-稀釋后

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

每股運營資金(FFO)-稀釋后

$

2.06

$

2.39

$

4.47

$

4.70

每股核心FFO-稀釋后

$

2.22

$

2.28

$

4.44

$

4.56

MAA普通股股東可獲得的淨收入與FFO和核心FFO的對賬，以及對FFO和核心FFO組成部分的討論，可以在本新聞稿的后面部分找到。稀釋后的每股FFO和稀釋后的核心FFO包括稀釋后的普通股和單位。

董事長兼首席執行官Eric Bolton表示：「第二季度的業績超出預期。隨着對公寓住房的需求保持強勁，進入我們幾個市場的新供應繼續以穩定的方式被吸收。我們仍然相信，我們將在今年下半年和2025年開始看到新公寓交付的下降。在強大的運營和居民服務平臺的支持下，AMAA獨特的多元化投資組合，以負擔得起的價位提供有吸引力的公寓產品，在整個公寓周期中繼續提供更高的表現和更低的波動性。」

亮點

同一商店投資組合經營業績爲了確保與前幾個時期的報告具有可比性，同一商店投資組合包括由MAA擁有並在前一年年初穩定下來的物業。與前一年同期相比，截至2024年6月30日的三個月和六個月的Same Store Portfolio結果摘要如下：

截至2024年6月30日的三個月對2023年

截至2024年6月30日的六個月對2023年

收入

費用

噪聲

單位平均有效租金

收入

費用

噪聲

單位平均有效租金

同店經營增長

0.7%

3.7%

(1.0)

%

0.5%

1.0%

4.5%

(0.8)

%

1.0%

MAA普通股股東可獲得的淨收入與NOI的對賬，包括Same Store NOI，以及對NOI組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。

截至2024年6月30日的三個月和六個月的同店投資組合運營統計數據與之前的指導預期一致，摘要如下：

截至2024年6月30日的三個月

截至2024年6月30日的6個月

2024年6月30日

單位平均有效租金

平均物理佔用率

單位平均有效租金

平均物理佔用率

居民流動率

同店經營統計

$

1,690

95.5%

$

1,690

95.4%

43.5%

2024年第二季度生效的新租賃的同店組合租賃定價下降了5.1%，比2024年第一季度提高了110個基點。續訂租賃定價增加了4.6%，這反過來又導致2024年第二季度在混合基礎上的新租賃和續訂租賃定價都增加了0.1%，比2024年第一季度提高了70個基點。

在截至2024年6月30日的六個月內生效的新租約和續訂租約的同一商店組合租賃定價，在混合基礎上比前一次租賃下降了0.2%，這是由於新遷入居民的租約下降了5.5%，部分被續訂租約增加了4.8%所抵消。

總裁兼首席投資官Brad Hill表示：「我們在7月份繼續保持積極勢頭，新租賃和續訂租賃的混合定價與前一季度相比提高了20個基點。截至2024年7月29日，與2024年第二季度相比，7月份生效的新租賃定價比2024年第二季度提高了90個基點，下降了4.2%，續訂租賃增加了4.0%。我們對整個投資組合持續強勁的需求感到鼓舞，這體現在我們7月份的入住率穩定，60天的風險敞口較低，以及強勁的流量和引流量。」

收購活動在2024年5月，MAA以大約8100萬美元的價格收購了一個目前正在出租的、位於北卡羅來納州羅利的306個單元的多户社區。

2024年4月，MAA還通過其預購開發計劃完成了對位於亞利桑那州鳳凰城的一塊地塊的收購。這塊地塊上有345個單元的多户公寓社區於2024年6月開工建設。

開發和租賃活動截至2024年第二季度末MAA在建開發社區摘要如下(以千美元為單位)：

截止日期單位

截至

的開發成本

預期項目

合計

2024年6月30日

2024年6月30日

按年完成

發展

預期

花費

預期

項目(%1)

合計

已送達

租賃

合計

至今

剩余

2024

2025

2026

7

2,617

737

462

$

866,250

$

537,948

$

328,302

3

2

2

(%1)

其中三個開發項目目前正在出租。 在2024年第二季度，MAA為當前和計劃中的項目，包括開發前活動，提供了7940萬美元的費用。

2024年4月，MAA開始在北卡羅來納州夏洛特市的一個包含302個單元的多户公寓社區建設，該社區以前是通過其預購開發計劃獲得的。該開發項目預計將於2026年第四季度完成，預計2027年第四季度穩定下來，預計總成本約為1.02億美元。

2024年6月，MAA還在通過上述預購開發計劃獲得的土地上開始建設位於亞利桑那州鳳凰城的345個單元的多户公寓社區。該開發項目預計於2026年第四季度完成，預計2027年第四季度穩定下來，預計總成本約為1.18億美元。

2024年7月，MAA同意資助第三方開發目前正在建設的位於北卡羅來納州夏洛特市的一個擁有239個單元的多户公寓社區。該開發項目預計將於2025年第二季度交付首批單元，2026年第一季度完工，並在2026年第四季度達到穩定，總成本約為1.12億美元。MAA有權在穩定后購買該開發項目。

MAA預計在未來18至24個月內開始4至6個多家庭開發項目。

截至2024年第二季度末，MAA出租社區的總單位、實際佔用情況和成本摘要如下(以千美元為單位)：

合計

截至2024年6月30日

租賃

合計

物理

花費

項目(%1)

單位

入住率

至今

4

1,321

75.8

%

$

380,877

(%1)

其中一個租賃項目預計在2024年第三季度穩定，一個在2024年第四季度，一個在2025年第一季度，一個在2025年第二季度。 目前租賃的三個正在進行的開發社區和一個最近完成的開發社區的預期平均穩定NOI收益率為6.5%。

物業重建和重新定位活動截至2024年第二季度末MAA的內部重建計劃摘要如下：

截至2024年6月30日

單位

平均成本

平均值增加

已完成

每單位

單位有效租金

年初

年初

年初

重新開發

2,796

$

6,213

$

107

截至2024年6月30日，MAA已在其公寓社區組合中的94,000多個單元完成了智能家居技術(單元門鎖、燈光和恆温器的移動控制以及泄漏監測)的安裝，自2019年第一季度該計劃啟動以來，每單元的平均有效租金增加了約25美元。

在2024年第二季度，MAA繼續其物業重新定位計劃，在項目完成和單位完全重新定價后，升級和重新定位選定公寓社區的便利設施和公共區域，以實現更高和高於市場租金的增長。在截至2024年6月30日的六個月里，MAA在這一計劃上花費了100萬美元。MAA預計在2024年下半年開始這一計劃下的六個項目。

資本支出截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月，MAA的資本支出和可用資金(FAD)摘要如下(以百萬美元為單位，不包括每股數據)：

截至6月30日的三個月

截至6月30日的6個月

2024

2023

2024

2023

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO

$

266.6

$

273.3

$

532.8

$

545.5

經常性資本支出

(36.3)

(32.7)

(55.3)

(49.0)

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心調整FFO(核心AFFO)

230.3

240.6

477.5

496.5

重新開發、增加收入、商業和其他資本支出

(52.9)

(57.4)

(85.6)

(108.8)

歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD

$

177.4

$

183.2

$

391.9

$

387.7

每股核心FFO-稀釋后

$

2.22

$

2.28

$

4.44

$

4.56

每股核心AFFO-稀釋后

$

1.92

$

2.01

$

3.98

$

4.15

MAA普通股股東可獲得的淨收入與FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的對賬，以及對FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。

資產負債表和融資活動截至2024年6月30日，MAA在MAALP的無擔保循環信貸安排下擁有10億美元的現金和可用能力。

2024年第二季度普通股和非控股權益的股息和分配為1.763億美元，而去年同期為1.677億美元。

於2024年5月，麥高梅公開發行4億元於2032年2月到期的無抵押優先票據，年息率5.300釐，發行價99.496釐。利息每半年支付一次，從2024年8月15日開始，每年的2月15日和8月15日到期支付。出售票據所得款項用於償還MAALP商業票據計劃的借款。這些票據的實際利率為5.382%。

截至2024年6月30日的資產負債表要點摘要如下(單位：十億美元)：

總負債與調整后總資產之比(%1)

淨債務/調整后EBITDAR(2)

未償債務總額

平均實際利率

固定利率債務佔總債務的百分比

總債務平均到期年限

28.1%

3.7x

$

4.7

3.8%

93.3%

7.4

(%1)

根據MAALP發行的債券的契約定義。

(2)

調整后EBITDARE是針對截至2024年6月30日的過去12個月期間計算的。

應付無擔保票據和應付淨債務的有擔保票據的對賬，以及對調整后EBITDARE的淨收入的對賬，以及對淨債務和調整后EBITDARE組成部分的討論，可在本新聞稿后面部分找到。

宣佈連續第122個季度普通股分紅

MAA宣佈其連續第122個季度普通股股息，於2024年7月31日支付給2024年7月15日登記在冊的持有者。目前的年度股息率為每股普通股5.88美元。未來分紅的時間和數額將取決於經營的實際現金流、MAA的財務狀況、資本要求、1986年國內收入法REIT條款下的年度分配要求以及MAA董事會認為相關的其他因素。MAA董事會可能會不時修改股息政策。

2024年收益和同店投資組合指導

MAA正在更新其先前的2024年稀釋后普通股每股收益指引、每股稀釋后核心FFO指引、稀釋后每股核心AFFO指引和同店業績指引。MAA預計將每季度更新其2024年稀釋后普通股收益、稀釋后每股核心FFO和稀釋后每股核心AFFO指引。

FFO、核心FFO和核心AFFO是非GAAP財務指標。收購和處置活動對摺舊和資本利得或損失有重大影響，這兩項加在一起，通常佔普通股股東可獲得的淨收入與FFO之間差額的大部分。正如在本新聞稿后面的非GAAP財務指標定義中討論的那樣，MAA對FFO的定義符合全國房地產投資信託協會(NAREIT)的定義，核心FFO代表針對不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行調整的FFO。MAA認為，核心FFO有助於理解經營業績，因為核心FFO不僅排除了房地產資產的折舊費用和某些其他非常規項目，而且還排除了某些項目，這些項目的性質在一段時間內是不可比較的，因此往往會掩蓋實際的運營業績。

2024年指導

上一範圍

上一個中間價

修訂範圍

修訂中間價

收益：

2024全年

2024全年

2024全年

2024全年

普通股每股收益-稀釋后

4.66美元至5.02美元

4.84美元

4.37美元至4.65美元

$4.51

每股核心FFO-稀釋后

8.70美元至9.06美元

8.88美元

8.74美元至9.02美元

8.88美元

每股核心AFFO-稀釋后

7.74美元至8.10美元

7.92美元

7.78美元至8.06美元

7.92美元

MAA同一商店文件夾：

房地產收入增長

0.15%至1.65%

0.90%

0.15%至1.15%

0.65%

物業運營費用增長

4.10%至5.60%

4.85%

3.75%至4.75%

4.25%

噪聲增長

-2.80%至0.20%

-1.30%

-2.50%至-0.10%

-1.30%

MAA預計2024年第三季度核心FFO將在稀釋后每股2.08美元至2.24美元的範圍內，或按中間價計算每股稀釋后2.16美元。2024年第二季度稀釋后每股核心FFO與MAA第三季度指引中值之間的預測差額摘要如下：

稀釋后每股核心FFO

2024年第二季度報告結果

$

2.22

同店收入

0.01

同一門店費用

(0.05)

非同店NOI，不包括風暴成本

0.03

NOI(1)中包含的風暴成本

(0.03)

一般和行政費用

(0.01)

利息支出和其他營業外(費用)收入

(0.01)

2024年第三季度指導中點

$

2.16

(%1)

與颶風貝麗爾相關的預計風暴成本。

MAA不按季度預測稀釋后普通股每股收益，因為MAA通常無法預測特定季度(而不是全年)內預測的收購和處置活動的時間。本新聞稿的補充數據中提供了更多詳細信息和指導項目。

我們的財產和意外傷害保險計劃於2024年7月1日續簽，總保費下降約1%。但我們之前的指導假設增加了約15%。

本新聞稿的補充材料和電話會議補充數據可在MAA網站www.maac.com的「面向投資者」頁面上找到。MAA將於2024年8月1日中部時間上午9點主持電話會議，進一步討論第二季度業績。電話會議電話號碼是(800)715-9871。您也可以通過訪問MAA網站www.maac.com的「面向投資者」頁面，加入電話會議的網絡直播。MAA向美國證券交易委員會(SEC)提交的文件是以中美公寓社區公司和中美公寓公司的註冊人姓名提交的。

S公司是一家房地產投資信託公司，專注於通過擁有、管理、收購、開發和重新開發主要位於美國東南部、西南部和大西洋中部地區的優質公寓社區，為股東提供全周期和卓越的投資業績。截至2024年6月30日，MAA在16個州和哥倫比亞特區擁有103,614個公寓單元的所有權權益，其中包括目前正在開發的社區。欲瞭解更多詳情，請訪問MAA網站www.maac.com，或聯繫投資者關係部，電子郵件：Investor.Relationship@maac.com，或通過電子郵件：AMAA6815 Pplar Ave.，Suite500，Germantown，TN 38138，Attn：Investor Relationship。

本新聞稿中的前瞻性陳述部分包含符合1933年證券法第27A節(經修訂)和1934年《證券交易法》(經修訂)第21E節的含義的關於我們對未來時期的預期的前瞻性陳述。前瞻性陳述不討論歷史事實，而是包括與預期、預測、意圖或其他與未來有關的事項有關的陳述。這些前瞻性表述包括但不限於有關預期經營業績和結果、物業穩定、物業收購和處置活動、合資企業活動、開發和翻新活動和其他資本支出、籌資和融資活動以及租賃定價、收入和支出增長、入住率、利率和其他經濟預期的表述。諸如「預期」、「預期」、「打算」、「計劃」、「相信」、「尋求」、「估計」、「預測」、「計劃」、「假設」、「將」、「可能」、「可能」、「應該」、「預算」、「目標」、「展望」、「形式」、「機會」、「指導」以及此類詞語和類似表述的變體意在確定此類前瞻性陳述。此類前瞻性表述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，如下所述，這些因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與此類前瞻性表述明示或暗示的經營結果、財務狀況或計劃大不相同。儘管我們認為本文中包含的前瞻性陳述的假設是合理的，但任何假設都可能是不準確的，因此本新聞稿中包含的此類前瞻性陳述可能被證明是不準確的。鑑於本文中包含的前瞻性陳述中固有的重大不確定性，包含此類信息不應被視為我們或任何其他人表示此類陳述中所描述的結果或條件或我們的目標和計劃將會實現。

除其他因素外，以下因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同：

也可能不時出現新的因素，可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改本新聞稿中包含的前瞻性陳述，以反映本新聞稿發佈后的事件、情況或預期的變化。

財務重點

千美元，每股數據除外

截至6月30日的三個月

截至6月30日的6個月

2024

2023

2024

2023

租金和其他物業收入

$

546,435

$

535,146

$

1,090,057

$

1,064,179

MAA普通股股東可獲得的淨收入

$

101,031

$

144,766

$

243,858

$

279,754

總噪聲(%1)

$

340,639

$

340,813

$

686,459

$

687,043

每股普通股收益：(2)

基本

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

稀釋

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

每股運營資金-攤薄：(2)

FFO(%1)

$

2.06

$

2.39

$

4.47

$

4.70

核心FFO(%1)

$

2.22

$

2.28

$

4.44

$

4.56

核心AFFO(%1)

$

1.92

$

2.01

$

3.98

$

4.15

宣佈的每股普通股股息

$

1.47

$

1.40

$

2.94

$

2.80

股息/核心FFO(稀釋)派息率

66.2

%

61.4

%

66.2

%

61.4

%

股息/核心AFFO(稀釋)派息率

76.6

%

69.7

%

73.9

%

67.5

%

合併利息支出

$

41,265

$

36,723

$

81,626

$

74,004

按市值計價債務調整

-

12

-

25

債務貼現和債務發行成本攤銷

(1,213)

(1,530)

(3,055)

(3,061)

資本化利息

3,724

3,137

7,140

5883

產生的總利息

$

43,776

$

38,342

$

85,711

$

76,851

應付票據本金攤銷

$

-

$

368

$

-

$

730

(%1)

以下項目的對賬和對其各自組成部分的討論可在本新聞稿的后面部分找到：(I)MAA普通股股東可用於NOI的淨收入；以及(Ii)MAA普通股股東可用於FFO、Core FFO和Core AFFO的淨收入。

(2)

有關其他信息，請參閱「共享和單位數據」部分。

千美元，股價除外

2024年6月30日

2023年12月31日

總資產(%1)

$

16,712,648

$

16,349,193

房地產總資產(%1)

$

16,467,005

$

16,089,909

總債務

$

4,700,864

$

4,540,225

普通股和已發行單位

119,951,751

119,838,096

股價

$

142.61

$

134.46

賬面權益價值

$

6,206,019

$

6,299,122

市場權益價值

$

17,106,319

$

16,113,430

淨債務/調整后EBITDAR(2)

3.7x

3.6倍

(%1)

總資產與總資產、房地產淨資產與房地產總資產的對賬，以及對其組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。

(2)

調整后的EBITDAR是為每個列示日期的后續12個月期間計算的。以下項目的對賬和對其各自組成部分的討論可以在本新聞稿的后面部分找到：(I)應付淨債務的無擔保票據和擔保票據；以及(Ii)EBITDA、EBITDARE和調整后EBITDAre的淨收入。

合併業務報表

千美元，每股數據(未經審計)除外

截至6月30日的三個月

截至6月30日的6個月

2024

2023

2024

2023

收入：

租金和其他物業收入

$

546,435

$

535,146

$

1,090,057

$

1,064,179

費用：

營業費用，不包括房地產税和保險

126,213

116,604

244,412

225,208

房地產税和保險費

79,583

77,729

159,186

151,928

折舊和攤銷

145,022

138,972

288,042

277,473

物業運營費用合計

350,818

333,305

691,640

654,609

物業管理費

17,201

16,091

37,196

34,019

一般和行政費用

12,671

13,882

29,716

29,805

利息支出

41,265

36,723

81,626

74,004

出售折舊房地產資產的損失(收益)

23

%1

25

(14)

出售不可折舊房地產資產的收益

-

-

-

(54)

其他營業外費用(收入)

19,244

(16,992)

(4,282)

(20,459)

所得税前收入費用

105,213

152,136

254,136

292,269

所得税費用

(1,020)

(2,861)

(2,815)

(3,805)

房地產合資經營活動前持續經營收入

104,193

149,275

251,321

288,464

房地產合資企業收入

469

382

951

767

淨收入

104,662

149,657

252,272

289,231

可歸因於非控股權益的淨收入

2,709

3,969

6,570

7,633

股東可獲得的淨收入

101,953

145,688

245,702

281,598

向MAA系列I優先股股東分紅

922

922

1,844

1,844

MAA普通股股東可獲得的淨收入

$

101,031

$

144,766

$

243,858

$

279,754

普通股每股收益-基本：

普通股股東可獲得的淨收入

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

每股普通股收益-稀釋后：

普通股股東可獲得的淨收入

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

共享和單位數據

以千為單位的股份和單位

截至6月30日的三個月

截至6月30日的6個月

2024

2023

2024

2023

淨收入份額(%1)

加權平均普通股-基本

116,783

116,621

116,727

116,401

稀釋證券的影響

-

104

-

157

加權平均普通股-稀釋

116,783

116,725

116,727

116,558

運營股份和單位資金

加權平均普通股和單位-基本

119,888

119,776

119,848

119,558

加權平均普通股和單位-稀釋

119,944

119,823

119,901

119,607

期末股份和單位

6月30日普通股

116,858

116,677

116,858

116,677

6月30日的運營合作單位

3,094

3,155

3,094

3,155

6月30日普通股和單位總數

119,952

119,832

119,952

119,832

(%1)

有關稀釋普通股和每股普通股收益計算的更多信息，請參閱MAA截至2024年6月30日的季度報告Form 10-Q中的簡明綜合財務報表附註，預計將於2024年8月1日左右提交給SEC。

合併資產負債表

千美元(未經審計)

2024年6月30日

2023年12月31日

資產

房地產資產：

土地

$

2,050,760

$

2,031,403

建築和裝修及其他

13,846,434

13,515,949

正在進行的開發和資本改善

391,366

385,405

16,288,560

15,932,757

減：累計折舊

(5,149,781)

(4,864,690)

11,138,779

11,068,067

未開發土地

73,861

73,861

投資房地產合資企業

41,753

41,977

房地產資產淨值

11,254,393

11,183,905

現金和現金等價物

62,831

41,314

受限現金

13,669

13,777

其他資產

231,974

245,507

總資產

$

11,562,867

$

11,484,503

負債和權益

負債：

無擔保應付票據

$

4,340,660

$

4,180,084

應付擔保票據

360,204

360,141

應計費用和其他負債

655,984

645,156

總負債

5,356,848

5,185,381

可贖回普通股

19787

19,167

股東權益：

優先股

9

9

普通股

1,166

1,168

新增實收資本

7,409,258

7,399,921

累計分配超過淨收入

(1,398,993)

(1,298,263)

累計其他綜合損失

(7,775)

(8,764)

MAA股東權益合計

6,003,665

6,094,071

非控股權益-經營合夥單位

157,905

163,128

股東權益總額

6,161,570

6,257,199

非控股權益-合併房地產主體

24,662

22,756

總股本

6,186,232

6,279,955

負債和權益合計

$

11,562,867

$

11,484,503

對MAA普通股股東可用於FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的淨收入進行對賬

以千為單位的金額，每股和單位數據除外

截至6月30日的三個月

截至6月30日的6個月

2024

2023

2024

2023

MAA普通股股東可獲得的淨收入

$

101,031

$

144,766

$

243,858

$

279,754

房地產資產折舊及攤銷

143,623

137,456

285,214

274,254

出售折舊房地產資產的損失(收益)

23

%1

25

(14)

MAA在房地產合資企業房地產資產折舊攤銷中的份額

154

152

309

303

可歸因於非控股權益的淨收入

2,709

3,969

6,570

7,633

歸屬於普通股股東和單位持有人的FFO

247,540

286,344

535,976

561,930

優先股嵌入衍生工具的虧損(收益)(%1)

9,286

(4,952)

(3,806)

(9,387)

出售不可折舊房地產資產的收益

-

-

-

(54)

扣除稅后的投資損益(1)(2)

685

(6,575)

(3,405)

(5,769)

傷亡相關費用(賠償)，淨額(1)

1,135

75

(3950)

371

法律費用、和解和(收回)，淨額(1)(3)

8,000

(1,600)

8,000

(1,600)

按市值計價債務調整(4)

-

(12)

-

(25)

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO

266,646

273,280

532,815

545,466

經常性資本支出

(36,341)

(32,669)

(55,275)

(48,999)

歸屬於普通股股東和單位持有人的核心AFFO

230,305

240,611

477,540

496,467

重建資本支出

(11,624)

(26,310)

(20,998)

(57,719)

增加收入增加資本支出

(25,629)

(20,388)

(38,642)

(32,045)

商業資本支出

(1,867)

(1,129)

(3,070)

(2,436)

其他資本支出

(13,772)

(9,567)

(22,975)

(16,555)

歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD

$

177,413

$

183,217

$

391,855

$

387,712

已支付的股息和分配

$

176,304

$

167,742

$

352,495

$

333,854

加權平均普通股-稀釋

116,783

116,725

116,727

116,558

FFO加權平均普通股和單位-稀釋

119,944

119,823

119,901

119,607

每股普通股收益-稀釋后：

普通股股東可獲得的淨收入

$

0.86

$

1.24

$

2.09

$

2.40

每股FFO-稀釋后

$

2.06

$

2.39

$

4.47

$

4.70

每股核心FFO-稀釋后

$

2.22

$

2.28

$

4.44

$

4.56

每股核心AFFO-稀釋后

$

1.92

$

2.01

$

3.98

$

4.15

(%1)

計入合併經營報表中的其他營業外費用(收入)。

(2)

截至2024年6月30日的三個月，投資虧損扣除税收優惠淨額20萬美元。截至2023年6月30日的三個月和截至2024年6月30日的六個月，投資收益分別扣除税項支出170萬美元、90萬美元和150萬美元。

(3)

在截至2024年6月30日的三個月和六個月，根據其會計政策，MAA確認了800萬美元的應計法律辯護成本，預計將在2027年7月之前發生。

(4)

計入合併業務報表的利息支出。

MAA普通股股東可獲得的淨收入與淨營業收入的對賬

千美元

截至三個月

截至6個月

2024年6月30日

2024年3月31日

2023年6月30日

2024年6月30日

2023年6月30日

MAA普通股股東可獲得的淨收入

$

101,031

$

142,827

$

144,766

$

243,858

$

279,754

折舊和攤銷

145,022

143,020

138,972

288,042

277,473

物業管理費

17,201

19995

16,091

37,196

34,019

一般和行政費用

12,671

17,045

13,882

29,716

29,805

利息支出

41,265

40,361

36,723

81,626

74,004

出售折舊房地產資產的損失(收益)

23

2

%1

25

(14)

出售不可折舊房地產資產的收益

-

-

-

-

(54)

其他營業外費用(收入)

19,244

(23,526)

(16,992)

(4,282)

(20,459)

所得税費用

1,020

1,795

2,861

2,815

3,805

房地產合資企業收入

(469)

(482)

(382)

(951)

(767)

可歸因於非控股權益的淨收入

2,709

3,861

3,969

6,570

7,633

向MAA系列I優先股股東分紅

922

922

922

1,844

1,844

總噪聲

$

340,639

$

345,820

$

340,813

$

686,459

$

687,043

同一家店NOI

$

328,280

$

334,583

$

331,611

$

662,863

$

668,540

非同一商店和其他NOI

12,359

11,237

9,202

23,596

18,503

總噪聲

$

340,639

$

345,820

$

340,813

$

686,459

$

687,043

淨收益與EBITDA、EBITDAre和調整后EBITDAre的對賬

千美元

截至三個月

截至12個月

2024年6月30日

2023年6月30日

2024年6月30日

2023年12月31日

淨收入

$

104,662

$

149,657

$

530,872

$

567,831

折舊和攤銷

145,022

138,972

575,632

565,063

利息支出

41,265

36,723

156,856

149,234

所得税費用

1,020

2,861

3,754

4,744

EBITDA

291,969

328,213

1,267,114

1,286,872

房地產折舊資產銷售損失

23

%1

101

62

調整以反映MAA在未合併附屬公司EBITDARE中的份額

339

336

1,356

1,350

息税前利潤

292,331

328,550

1,268,571

1,288,284

優先股嵌入衍生工具的虧損(收益)(%1)

9,286

(4,952)

(12,947)

(18,528)

出售不可折舊房地產資產的收益

-

-

-

(54)

投資損益(%1)

859

(8,317)

(1,470)

(4,449)

傷亡相關費用(賠償)，淨額(1)

1,135

75

(3,341)

980

債務清償收益(%1)

-

-

(57)

(57)

法律費用、和解和(收回)，淨額(1)(2)

8,000

(1,600)

5,146

(4,454)

調整后息税前利潤

$

311,611

$

313,756

$

1,255,902

$

1,261,722

(%1)

計入合併經營報表的其他營業外費用(收入)。

(2)

在截至2024年6月30日的三個月和十二個月期間，根據其會計政策，MAA分別確認了預計到2027年7月發生的應計法律辯護費用800萬美元和850萬美元。

應付無擔保票據和應付有擔保票據對賬淨債務

千美元

2024年6月30日

2023年12月31日

無擔保應付票據

$

4,340,660

$

4,180,084

應付擔保票據

360,204

360,141

總債務

4,700,864

4,540,225

現金和現金等價物

(62,831)

(41,314)

淨債務

$

4,638,033

$

4,498,911

總資產與總資產的對賬

千美元

2024年6月30日

2023年12月31日

總資產

$

11,562,867

$

11,484,503

累計折舊

5,149,781

4,864,690

總資產

$

16,712,648

$

16,349,193

房地產資產淨額與總房地產資產的對賬

千美元

2024年6月30日

2023年12月31日

房地產資產淨值

$

11,254,393

$

11,183,905

累計折舊

5,149,781

4,864,690

現金和現金等價物

62,831

41,314

房地產總資產

$

16,467,005

$

16,089,909

非GAAP財務指標

調整后息税前利潤

就本新聞稿中的計算而言，房地產利息、所得税、折舊及攤銷前的調整后收益，或調整后的EBITDAre，是指根據不被視為MAA核心業務一部分的項目進一步調整的EBITDAre，例如與MAA系列I優先股嵌入衍生產品的公允價值相關的調整、出售非折舊資產的收益或損失、投資收益或損失、與意外傷害相關的費用(回收)、債務清償和法律成本、和解和(回收)的淨收益或損失。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為調整后的EBITDAR是衡量核心業務業績的重要指標，因為調整后的EBITDARE不包括不能反映經營業績的各種收入和支出項目。MAA計算調整后息税前利潤的方法可能與其他公司計算調整后息税前利潤的方法不同。調整后的EBITDAR不應被視為淨收益的替代指標，作為經營業績的指標。

運營核心調整資金(核心AFFO)

核心FFO由核心FFO減去經常性資本支出組成。由於增加了非控股權益的淨收入，在本新聞稿中使用的核心AFFO代表普通股股東和單位持有人應占的核心AFFO。核心AFFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為核心AFFO是衡量運營業績的重要指標，因為核心AFFO衡量的是控制收入、支出和經常性資本支出的能力。

運營核心資金(核心FFO)

核心FFO是指根據不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行調整的FFO，例如與MAA Series I優先股中嵌入的衍生品的公允價值相關的調整、出售非折舊資產的收益或損失、投資收益或損失、稅后淨額、與意外傷害相關的費用(回收)、淨額、債務清償收益或損失、法律成本、和解和回收(回收)、淨額和按市值計價的債務調整。由於增加了非控股權益的淨收入，因此在本新聞稿中使用的核心FFO代表普通股股東和單位持有人應占的核心FFO。雖然MAA對核心FFO的定義可能與業內其他公司類似，但MAA計算核心FFO的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。核心FFO不應被視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。MAA認為，核心FFO有助於理解其在不同時期的核心經營業績，因為它剔除了某些項目，這些項目在性質上不能在一段時期內進行比較，因此往往會模糊實際經營業績。

EBITDA

就本新聞稿中的計算而言，扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益，或EBITDA，由淨收益加上折舊和攤銷、利息費用和所得税組成。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為EBITDA是衡量核心業務業績的重要指標，因為EBITDA不包括不能反映經營業績的各種費用項目。不應將EBITDA視為衡量經營業績的淨收入的替代指標。

息税前利潤

就本新聞稿中的計算而言，房地產扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益(EBITDARE)由EBITDA組成，EBITDA進一步根據出售折舊資產的收益或損失進行調整，並進行調整以反映MAA在未合併附屬公司的EBITDARE中的份額。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為EBITDAR是衡量核心業務業績的重要指標，因為EBITDARE不包括不能反映經營業績的各種費用項目。雖然MAA對EBITDARE的定義與NAREIT的定義一致，但它可能與其他公司用來計算EBITDARE的方法不同。EBITDARE不應被視為淨收益的替代指標，作為經營業績的指標。

可供分配的資金(FAD)

FAD由核心FFO減去總資本支出組成，不包括開發支出、財產收購、與管理層預計將由保險收益償還的重大傷亡損失相關的資本支出以及與公司相關的資本支出。由於非控股權益的淨收入已加回，因此在本新聞稿中使用時，FAD代表普通股股東和單位持有人應占的FAD。不應將FAD視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為FAD是衡量核心業務業績的重要指標，因為FAD衡量的是控制收入、費用和資本支出的能力。

運營資金(FFO)

FFO是指MAA普通股股東可獲得的淨收入(根據公認會計准則計算)，不包括處置經營性財產和資產減值的損益，加上房地產資產的折舊和攤銷，非控股權益的淨收入，以及合資企業的調整。由於增加了非控股權益的淨收入，本新聞稿中使用的FFO代表普通股股東和單位持有人應占的FFO。雖然MAA對FFO的定義與NAREIT的定義一致，但它可能與其他公司使用的計算FFO的方法不同，因此可能無法與此類其他公司進行比較。FFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。MAA認為，FFO有助於理解經營業績，因為FFO不包括房地產資產的折舊和攤銷。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

總資產

總資產等於總資產加上累計折舊。MAA認為，總資產可以作為評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

非GAAP財務指標(續)

房地產總資產

房地產總資產是指房地產資產、淨額加上累計折舊、現金和現金等價物以及包括在限制性現金中的1031(B)匯兌收益。MAA認為，房地產總資產可以作為評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。

淨債務

淨債務是指無擔保應付票據和應付擔保票據減去現金和現金等價物以及包括在限制性現金中的1031(B)匯兌收益。MAA認為，淨債務是評估其債務狀況的有用工具。

淨營業收入(NOI)

淨營業收入是指在此期間持有的所有物業的租金和其他物業收入減去總物業運營費用(不包括折舊和攤銷)，無論其為待售狀態。NOI不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案。MAA認為，NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過剔除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

非同一商店和其他NOI

非同一商店和其他NOI代表非同一商店和其他投資組合中分類的所有財產在此期間的租金和其他財產收入減去總財產運營費用(不包括折舊和攤銷)。非同一商店和其他NOI包括與惡劣天氣事件有關的風暴相關費用，包括颶風和冬季風暴。非同一商店和其他NOI不應被視為MAA普通股股東可獲得淨收入的替代方案。MAA認為，Non-Same Store和其他NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

同一家店NOI

同一門店NOI代表同一門店投資組合中分類的所有物業在此期間的租金和其他物業收入減去總物業運營費用(不包括折舊和攤銷)。Same Store NOI不包括與惡劣天氣事件相關的風暴相關費用，包括颶風和冬季風暴。同一商店NOI不應被視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案。MAA認為，Same Store NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過剔除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。

其他鍵定義

單位平均有效租金

每單位平均有效租金指扣除租務優惠后的租金總額，加上空置單位的現行市價，除以單位總數。租賃優惠代表對當前市場價格的折扣。MMAA認為，平均有效租金是評估平均定價的有用指標。它不代表每個單位實際收取的租金收入。

平均物理佔用率

平均實際佔用率是指在適用期間內每日實際佔用率的平均值。

發展社區

在獲得所有正在開發的單位的入住證之前，社區仍被確定為開發項目。一旦所有單元交付並可供使用，社區就會進入租賃社區組合。

租賃社區

在租賃期間獲得的新收購和新開發的社區仍保留在租賃社區投資組合中，直到穩定下來。社區在90天內達到90%的平均實際佔有率時被認為是穩定的。

非同一商店和其他投資組合

非同一商店和其他投資組合包括最近收購的社區、正在開發或租賃的社區、已被處置或已確定要處置的社區、經歷重大傷亡損失的社區、不符合同一商店組合定義的要求的穩定社區、零售物業和商業物業。

居民流動率

居民營業額是指截至報告季度末，居民遷出(不包括同一門店投資組合內的轉移)佔到期租約的百分比，以過去12個月為基礎。

同一商店公文包

MAA在每個日曆年年初或根據重大交易或事件的需要審查其同店投資組合。如果社區在前一年年初擁有並穩定，則通常會添加到同店投資組合中。當90天內平均實際入住率達到90%時，社區就被視為穩定。已獲得MAA董事會批准處置的社區將被排除在同店投資組合之外。經歷重大傷亡損失的社區也被排除在同店投資組合之外。

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來源：MAA