安邦地產帝國是怎樣倒塌的

2014年1月，北京隆冬。其時尚未封頂的北京新地標「中國樽」，鋼筋水泥的主體結構尚裸露在首都特有的乾冷寒風之中。這里是北京CBD核心區，黃金寶地中的黃金寶地。

比鄰中國樽的另一塊黃金寶地上，兩班人馬正在對峙。萬通地產和其他幾個股東方要入場做勘察，卻被人攔了下來，他們出示各種批文，證明自己是這個地塊的主人，要求放行，但卻絲毫沒有作用。此時，距離他們拿下這個黃金地塊，已經過去了三年。

「收地」一方的陣容不可謂不強大：除了萬通，還有中金公司、香港置地和亞洲電視。然而，即便如此，他們也無法得償所願。因為阻攔他們進場的是這塊黃金寶地的一級開發商，當時如日中天的——

安邦。

十年過去，命運早已逆轉。8月2日，金監總局披露，已正式批覆同意安邦保險集團和安邦財險進入破產程序，這意味着曾經不可一世的安邦自此徹底謝幕，而它在中國地產界留下的種種前塵，也會化為傳説，隨着歲月的流逝而終將灰飛湮滅。

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如日中天的年代里，安邦以保險巨擘的形象示人。但其對地產業務染指之深，介入之早，遠遠超乎外界的認知，最早甚至可以追溯到2007年。

2002年，北京商務中心區開發建設有限責任公司（下稱CBD開建）正式設立，股東有兩家：其中之一是遠洋地產。這家公司的主要任務就是負責CBD區域內的土地一級開發。

2007年，CBD開建迎來了一個新股東——安邦。此后相當長的時間里，安邦成爲了這家一級開發公司的真正話事人，雖然這家公司長期委身於比鄰國貿的一座低矮小樓中辦公，但安邦以北京CBD核心區土地一級開發商介入房地產，起點之高，令人瞠目汗顏。

此時，距離安邦保險集團成立還不過三年多時間。

CBD開建最大的價值，就是中服地塊。這塊土地有北京CBD最后的黃金寶地之稱，因比鄰舊日地標中服大廈而得名。2010年1月，中服地塊首次入市，引來一眾開發商競逐。潘石屹拋出「內定遠洋説」，一時引爆輿論；又恰逢遠洋地產因兩會期間拿下「北京地王」而成為眾矢之的，當年3月，中服地塊首次出讓被緊急叫停。

一個月后重新入市時，中服地塊被一拆為四，連同周邊8塊土地一起出讓。當時的北京市國土資源局為12個地塊設計了複雜的評分標準，以確保不出「地王」。最終，包括中信集團、正大集團、民生銀行等在內的「各路神仙」勝出，論背景，哪一家都不是吃素的。

一切似乎塵埃落定，但是很快，各方面都會領略安邦式的「跋扈」。

Z3、Z4、Z5、Z6四塊土地無法向二級開發商交付，原因匪夷所思：安邦控制的一級開發商CBD開建居然拒絕向土地儲備中心交地。

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四個中標方中，最先交清土地出讓金的是Z3地塊，25.2億元款項於2011年1月付清。其余三塊土地的中標方，都和安邦有着各種關係。Z5地塊的中標方就是安邦集團自己；Z6地塊的中標方是安邦在CBD開建中的合作方遠洋地產；Z4地塊的中標方是民生銀行，而當時，安邦已經通過舉牌收購股份，成為民生銀行的重要股東。

按照原計劃，2012年初，政府會交付三通一平的熟地，兩年之后，也就是2014年，Z3地塊應該竣工。但是，直到原計劃竣工的2014年，Z3地塊的中標方「連地的邊兒都沒沾着」，更不用説開工建設了。

Z3地塊的中標方是萬通、中金、香港置地和亞視聯合體，中金公司曾計劃在竣工后把總部遷到這里。這些股東可不是吃素的，不可能坐等吃虧。他們旋即通過各種渠道向有關部門和有關負責人反映問題。有關部門也多次親自下場協調，讓安邦儘快交地，中標方儘早進場施工。

但是，安邦根本不聽。

無奈之下，中標方只能單方面「收地」，於是就有了開篇入場地勘遇阻，雙方對峙的一幕。安邦也收到了有關部門的最后通牒，如果不交地，CBD開建公司的土地一級開發資質就會被取消；如果還不交地，那麼，政府會通過司法程序依法收回土地。

然而，安邦依然我行我素，已經膨脹到了對政府政令置若罔聞的程度。

之所以拒不交地，安邦是想要更多的錢。實際上，通過入股控制CBD開建這個一級開發公司，安邦最初是想曲線拿下整個CBD核心區地塊，但是因為其后的輿論和當時政策環境的變化而未能實現。分割出讓之后，安邦「退而求其次」，希望索取高額的一級開發補償，只要不滿足這個條件，就拒不交地。

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安邦的跋扈之處在於，它不僅讓中標方無法進場施工，還讓土地出讓方陷於違約賠償的險境之中。

按照北京市政府的規定，土地一級開發補償是按照總建設成本的8%進行補償，這與安邦方面對這一地塊價值的預期相去甚遠。安邦的如意算盤是，既然CBD核心區地塊沒能「盡落我手」，那麼，就要政府以市場價格買回土地，再交予中標方進行開發。

這種條件，政府不可能答應。對此，安邦還有后手。

Z3地塊的項目公司：京金通港房地產開發有限公司（下稱金通港）中，佔34%股權的中金佳業是一個有限合夥公司，中金公司是GP角色，大部資金來源於LP投資人。也就是説，這是一個投資組合，投資人是有退出周期的。

眼見各種協調無法產生效果，Z3地塊何時能夠開工建設還是未知數，投資人坐不住了，希望退出，中金方面由此面臨兑付問題。此時，要麼中金方面接下投資人退出的股權，要麼中金就需要找到一個接盤方，接下這些股權，完成退出。

中金自行全額出資接盤顯然是不划算的，恰逢此時，戲劇性的一幕出現：安邦出場了。安邦找到中金，説願意全額接下這部分的份額。這就是安邦的后手：把Z3地塊上的投資人信心和耐心消耗殆盡之后，再行通過接盤投資份額切入Z3地塊，雖然至多隻能拿到34%的股權，但是以安邦當時的「能力」，曲線控制Z3地段，也不是沒有可能。

如果以上設想實現，Z3、Z4、Z5、Z6四個地塊就都有了安邦的「血緣」，再加上2011年7月第二次出讓時在Z9、Z10地塊中都以聯合體參與方身份中標，安邦雖然不及最初「全部吃下」的預期，但也實現了某種利益最大化。

出於對投資人利益的考慮，中金一度不反對安邦接盤其份額。然而，不久之后，安邦及其創始人的命運發生了驚天逆轉，它在CBD核心區地塊上的囂張與貪婪便無法繼續。Z3地塊也終於交地開工，只不過這塊黃金土地上的股東方早已物是人非，似乎只有那忙碌的吊車與施工機械的轟鳴，提醒着那些過往都曾真切地發生和存在過。

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安邦介入地產的過程中，遠洋地產（3377.HK）（后更名為遠洋集團）一直是重要合作伙伴。在CBD開建中，雖然安邦方面持股53%，遠洋地產方面持股47%，但法定代表人卻由李明擔任，他是遠洋地產的創始人。

鼎盛時的安邦，四處出擊，習慣於通過收購股權介入當時的高回報領域。那些年里，銀行與地產是兩個被公認為處在上行通道的行業，掌控巨資的安邦，從銀行業入手，先是在二級市場上收購招商銀行（600036）股份，其后又大舉買入民生銀行（600016）股份，及至一度成為后者的大股東。

在地產領域，安邦復刻了同樣的打法。2015年12月時，安邦從南豐集團手中受讓當時遠洋地產的股份，成為后者的第二大股東。在北京CBD合作愉快的「老朋友」，在香港資本市場也坐到了一張牌桌上。當時，遠洋地產董事長李明表示，有險資當股東是好事。

不過，遠洋地產很可能不是安邦最初的第一選擇，或者説不是惟一的選擇。安邦最為中意的，其實是萬科（000002）。安邦有這個念頭很早，甚至遠遠早於2015年夏天突然發動閃擊戰的姚振華。

但是，安邦與姚振華不同，它在萬科身上不是搞突然突襲，而是曾經透過一些渠道，向萬科方面表達入股的意向，甚至也曾側面試探過其時萬科國資股東的態度。但是，當時萬科管理層並未表達歡迎態度，安邦也就暫時放棄了搞「大動作」的計劃，轉而在二級市場上零星買入一些萬科股票，作為投資之用，始終沒有觸及舉牌紅線。

但是，2015年夏天，姚振華閃擊萬科，而當時的大股東華潤集團態度一度曖昧，這樣的局面讓安邦覺得機會到了。爲了避免局面惡化，萬科於當年12月18日中午停牌，就在此前一天，安邦保險舉牌增持萬科1.5億股，次日趕在中午停牌之前，又增持了2287萬股。此時，安邦已持有萬科7.01%股權，位列寶能和華潤之后，成為第三大股東。

雖然持股比例只是個位數，但是安邦的已經成為中國最優秀地產公司控制權爭奪戰中最重要的角色之一，安邦倒向哪一方，都可以左右焦灼的戰局。

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面對打法兇猛的寶能系，萬科管理層對於安邦的印象和態度，早已不同於當年。安邦成爲了可以溝通，並且得到尊重的潛在盟友。儘管商戰瞬息萬變，立場隨時切換，但當時交困之中的萬科管理層，還是對安邦表現了足夠的尊重，而安邦也投桃報李，立場上開始與管理層接近。

在寶萬大戰中，萬科管理層與安邦的溝通不少，這種溝通是贏得尊重與支持的。后來，甚至曾有過動議，在萬科董事會中，要給安邦安排一席之地。

由於收購萬科時的彪悍打法，寶能系受到從監管層到各商業銀行、金融機構的高度關注，對寶能系公司的融資逐漸縮緊，姚振始感受到了資金壓力。爲了籌資，寶能系開始尋求轉讓自身持有的股權，甚至把手中持有的萬科股權，也列入可交易的範圍。

當時，市場傳言，安邦有意接手寶能持有的萬科股權，果如此，安邦將成為萬科控制權大戰最重要的話事方。不過，這一次，安邦並未選擇接招，而是否認了接盤寶能所持萬科股權的可能性。安邦此時的態度，已經將寶能系置於騎虎難下的尷尬位置。

最終，安邦選擇支持萬科管理層。當年12月23日深夜，安邦萬科宣佈結盟，一改多年前的不歡迎態度，萬科管理層打開了城門，歡迎安邦成為股東，而安邦則在聲明中明確對管理層予以支持：希望萬科管理層、經營風格保持穩定。

雖然放棄了在萬科控制權爭奪中更重要的角色，但即便是純粹財務投資的角度看，搶籌萬科也是一筆劃算的買賣。2019年9月，整飭安邦后接盤的經營主體大家保險，用所持股權換購平安中證粵港澳發展主題ETF基金份額，曲線減持了所持的萬科股權，當日萬科的收盤價26.80元/股，而收購時的成本價約為20元/股左右，這樣一來，賬面盈利至少13億人民幣。

6

安邦走向「極盛」的年代，恰與房地產的又一個黃金周期貼合，這決定了安邦染指地產的必然，只不過所採取的方法不同。相比於北京CBD核心土地親自下場鏖戰，安邦更習慣於用類似於染指萬科的方式，搶籌優質房地產上市公司的股票。

萬科一戰的打法，安邦並非首次採用，而是早在2013年就在金地集團（600383）身上演練過一次。當時，和萬科一樣股權分散的金地集團，正被另一家彪悍險資生命人壽狙擊，一場控制權之爭正如火如荼，管理層、福田國資與生命人壽互有攻伐，優勢幾度易手。

與在萬科身上應用的手法類似，安邦在二級市場上一直有節奏地買入金地集團的股票，及至2013年三季度，已經擁有了4.9%的股權，一度位列第二大股東，但由於累積買入未達5%的紅線，因此沒有觸發舉牌競購，而是一個低調的存在。

直到生命人壽介入搶籌，與管理層、福田國資的控制權爭奪戰愈演愈烈時，安邦以增持0.1%股權的方式「撞線」觸發舉牌競購，成為控制權爭奪雙方都必須重視、且要盡力爭取的對象，在這其中，安邦入局可以附帶自己的利益訴求談條件，出局也可坐擁搶籌形成的股價上漲收益。這種打法，幾乎是立於不敗之地，惟獨對資金量與時機選擇有較高要求。

在金地身上演練熟悉之后，兩年之后，安邦把同樣的手段用在了萬科的身上，惟一不同的，是萬科的戰局更大。經由萬科一戰，安邦的手法更為醇熟，繼而開始不斷增持金融街（000402），至2016年8月17日時，安邦方面一度合計持有29.98%，逼近國有第一大股東的比例。金融街在各方搶籌之下，也和萬科、金地一樣，頻現漲停。

只不過，金融街是國企，安邦無法從控制權的爭奪中贏得位次，但只論股價的浮盈，安邦似乎又贏了一次。

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現在看來，2015年底選擇入股遠洋地產，更像是安邦給自己尋找了一個接盤者。2017年，安邦巨輪停轉，違法違規風險日益暴露，直至被接管。此時，遠洋地產的角色重要了起來，在CBD核心區Z3、Z4、Z5、Z6四個地塊的交付和善后上，遠洋地產的配合與保障，發揮了不小的作用。

自此，遠洋地產在一定程度上贏得了監管層的信任，繼而成為安邦地產業務和資產的主要接盤方。在CBD核心區「交地」之后一個月，北京安邦和諧置業有限公司（下稱和諧置業）將北京邦邦置業有限公司（下稱邦邦置業）50%股權轉讓給遠洋地產，這個平臺將用於共同處理安邦旗下的存量地產項目。

這筆交易，遠洋地產沒花錢，但要把邦邦置業的註冊資本金繳足。

不過，兩年之后，也就是2020年，遠洋方面退出了邦邦置業。那一年7月，這家公司改名為大家置業，大家人壽持股100%的大家投資控股有限責任公司（下稱大家投控）現在是大家置業的惟一股東。

這也能夠理解。

后來地產行業的大勢，已經令遠洋方面自顧不暇。債務壓項，與債權方艱苦談判債務重組方案，都讓「活下去」成為當下第一要務。原本處置安邦資產的人，現在變成了需要自救乃至救助的人，此間不過兩年時光，商業資本和經濟周期的殘酷，展現得淋漓盡致。

曾經堅決拒絕交地的CBD開建，股權如今被凍結了。面對北京和上海的法院，他們再也沒有昔日的跋扈與強硬。這一切發生在2023年，清算安邦之后的第五年。只不過，這些股權依然價值連城，但股權凍結與那些黃金寶地無關。因為交地風波在安邦巨輪停轉之后的第一年，就已經畫上了句號。

2018年4月，Z3地塊終於「交地」。此時距離中標結果公佈，已經過去了8年時間。另外一塊Z4地塊，也已經交付給民生銀行興建總部，歷時8年之久的交地風波，就此終結。這塊土地的一級開發商，徹底脱離了貪婪和跋扈的安邦的控制，回到了正常的軌道。至於那些曾被安邦染指過的地產公司，除個別外，都在忙着自救。