8月房企直面償債高峰，誰家從容誰家焦慮？

8月，正值房企還債高峰，多家房企發佈有關兑付信息，既有旭輝集團償債資金尚未全額到位、正在全力籌措資金，並保證在寬限期內儘快完成償付工作，也有富力地產3筆票據未能在到期前支付利息，正在商討解決方案。雖然7月份國家統計局房企到位資金數據顯現出融資情況有改善的跡象，但房企在還債高峰，仍然面臨不小的壓力。

業內人士認為，由於近期房企融資依然較為低迷，再加上房地產銷售未完全復甦，因此未來仍可能會有房企出現債務違約事件，流動性問題仍需要注意。

還債高峰來臨，房企集中兑付

8月份是房企還債高峰。克而瑞統計數據顯示，7月份65家房企有19筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為267億元，環比減少42%。而8月份65家房企將有26筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后則達到402億元，環比增加51%。

這從近期房企發佈的兑付安排中可見一斑。8月19日，廈門國貿發佈2021年度第六期中期票據兑付公告，發行總額9億元，利率為3.98%，到期日為8月25日。

此外，8月15日，金輝集團發佈2023年度第一期中期票據的付息安排。該債券的債項余額維持在8億元，本計息期的債項利率為4.0%，兑付日定於8月24日。本期應償付的利息金額為3200萬元。

8月15日，珠江實業也宣佈2021年度第二期中期票據的兑付安排。該債券的債項余額維持在15億元，本計息期的債項利率為4.85%，利息兑付日為8月23日，本期應償付的本息金額為15.73億元。

與此同時，也有不少房企發佈提前兑付、回售的公告。比如，石榴集團8月16日發佈公告稱，提前兑付了即將於8月20日到期的「19石榴04公司債」，共計9億元本息，至此，總額35億元的「19石榴01-04公司債」已全部如期兑付。石榴集團表示，本次公司債券兑付以后，預計未來兩三年內不再有大額剛性兑付。

8月19日龍湖集團對外稱，近日完成「21龍湖05」債券的回售，回售金額達到19.991億元。至此，龍湖集團在2024年內已累計兑付境內信用債107億元。完成此次回售后，龍湖集團2024年內剩余到期的公開債務為12月份回售到期的10億元。

融資仍處低位，個別房企債務違約

雖然7月份未有房企出現債務違約事件，不過，在8月集中兑付期，融資額並未大幅提升的情況下，房企的債務違約在所難免。

8月11日，富力地產發佈內幕消息公告，披露怡略有限公司發行的三筆優先票據寬限期已屆滿，鑑於集團目前面臨的現金流壓力，「怡略票據」未在到期前支付利息。

根據公告，富力地產於2024年5月完成了ONE Nine Elms項目的出售及相關同意徵求，通過償還項目貸款和註銷「怡略票據」，降低了公司的債務規模。富力地產表示，公司正與票據持有人商討友善解決方案，將繼續密切關注事態發展並考慮所有可能採取的行動。

此外，8月14日，旭輝集團披露了關於2022年度第一期中期票據的寬限期內付息及分期兑付（第二次）安排的詳細信息。該債券的債項余額為9.9億元，本計息期債項利率為4.75%，於8月14日支付債券的本金1000萬元及相應利息。但是截至8月14日，旭輝集團表示，公司正在全力籌措資金，但因資金調撥等原因，償債資金尚未全額到位；公司鄭重承諾務必加大資金歸集力度，保證在寬限期內儘快完成上述本金和利息償付工作。

事實上，雖然房地產行業到位資金降幅連續4個月小幅收窄，資金壓力邊際改善，但是到位資金較去年仍有較大降幅。8月15日，國家統計局數據顯示，1-7月，房地產開發企業到位資金約6.19萬億元，同比下降21.3%。其中，國內貸款9216億元，下降6.3%；利用外資17億元，下降45.0%；自籌資金約2.2萬億元，下降8.7%；定金及預收款約1.87萬億元，下降31.7%；個人按揭貸款8748億元，下降37.3%。

對此，諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，從各個資金來源數據來看，7月份降幅均出現收窄局面，其中利用外資降幅收窄力度最大，降幅收窄6.7個百分點，其次定金及預收款收窄2.4個百分點。在「5·17」政策效應帶動下，6月份成交創年內小高峰，帶動定金及預收款降幅持續收窄。但從絕對值上看，到位資金較去年仍有較大降幅，同比降幅超20%，仍具備較大改善空間。

另外，從7月來看，克而瑞統計顯示，65家典型房企的融資總量為523.46億元，環比增加63.8%，同比減少9%。單月的融資規模創下了2024年以來的新高，主要是因為萬科獲得了326.66億元的銀行貸款。7月房企債券發行了150.5億元，環比減少2.9%，同比減少55.6%。

整體來看，中指研究院分析師楊驍表示，1-7月，信用債發行金額2028.1億元，同比下降29.0%；海外債發行金額67.0億元，同比下降39.5%；ABS（資產支持證券）發行金額1048.0億元，同比下降34.6%。

克而瑞分析人士認為，由於近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產銷售仍未完全復甦，因此未來仍有可能有房企出現債務違約事件，流動性問題仍需要行業注意。

新京報記者 袁秀麗