住建部今日發聲，推動地產融資從依賴主體信用向基於項目情況轉變 新發地產債規模單月同比下滑6成

7月境內地產債發行量同比大幅下降，淨融資缺口較6月進一步擴大。據評級機構東方金誠的統計，7月共計19家房企發行地產債28只，合計發行規模為206.2億元，發債企業和發債數量同比分別下降26.9%和41.7%，發行規模同比大幅下降59.6%。淨融資方面，受發行端影響，當月淨融資缺口擴大至118.9億元，前值為85.9億元。

不只是民營地產債融資沒有起色，國企發債規模也同比下降。7月國企發行規模同比大幅下降53.0%至200.7億元，淨融資額為-44.9億元；民企方面，7月僅金輝集團1家民企通過中債增進擔保發行地產債，發行規模為5.5億元，當月發行量同比下降93.4%。

境外債方面，據企業預警通統計，7月無地產境外美元發債記錄。今年總共只有綠地控股、富力地產等8家地產公司發了18只美元債，規模合計17.28億美元。

對於房企融資問題，住建部今日在會議上表示，建立城市房地產融資協調機制，推出項目「白名單」制度，以城市為單元、以項目為對象，給予合規項目融資支持，推動房地產開發企業融資從依賴主體信用向基於項目情況轉變。

近期，地產債二級市場表現尚可。根據中金公司研究團隊的統計，7月境內地產債行業利差收窄，AAA、AA+、AA隱含評級超額利差均值分別收窄1bp、收窄27bp和收窄6bp，AA+和AA收窄主要受萬科、綠城房地產、信達地產、粵珠江利差下降影響。

地產美元債方面，財聯社此前報道過，今年以地產債為主的高收益美元債表現整體好於投資級。7月以來，iBoxx中資美元地產債指數再漲2.7%。

在地產銷售沒有顯著改善的情況下，地產債的階段性表現主要依靠政策脈衝。7月末政治局會議延續此前表述，繼續強調「堅持消化存量和優化增量」，同時提及「收購存量商品房用作保障性住房」。

中金公司研究團隊認為，7月銷售表現環比走弱，新增房地產政策較少。后續政策或將繼續落實好已出臺政策，當前市場仍在築底階段，在等待市場拐點的過程中應具備一定的耐心。

關於保障性住房的建設和供給，住建部今日表示，將積極推進收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項目加快完成收購，及時配租、配售。在現房銷售制度改革上，住建部表示有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。

對於地產債的投資，除了政策落地情況外，多數機構仍建議等待銷售的趨勢回暖，央國企優於民企。

華泰證券固收研究團隊認為，6月地產銷售邊際回暖，往后看，地產債風險偏好扭轉有待成交趨勢性回升，關注7-8月淡季表現、房企推盤和政策是否加碼。策略上，央國企地產債中高等級拉久期和品種挖掘優於下沉，關注龍頭房企償債動向。

中誠信國際指出，地產債估值波動較大，建議投資者密切跟蹤地產銷售回暖情況，階段性博弈未出險高收益房企短久期超跌債券投資機會，對中長久期債券保持謹慎。