龍湖：「三高」模式不可持續，預計2028年經營性業務收入佔比超50%

8月23日，龍湖集團發佈2024年中期業績，公告數據顯示，合同銷售額為人民幣511.2億元，對應銷售總建築面積為365.5萬平方米，營業收入為人民幣468.6億元，股東應占溢利為人民幣58.7億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利為人民幣47.5億元。核心稅后利潤率為11.7%，核心權益后利潤率為10.1%。

其中，運營及服務業務對龍湖上半年利潤的貢獻率超過80%。

在中期業績會上，龍湖集團董事長陳序平表示，房地產「三高模式」不可持續，全球成熟市場的經驗也表明，地產開發收入是有周期性的，城市化進程穩定的時候，開發業務規模就會下降，房地產企業就需要進行新舊模式轉換。在國內的房地產發展歷程中，房地產行業快速發展帶來了「三高模式」，房企債務也是建立在開發業務規模迅速擴大的基礎上的，這些債務的特點是「周期短、規模大」，但又是剛性的，目前市場規模下降，債務卻並不會因此消失，所以目前龍湖會優先處理債務、轉化債務結構，預計到2028年，龍湖集團可以實現經營性物業帶來的收入佔比超過50%，公司由此進入「較低的債務，高經營性收入」的新模式。

龍湖中期業績會現場

01 減債為先，以銷定支

在新舊模式轉換期內，龍湖集團將財務安全放在最重要的位置。

陳序平表示，目前龍湖的主要債務集中在開發業務上，在房地產行業快速發展的階段，開發業務規模要依靠債務來推動發展，同時用開發業務獲得的收益對商業、長租公寓等運營性業務進行投資，培育第二增值曲線，但目前龍湖已經處於新舊模式轉換期，運營性業務帶來的現金流需要反哺集團，為降低債務規模提供資金。同時，龍湖還在用長周期債務替換短周期債務，兩者雙管齊下去降低債務規模、延長債務期限。

中報數據顯示，截至2024年6月底，龍湖集團有息負債共1874億元，平均融資成本為4.16%，較去年同期下降0.1個百分點。平均合同借貸年期延長至9.19年。

在中期業績會上，龍湖集團首席財務官趙軼表示，龍湖的有息負債中，銀行融資達到82%，國有六大行佔比超過60%，總借貸約83.5%以人民幣計值，非抵押債務佔總債務比例為47.5%。

在「財務安全第一」的原則下，龍湖集團正在持續削減債務規模，截至6月30日，有息負債較年初減少人民幣52億元。今年3月8日，龍湖集團提前兑付了總規模為46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS）；6月28日，龍湖集團又提前兑付PR恆祥A2、20恆祥次資產支持專項計劃（CMBS），規模為26.5億元，同日，龍湖還公告宣佈已提前購回6.2億美元的美金債。

截至6月30日，龍湖集團在手現金500.6億元，淨負債率為56.7%，現金短債倍數為1.7倍（剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債倍數為1.01倍）。剔除預收款的資產負債率58.6%，相關指標持續保持在「三道紅線」綠檔，是業內為數不多的財務比較安全的民營房企之一。

趙軼透露，目前龍湖已經為明年一季度的債務償還做資金安排，「安全是一切發展的前提，短期債務的削減優先於投資」，在房地產企業均面臨盈利下降的壓力之下，龍湖的開發板塊也同樣承壓，對新的投資會「以銷定支」，對新項目要求「拿一個成一個」，對老項目實行清單式管理。

據中指研究院統計，今年上半年龍湖集團的權益拿地金額為63億元，在行業內排名第15位，大幅低於其銷售額排名。

相比積極還債，龍湖集團目前在土地競拍市場上非常剋制。今年上半年，龍湖新增收購土地儲備總建築面積為60萬平方米，權益面積為35萬平方米，平均權益收購成本為每平方米人民幣14946元。其中，48.5%的新增收購土地儲備總建築面積集中在市場交易最為活躍的長三角地區。

截至6月30日，龍湖集團的土地儲備合計4141萬平方米，權益面積為2959萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣4729元，為當期簽約單價的33.8%。

02 運營及服務業務利潤貢獻佔比超八成

在龍湖集團的業績中，運營及服務業務的角色越來越重要。一方面，運營及服務業務的收入為龍湖提供了還債現金來源，也是龍湖進行債務結構轉換，用經營性物業貸置換開發貸延長債務期限的支撐；另一方面，運營及服務業務的收入和利潤貢獻佔比越來越高，不僅是龍湖的債務安全墊，更是公司的第二增長曲線。

中期財報數據顯示，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入131億元，同比增長7.6%。期內，運營及服務業務在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到80%以上。

目前龍湖集團的運營業務主要包括商場和冠寓，兩者在上半年的運營業務收入中佔比比分別為78.4%、19.8%。

龍湖集團的商場分為兩條主要產品線：都市型購物中心天街和社區型購物中心星悦薈。截至6月30日，已開業91座商場，合計建築面積為829萬平方米，整體出租率為96.0%。今年1-6月，龍湖商場銷售額為人民幣342億元，平均日客流295萬人次。

陳序平透露，自去年開始，龍湖商業已經實現了投資收入平衡，今年上半年，租金收入扣除疫情的減免影響，同店同比實現6%的增長，龍湖商業沒有向三四線下沉，也沒有做重奢，所以受到消費降級的影響會相對較小。今年下半年，龍湖在商業業務上會一手抓好新開業商場，一手抓存量商場的改造提升。

龍湖長租公寓品牌冠寓，定位為滿足新世代人羣租住的租賃住房，目前已開業12.3萬間，整體出租率為95.6%，集中在北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、南京等高量級城市。

此外，以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊不含税收入為64.9億元，同比增長11.1%。毛利率為32.3%，較上年同期提升0.4個百分點。其中，龍湖智創生活的物業管理業務穩步增長，期內總收入達57.8億元，物管在管面積達3.7億平方米。

陳序平表示，在物業服務業務上，龍湖未來會加大商企服拓展力度，依託數字化能力提量提質，計劃從今年下半年開始增設一線員工服務品質獎金，以提升員工升級服務的積極性。

作為龍湖今年整合成立的新航道：資管業務，以及從去年開始加大外拓的龍智造業務，龍湖也都要求「每個航道都要實現淨現金流為正」，為集團提供現金流活水。

龍湖管理層認為，樓市目前仍處於量價調整階段，市場信心有待恢復，龍湖要做的是「看清楚形勢」，在保障交付和財務安全前提下，通過持續迭代產品，提升行活能力，提高運營效率，重新回到增長中。