房利美：美國房屋銷售將持續低迷，直到抵押貸款利率接近6%

房利美(OTCQB：FNMA)預測，美國的購房將繼續低迷，直到更強勁的收入增長和更低的抵押貸款利率-接近6%-幫助恢復房地產市場的負擔能力。

房利美(Fannie Mae)副總裁兼副首席經濟學家馬克·帕利姆(Mark Palim)指出，誠然，抵押貸款利率自去年年底以來一直處於較低的高點(即呈下降趨勢)，因為債券市場投資者現在似乎預計經濟增長和通脹的路徑將放緩。截至8月15日，30年期固定抵押貸款的合同利率為6.49%，低於2023年10月25日7.80%的周期峰值。

帕利姆説：「從表面上看，較低的利率環境應該有利於房屋銷售，因為它有助於放松所謂的‘鎖定效應’的控制，並有助於更普遍地提高人們的負擔能力。」不過，他補充説，抵押貸款申請、房源信息和其他高頻數據「表明，許多潛在購房者仍然不願這麼做。」在房價增速繼續超過收入增速的情況下，情況尤其如此。

有趣的是，隨着借貸成本的下降，按揭再融資正在經歷顯著的反彈，而購買需求仍然低迷。復興宏觀研究公司在最近的一篇X帖子中説，再融資比一年前飆升了118%，而購房貸款申請下降了約8%。

即使最近抵押貸款利率下滑，房利美(OTCQB：FNMA)經濟和戰略研究小組預計，2024年剩余時間內，房屋總銷量將低於之前的預測(478萬套)，然后在2025年進一步回升(519萬套)。它預計，到今年年底，抵押貸款利率平均為6.4%，到明年年底，平均為5.9%。

考慮到房屋建築商的強勁利潤率預計將導致未來幾個季度的讓步，ESR集團繼續認為，與現房銷售相比，新房銷售表現更強勁。儘管如此，由於在建房屋數量的增加，新開工數量預計會在短期內放緩，這可能會推迟新項目，直到現有庫存出售。

與美聯儲2022年3月開始加息之前相比，抵押貸款利率仍然相當高。但由於供應仍然有限，加上有利的人口結構，美國S最大的住宅建築商D.R.Horton(紐約證券交易所代碼：DHI)似乎並不介意。

同樣，Lennar(紐約證券交易所股票代碼：LEN)6月中旬公佈的第二財季收益超過了分析師的平均預期，因為銷售激勵措施幫助提振了這三個月的訂單和交貨量。PulteGroup(紐約證券交易所股票代碼：PHM)第二季度的收益也超過了華爾街的預期，這得益於成交量、平均售價和毛利率的增加。

其他住宅建築商：KB Home(NYSE：KBH)、Toll Brothers(NYSE：TOL)、Beazer Home(NYSE：BZH)、Tri Pointe Home(NYSE：TPH)、NVR(NYSE：NVR)、Taylor Morison Home(NYSE：TMHC)、Meritage Home(NYSE：MTH)。

房地產經紀公司：Redfin(NASDAQ：RDFN)，Zillow(NASDAQ：Z)(NASDAQ：ZG)，Compass(NYSE：COMP)，OpenDoor Technologies(NASDAQ：OPEN)，Re/Max(RMAX)。