中報觀察 | 德信服務的淨利挑戰

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頭部企業都在求穩，體量不大的德信服務面臨更艱鉅的挑戰。

上游行業的調整還在進行中，「小而精」的德信服務迎來了喜憂參半的中期成績。

8月22日，德信服務發佈2024年中期業績，報告期間收入約為4.73億元人民幣，同比上漲3.3%，增速實現止跌。

不過，德信服務錄得毛利潤約為1.02億元人民幣，同比下降21.4%；毛利率為21.5%，同比下降6.7%；利潤約為4250萬元人民幣，同比下降32.8%。

頭部企業都在求穩，德信服務面臨艱鉅的挑戰。

01

利潤挑戰

比起去年中報和年報收入的增速下滑，德信服務今年上半年增速回升是能夠松一口氣的好消息。

據其2023年中期業績，收入為4.58億元，同比下降5.6%；2023年底，收入為9.56億元，同比下滑0.3%。

從收入角度來看，德信服務營業收入同比回升3.3%至4.73億元，撐起這一漲幅的則是物業管理服務業務板塊。

截至2024年6月30日，德信服務物業管理服務板塊錄得收入1.13億元，較上年同期在增長20.9%；業務佔比由去年同期的74.6%升至87.4%。

中報中，德信服務也將收入增加歸因於主業收入上漲，內生擴展以及戰略性的合資機會為其業務規模和市場規模帶來增益。

於2024年6月30日，德信服務總在管建築面積約為3960萬平方米，較上年同期約3620萬平方米增加約330萬平方米，增長率為9.2%。

在管規模增長則得益於德信服務地產母公司德信中國交付項目的增加，以及獨立第三方的業務增加。

只是，受限於上游行業持續下行以及大幅減少的服務需求，德信服務非業主增值服務與社區增值服務延續了2023年的收縮態勢，收入分別錄得1983.5萬元、3995.5萬元，降幅分別為66.83%、29.13%。

支柱性產業的調整深入影響着關聯行業，回升收入也沒能挽回德信服務利潤指標整體下滑的趨勢。

德信服務於報告期內錄得利潤約為4250萬元人民幣，同比下降32.8%；毛利潤約為1.02億元人民幣，同比下降21.4%；毛利率為21.5%，同比下降6.7個百分點。

回顧上年同期業績，德信服務淨利潤為6330萬元，同比下降28.6%，是首次錄得利潤下降；至2023年末，年度淨利潤進一步下滑，至6250萬元，同比降幅為16.7%。

降幅擴大，帶給德信服務的是利潤挑戰。

毛利方面，德信服務自2022年開始便遇到增速下降的難題，由2022年中期的1.54億元下降至2023年中期的1.29億元，再到如今的大約1.012億元。

聚焦到德信服務每個業態毛利率，物業管理服務同比下降5.7個百分點至19.4%；非業主增值服務同比下滑15.9個百分點至19.2%；社區增值服務同比微增4.5個百分點至44%。

現在，毛利高的增值服務毛利率維持了上升態勢，但增值服務業務對物業企業而言並不穩定。德信服務也無法憑藉社區增值服務業態，一力彌補佔比更高的物管服務業態與非主業增值服務的毛利下探幅度。

02

關聯考驗

今年，各大物企都面臨着宏觀經濟環境、關聯行業負向影響、市場競爭加劇等多重壓力，其中關聯方影響成為重要的因素之一。

業態上，德信服務是一家以住宅物業為主體的物業企業，營收佔比貢獻比例達到70%；地域上，德信服務的項目分佈與德信中國基本一致，主要集中在浙江等長三角區域。

截至2024年6月30日，德信服務獨立第三方開發物業收入為2.03億元，在管建築面積2107.7萬平方米，佔總體比重由上年同期的54%回調至49%。

與上年同期相比，德信服務今年上半年新增的471.38萬平方米在管建築面積，新增面積主要由德信中國輸送，提供了德信服務重要的面積增長動能。

中期業績發出后，德信服務在二級市場報1.64港元，跌0.61%，總市值由上市時的31億港元折半至如今的15.05億港元。

應收款規模偏高是很多物企都面臨的難題，對關聯方業務款應收未收的情況，在行業中較為普遍。

與去年同期相似，今年的德信服務在應收款項規模上管控相對較好。

截至2024年6月30日，德信服務的貿易應收款約為4.62億元，較年初的3.79億元增長約8270萬元；其他應收款項為4.26億元，較年初增長3250萬元，主要由於公司業務規模擴張及基礎物業服務增長所致。

德信服務的貿易應收款項中，來自關聯方的部分為9361.9萬元，較年初減少234.9萬元；來自第三方的部分為4.15億元，較年初增加約9400萬元。

由此看來，德信服務有意控制於關聯方之間的應收賬款規模，但來自第三方的應收賬款規模還存在管控的空間。

在中報中強調獨立化發展的德信服務表示，公司在第三方市場拓展表現優秀，重點佈局非住領域，管理業態進一步多元化。

只是，前行進在規模化擴張的道路上，德信服務也需要注意第三方業務增長背后正在擴大的應收賬款規模。

「跋山涉水不改一往無前，山高路遠但見風光無限」，這是德信服務寫在中報里的未來展望。

（轉自：觀點）