二手房價調研：京滬杭哪類產品更抗跌？

今年以來，房地產市場整體延續弱復甦行情，二手房「以價換量」，整體活躍度高於一手房。

從國家統計局數據可以看出，重點70城二手房價格同比全線下跌，二手房價格下探幅度遠超新房。

上周克而瑞研究中心對北京、上海、天津、武漢和蘇州五城二手房價進行調研，不同房齡的二手房降價幅度差異明顯，房齡新的房源整體更抗跌。

那麼聚焦產品檔次，哪類二手房更抗跌？

克而瑞研究中心對北京、上海、深圳、杭州、南京五個典型城市二手房調研，通過對比2024年上半年成交小區可比房價與小區二手房歷年成交可比房價高點進行漲跌幅情況發現，不同產品檔次小區漲跌幅分化明顯，高端產品更抗跌，其中北京、上海高端產品房價抗跌性較強。

01 三個城市降價集中在20%-30%，京滬一成以上房價漲10%以內

通過2024年上半年成交小區可比房價與小區二手房歷年成交可比房價高點漲跌幅情況來看，調研的五個城市中，上海二手房價更抗跌，其中，近六成小區降幅集中在20%以內，二手房價降幅表現整體好於其他四城，值得注意的是，上海二手房價格並非全線下跌，房價漲幅在10%以內的小區佔比達到了14%。

另外，北京、深圳、杭州三個城市小區房價降幅多集中在20%-30%之間，其中，北京二手房價也有部分小區表現出較好的韌性，其中房價漲幅在10%以內的小區佔比也有17%。

五個典型城市中，南京二手房價下探最明顯，多數小區跌幅集中在20%-40%，增幅在10%以內的小區佔比只有1%，調研的小區二手房價幾乎全線下跌。

典型5城價格變動情況

將典型五城樣本小區房價漲跌與產品檔次進一步交叉分析，我們會發現高端產品更抗跌。

從不同產品檔次房價降幅來看，剛需產品降幅最為明顯，其中超半數剛需產品跌幅在10%-30%之間，而豪宅產品有近6成小區跌幅在20%以內。

值得注意的是，高改和豪宅產品中分別有一成和接近兩成小區價格不降反增，2024年成交均價較歷史高點增幅在10%以內。

典型5城價格變動情況

02 北京約七成二手豪宅價格漲10%以內，上海四成以上豪宅不降反增

在五個典型城市中，北京和上海二手房價抗跌性更強一些。

其中CRIC調研的北京5918個樣本小區中，剛需、剛改產品多數小區跌幅在20%以內，上半年高改、豪宅產品多數項目房價不降反增，其中有七成以上二手豪宅上半年可比房價漲幅在10%以內，另外高改產品也有六成以上漲幅在10%以內。

剛需產品二手房價格回調幅度普遍大於其他產品檔次，有約23%的項目跌幅達2-3成，典型代表為朝陽區管莊東里、管莊西里、惠民園等項目。

北京市場數據

再來看上海。

作為核心一線城市，上海二手房漲跌分佈特徵與北京基本類似，即產品檔次越高端，降價中樞幅度越小。

具體來看，CRIC調研的上海9769個樣本小區中，剛需二手房項目主力降幅集中在20%以內，跌幅略小於北京。而剛改項目中約42%跌幅在10%以內，典型項目如閔行區東方花園(二期)、皇都花園，浦東華發四季、華麗家族花園等項目2024年上半年可比房價較歷史高點降幅均在10%以內。

高改、豪宅類項目約半數房價持增，增幅在10%以內，尤其是市中心新房供給稀缺的黃浦區，綠地黃浦濱江、思南新苑、中海建國里、錦麟天地雅苑等項目房價漲幅均在1成左右。

上海市場數據

03 深圳杭州房價漲跌結構類似，南京半數以上豪宅降幅2-3成

除了北京、上海以外，杭州二手豪宅房價也表現出較強的抗跌性。

根據CRIC調研的2847個樣本小區中，有接近四成的豪宅項目2024年上半年可比房價較歷史高點漲幅在10%以內。

不過除了豪宅項目房價抗跌性較好外，杭州剛需、剛改、中改、高改二手房項目都有約四成成房價較高點下降10%-20%。

和杭州房價漲跌結構類似的，還有深圳。

2024年上半年深圳成交小區可比房價較歷史高點年份變動情況來看，2466個調研樣本小區中，除了豪宅產品外，其他產品檔次降價中樞集中在10%-20%之間，其中中改產品房價降幅在20%-30%之間的小區佔比達到了39%，降價幅度顯著高於剛需和剛改。 

深圳市場數據

調研的五個城市中，南京二手房降幅最為明顯，呈現出各檔次普降行情。

具體來看，CRIC調研的南京3350個樣本小區二手房降價中樞主力集中在20%-30%，跌幅顯著高於北京、上海、杭州和深圳，其中剛需產品跌幅明顯，約四成小區房價較高點時降30%-40%。

據CRIC調研，樣本小區中溧水區琴韻華庭、創維樂活城，六合區榮鼎幸福城、龍庭世家等項目2024年上半年可比房價降幅均在3-4成。整體外圍板塊新盤降價幅度本就高於核心區，也倒逼二手房業主降價跑量。

不過，豪宅保值增值性在南京並不顯著，接近六成的豪宅項目二手房價降幅達到了20%-30%。

南京市場數據

在二手房價持續下探的當下，仍有一些城市高端小區表現出更抗跌的特徵，CRIC調研的五個樣本城市中，高改和豪宅產品中分別有一成以上小區價格不降反增，2024年上半年成交可比房價較歷史高點增幅在10%以內，尤其是北京、上海、杭州等核心一二線城市核心區域豪宅小區房價更抗跌。

除了部分城市豪宅產品外，剛需產品降幅最為明顯，半數跌幅在2-3成，剛需客羣在二手房降價的背景下將進一步轉向二手房。

本文來自微信公眾號「丁祖昱評樓市」，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經授權發佈。