租住的未來藏在周期重塑中

周期變化締造了中國的租住行業，租住行業的參與方、政策引導與用户需求變化，三方力量正在推動行業和市場的演進。

8月21日，「2024全國保障性租賃住房與長租公寓發展峰會」在上海召開，睿和智庫、成都樓促會攜手國內約20家專業協會、超150家相關企業，深入探討新行業、新租住企業的新型生產力模型。與會人士一致認為，這是今年少見的高質量的專業會議。

峰會核心觀點

• 1. 中國式租住雖已完成頂層設計，但行業尚處於從0到1的探索中，需要尋找以提質創新為主的新質生產力。機構化運營的租住市場，是中國房地產行業發展進入成熟階段的必然形態。
• 2. 國內房地產業之痛，源於缺少周期性經驗。當前市場與美國1980年代類似，受益於RTC、CMBS、REITs及黑石等資管公司的金融創新，美國實現了生產力的革新並快速走出了周期困境，我們可借鑑學習。
• 3. 租住行業潛在發展機會在於可擴募資產拓寬和地方資源共建。其中，各地閒置或低效資產、土地，通過合作改造或新建保租房，可尋求退出、聯合發行REITs以及擴募機會，達成盤活目標。
• 4. 保障房不是新業態，只是資產管理的一個分支，但保障房的特性已將運營管理的要求提到一個新的高度，數智平臺的重要性會越來越重要。科技賦能本質是管理理念的賦能，需瞭解和理解行業。
• 5. 儘管長租公寓的經營複雜度和離散度相對酒店較低，但面對不同代際消費者不斷變化的需求，長短租模式面臨巨大挑戰。運營方應迴歸服務的本質，關注客户需求，而這背后需要持續的時間、資產投入，以及算法優化。
• 6. 提高租住產品的商業價值主要依賴於效率的提升。這需要明確產品在特定商圈的定位是否具有市場潛力，並通過數字化賦能運營與服務流程，以確保效率達到最優化。
• 7. 租金坪效是公寓運營的核心。資產方追求高投資回報，運營方希望提升利潤，而租户期望降低租金。平衡三方利益，運營方可在覈心地段通過改造增加運營面積，並嚴格控制總投資額和改造成本。
• 8. 好的投資不需要退出，優質投資應長期持有以實現最大價值。通過低價獲取資產和區域差異化競爭，可構建長期競爭優勢。

上篇：尋找產業提質突破口

摸清行業脈絡，給予資本信心，產品與運營接地氣

新質生產力形成的關鍵，在於創新和提質，難點是如何創新。確定何種創新是被需要的，獨特且能夠創造更多價值，依賴於對行業脈絡和趨勢的深度洞察。

根據睿和智庫的研究，中國式租賃市場的演變，可分為三個階段：2015年前「封閉政策市場+散租零售市場」，2015年至2019年「初步機構化市場」，以及2020年之后「高質量機構化市場」。每個階段都伴隨着樓市、政策、參與者等深刻變革，特別是后兩個階段樓市均出現了存量房去化難題。

從政策層面來看，涵蓋配租和配售型的保障性住房在住房體系中的角色不斷強化。特別是央行設立3000億專項收儲再貸款和REITs的常態化發行，加速保租房與市場化長租公寓同台競、互補發展。這也標誌着我國住房租賃的頂層設計，以及「私募基金+公募REITs+信貸支持」的金融閉環基本形成。

轉向參與者視角，隨着「十四五」保租房籌集目標已完成66%，150+國企進入租賃賽道，市場呈現出國企主導、市場化機構和長尾市場三足鼎立格局，且「馬太效應」明顯，TOP10企業開業規模佔七成。

儘管流動人口和高校畢業生的增長，以及晚婚晚育的社會趨勢，為租賃市場提供了持續的租房需求，但無論國企還是市場化機構，都在面對區域發展不均衡以及營銷、產品力、人才等多方面的挑戰，都需要從生產要素、產業轉型、技術等方面塑造新的企業生產力模型。

「缺乏對完整周期的體驗，是國內房地產業痛苦的根源。」高和資本執行合夥人周以升以國際視角來反觀中國市場，目前所處的階段類似上世紀美國的80年代（儲貸危機和非理性泡沫化階段）和日本的90年代（房價迅速下跌階段），而前者迅速走出周期，后者則被稱為「失去的十年」。

高和資本

金融危機的本質，是市場周期受價格波動驅動，體現供需雙方力量的對抗，引入新購買力穩定市場是一大突破口。

美國在1980年代出現了不良資產重組機構RTC，CMBS、REITs債+股結構，以及黑石等資管公司崛起，實現了市場動能的轉換和生產力的革新。日本也是由外資介入才實現了經濟的重振，均說明了周期重塑和金融生態、新機構的發展連在一起，是走出周期的新生產力，也是終局狀態。

當然，從日本房價和公寓價格走勢來看，周以升認為，對國內租賃市場應該保持信心，投長租公寓的機構的信心應該更足一些。日本的房價指數雖波動劇烈，但租金指數相對穩定，為逆周期投資提供了穩定性。同時在中國，長租公寓的收益率較低，但市場更為理性，未出現類似日本的泡沫。

華潤有巢作為行業領先租住「運營+資管」平臺，2022年發佈首單市場化機構運營的保租房REITs，通過專業化、市場化的運營管理能力，為投資者帶來核心城市租賃住房產業發展紅利。

華潤有巢表示，租住行業潛在發展機會在於可擴募資產拓寬和地方資源共建。其中，各地閒置或低效資產、土地，通過合作改造或新建保租房，可尋求退出、聯合發行REITs以及擴募機會。目前其堅定走輕重並舉道路，一方面向地方國企輸出輕資產託管能力，另一方面尋找投資人共同設立Pre-REITs，收購或培育優質項目。

華潤有巢

在創新力稀缺的年代，成都城投希望在科技領域找到第二增長曲線，併成立了成都城投優聯科技公司。令人倍感意外的是，該公司發現超過半數的客户已經購買過類似的系統，約三成客户因原有系統未能真正在線打通業務閉環而棄用，讓其看到數字化市場仍有巨大空間。

「保障房不是新業態，只是資產管理的一個分支，但保障房的特性已將運營管理的要求提到一個新的高度。」成都城投優聯總經理董林認為，科技企業首先要做的就是沉下心去挖掘、理解需求，其次需要以多維的視角去理解行業特點和需求，單一的降本增效解決不了企業的實際問題。

成都城投優聯

該公司已通過模塊化設計，為不同企業提供定製化的數字平臺服務，包括運營人員管理、資產管理、智能物聯、財務規範化等，以實現業務流程的優化和效率提升。其交出的數據成績單極為吸睛：運營房源量超過12000套，年出租率高達98%，自有渠道佔比超過92%。

革新模式激發新動能

長日租切換、城更與出海、由輕向重轉型

租住企業要想真正實現生產力質的飛躍，必須持續探索和創新其運營與管理模式，以增強自身的內在價值創造能力。通過靈活運用長短租策略、積極參與城市更新以及出海項目、從輕資產向重資產的策略轉型，可以有效整合資源，從而推動整個行業的持續創新和向前發展。

城家CEO、華住集團高級副總裁莊松成介紹，城家公寓自2021年起實施了「左手酒店，右手公寓」的戰略佈局。儘管長租公寓的經營複雜度和離散度相對酒店較低，但面對不同代際消費者不斷變化的需求，城家在長短租模式上也經歷過嚴峻的挑戰，但現已逐漸克服。

城家公寓

在上海徐家匯的GROW瑞貝庭公寓酒店項目中，城家實現了長日租幾乎無縫切換，顯著提升了運營效率：出租率達到95%、GOP達到78%。另外，面對雄安商務服務中心2503間客房的去化挑戰以及多樣化的產品和客羣需求，城家依然實現了97.8%的高出租率。

這些成績的取得，歸功於城家在業態融合和數字化解決方案上的持續投入和算法優化。這也強調了所有運營方應迴歸服務的核心——關注客户需求，致力於構建具有競爭力的服務新質生產力。

自如作為中國租賃行業的先行者和具有互聯網基因的企業，在快速應對市場變化，迭代新增長模式上的探索可圈可點。

自如資管總經理孟月坦稱，自如城市更新模式，主要是與央企合作，由自如出資51%，對老舊資產進行化改造，后期項目產生的租金來墊付裝修成本。此種模式，有利於自如實現退出並拿下託管資格，資產的回報率也有顯著提升。

自如資管

而自如比鄰平臺的推出，則是基於對中國大學畢業生海外求學和企業員工海外工作需求的深刻理解，抓住了這一確定性市場機會，預計每年可服務的市場規模達到千億級別。主要實踐路徑有兩條，其一是滿足客户的租房需求，其二是走輕資產模式與優質機構合作。

孟月認為，提高租住產品的商業價值主要依賴於效率的提升。這需要明確產品在特定商圈的定位是否具有市場潛力，不斷優化運營與服務流程，並通過數字化手段打通商圈數據，形成精準營銷的熱力圖，以確保效率達到最優。充足的客源、高效的轉化、穩定的經營是提升資產價值的關鍵，這對機構的要求非常高，自如將全面開放資金、平臺，與合作企業共享。

運營由輕向重模式的，上海棲心公寓是一個代表性企業。而支撐其轉型的兩大要素為：極致的產品坪效和滿足剛性需求。棲心公寓創始人池鋒認為，租金坪效是公寓運營的核心。資產方追求高投資回報，運營方希望提升利潤，而租户則期望降低租金。為平衡三方利益，運營方可採取以下策略：在覈心地段通過改造增加33%的運營面積，同時嚴格控制總投資額和改造成本，同時滿足客户安全、押金和及時響應的剛性需求。

上海棲心公寓

小河迷倉就是棲心公寓旗下針對白領的公寓產品，在上海中環內位置打造8平米極致小户型產品，月租最低2500元，將房租在上海平均月薪支出佔比由超三成打下到兩成。旗艦中資產運營項目的出現，讓其擁有了拓展重資產的能力。目前，棲心公寓已在中環外與資本方和業主共同打造了某重資產項目，整體坪效超6元，IRR超25%。

未來篇：以資管邏輯塑造租住行業

探索「資管+N」的路徑

在租住產業周期的波動中，原本的野蠻生長最終將恢復到市場基本面的理性發展。在存量與增量的轉換中，不動產資產管理的重要性愈發凸顯，成功串聯起「投融建管退」全鏈條。

第一，遵循「資管+收購」邏輯，引領重資產投資。

領盛投資領投的資管平臺領禾盛銘，已在上海投資了3個長租公寓項目，累計投資已超過25億元。基於資管邏輯，領禾盛銘創始人兼CEO耿俊峰表示將綜合考慮土地年限及資產估值問題，持續關注收併購機會。

作為周大福企業成員公司，城璟租住自成立14個月以來，已在不動產資管領域取得了顯著進展，包括建立平臺、培養團隊和收購項目。城璟租住集團聯合創始人&聯席CEO吳濤表示，將繼續探索新的重資產收購機會，包括存量改造項目和在建項目，甚至土地開發類項目，並提供全生命周期的資管服務。

火花談

第二，重視「資管+運營」融合，可產生疊加效應。

目前，很多企業已經意識到租住領域的資管難點，在於投資、開發和運營分開未形成合力。

成都城投優聯總經理董林表示，目前國內在不動產資管領域尚顯薄弱，未來行業的底層基礎工作仍需加強和完善。為實現資產管理和運營上實現疊加效應，其將致力於構建專業團隊，應對行業人才短缺的挑戰。

城璟租住集團聯合創始人&聯席CEO吳濤表示，公司採取「雙輪驅動」戰略，將資產管理和運營管理緊密結合，每一個項目的成功都需要投資和運營兩個團隊高效的配合。

第三，強調「資管+服務」策略，迴歸本質做服務。

經歷了包租、託管、資管三大階段，瓴寓國際在2024年將重點放在客户服務上。瓴寓國際副總裁王浩宇表示，迴歸本質做客户服務，利用「資管+服務」模式實現傳統地產體系的轉型。面對行業挑戰，瓴寓國際將重視能力轉型和客户體驗的提升。

第四，追求「資管+規模」效應，拓寬輕資產盈利邊界。

自如資管總經理孟月認為，無論是輕資產還是重資產模式，在組織、供應鏈等管理都需要花很多精力，因此輕即重，重即輕。為避免輕資產模式的收益侷限，自如資管通過獲取低成本項目和規模效應提升運營效率，實現輕重資產的優勢互補。

第五，釋放「資管+科技」能量，開拓多渠道增長路徑。綠地香港、象嶼商發、南國置業、上海榮和（西部樂巢）、成都城投優聯、螢火智聯等多家企業均表示重視用科技賦能資管。

火花談

其中，綠地香港治理通過租客端的APP、小程序、智能管理系統等數字化手段，全面提升房效、人效以及服務能力，未來還將提升響應時效。除了傳統渠道，南國置業今年將加強在智能家居系統方面的探索，打造科技家的概念，提升客户體驗；

此前，上海榮和（西部樂巢）的項目定位多依賴大數據，今年該公司將開發微客雲，將所有業務和客户打通，挖掘潛在客户並對會員系統進行升級。成都城投優聯提到了智能水電錶和門鎖等智能化硬件的應用，可提高運營效率、提升租户體驗，並有助於防止轉租等違規行為。

此外，象嶼商發主要發力短視頻平臺上的營銷，結合年輕人關注的熱點在公寓拍攝短劇，今年上半年上海抖音+小紅書成交量超100組。螢火智聯CEO王小家還分享了其研發的智能温控解決方案，即通過動態算法實時分析室內外環境和人體舒適度，自動調整空調出風量，減少能源損耗。實際測算顯示，該系統可節省整體用電15%，一年可節省數萬元。

第六，選擇「資管+退出」路徑，平衡資產增值和風險。

目前，國外投資環境較為優越，且國內核心資產的買家較少，存量土地年限受限，增加了退出的難度，導致外資在進入中國市場時持謹慎態度。黑石旗下資管平臺黑石龍地長租公寓事業部執行董事麥偉基稱，黑石傾向於重資產投資國內資產，並正在評估自營或引入第三方的運營模式，確保資產價值提升以及順利退出。

火花談

鼎暉投資董事總經理吳鋭則認為，好的投資不需要退出，優質投資應長期持有以實現最大價值，通過低價獲取資產和區域差異化競爭可構建長期競爭優勢。只有在市場特別追捧，且能夠實現兩位數投資收益時纔會考慮退出。

另外，方隅控股投資總經理趙崇傑亦表示，其不設退出期限，至少看10年的投資周期，避免市場波動帶來的非理性交易。

在峰會的尾聲，睿和智庫向2024年度「全國保障性租賃住房企業卓越品牌30強」、「全國長租公寓卓越運營企業10強」、「全國租賃住房典範項目」的企業或項目代表，頒發了榮譽獎牌。