被碧桂園富力傷透了心！「化工大王」張國榮退出房地產

集團將會退出內地商品房市場，將重心投向投資性資產。

徐凡淋丨文

在碧桂園、富力等企業身上「栽了跟頭」的建滔集團有限公司（以下簡稱「建滔集團」）宣佈將退出內地房地產市場。

8月26日，建滔集團發佈2024年上半年業績公告，實現營業額204.14億港元，較2023年同期增長9%。其中，覆銅面板、印刷線路板、化工產品3個業務收入分別佔總收入的34.6%、28.5%和29.9%，合計達93%。

建滔集團2024上半年收入最不理想的是房地產業務，銷售營業額下降了43%，營業收入同比下降12%至9.2億港元，其中大部分收入來自租金收入，錄得7.29億港元。對比高峰期的2020年，建滔集團房地產收入曾達83.3億港元，佔集團總收入的19%。

面對房地產營業收入的大幅下降，建滔集團主席張國榮表示，集團將會退出內地商品房市場，將重心轉向投資性資產，如果未來發現有機會，會在香港及內地購買收租物業。

過去，建滔集團不單自己操刀開發住宅項目，同時也投資了內地一些主要的開發商債券，如於2021年通過子公司永恆信貸（Ever Credit Limited），向碧桂園提供本金18.8億港元的定期貸款，利率8.5%，本息原定於2023年12月償還。因碧桂園未能如期兑現，2024年向香港高等法院對碧桂園提出清盤申請，截至目前，雙方仍在博弈之中。

山海新財經就是否退出內地房地產一事致電建滔集團華東地產部，相關人員表示，的確正在撤離，也不再開發、投資房地產項目。

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「化工大王」張國榮 

公開資料顯示，建滔集團1988年以印刷線路板的基礎材料覆銅面板起家，公司1993年在香港聯交所上市，同年分拆銅箔業務在新加坡上市，是全球最大的覆銅面板生產商之一，中國印刷線路板製造商、化工產品龍頭供應商之一。

今年69歲的建滔集團主席張國榮，在業內有着「化工大王」「銅箔大王」的美稱。2023年7月1日，香港特別行政區公佈2023年授勛名單，張國榮位列10位金紫荊星章獲得者之一。

他出生於深圳，年少時家境貧寒，中學畢業就去了香港一家小工廠打工，因年少無知，差點被老闆辭掉。

「當時沒辦法，只好誠心懇求老闆，希望他不要把我辭退。經過這次經驗，我明白到能夠擁有一份工作是很幸運的，所以我往后的工作都十分努力去做。」張國榮向媒體講述那段經歷時表示，當時一度害怕失業，感到不知所措。

后來，張國榮「跳槽」去了美資公司3M（世界著名的產品多元化跨國企業：名尼蘇達礦業製造公司），從倉務員到信差，再到銷售員。

「3M是一家百年大公司，制度性很強，經常被人責罵，但從中學到了什麼是現代化管理，獲益頗豐。」張國榮説，在3M公司的日子，為日后干一番事業打下了良好的基礎。

不久后，有着敏鋭商業頭腦的張國榮發現，從廣州買工業鹽是1美元/公斤，從美國進口則需10美元/公斤，面對巨大價差，他毅然決定放棄安穩工作，開始自主創業，從廣州買工業鹽到香港轉售，成功賺到第一桶金，之后與人合夥在香港設廠生產覆銅板。

1988年，張國榮在深圳設廠生產覆銅面板；1993年，建滔集團在香港證券交易所成功上市，

公司發展如火如荼。有了資金的張國榮，先后在廣東清遠、佛崗、連州等地投資建設了建滔循環經濟工業園，隨着建滔化工、建滔實業、忠信電子材料、暖芯技術、科惠電路、積層板、建滔銅箔、建滔玻璃纖維等20多家工廠（公司）的建立，使他奠定了行業 「化工大王」的龍頭地位。

有着「化工大王」「銅箔大王」稱號的張國榮，還是一位資本運作高手，建滔集團共擁有4家上市公司。1993年，建滔集團在港交所上市；1999年12月，建滔集團成功分拆其子公司建滔銅箔，在新加坡證券交易所上市；2004年12月，建滔成功收購上市公司依利安達，進入印刷線路板領域；2006年，建滔集團又成功分拆其覆銅面板業務，建滔積層板在港交所主板上市。

2009年，在房地產市場如日中天之時，張國榮在集團成立房地產事業部，開始涉足房地產開發，15年來，先后落子住宅、商辦、購物中心與酒店，形成了商辦系「建滔廣場」、住宅系「裕花園」等產品線。

住宅開發方面，建滔地產在蘇州崑山和上海，開發有上海裕花園、張浦裕花園、裕園、升悦居、千燈裕花園、花橋裕花園、濱江裕花園、裕景園、觀源河畔、朗峰、花溪公館等項目。

2014年，張國榮將用僅100萬元拿地的深圳舊廠房，以20億元的價格賣給某頭部房企（恆大），此筆「一本萬利」的生意為業內津津樂道，也讓張國榮嚐到了投資地產的甜頭。

建滔集團官網顯示，建滔地產開發住宅及商用物業總建築面積超600萬平方米，主要分佈在香港、上海、蘇州、廣州等城市。拿地方式較為保守，均以招拍掛為主，拿地與建設一直都是利用自有資金。

2020年高峰期，建滔集團房地產業務收入83.3億港元，90%來自住宅項目，佔集團總收入的19%。

「我們做實業的，每年有幾十億元的現金流，最多花三分之一用於投資，三分之二花不掉。做地產沒有技術問題，我們可以花錢請最好的設計師，請專業人員做策劃。」建滔地產部一位高管曾解釋涉足地產行業的原因。

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地產投資的失利

在房地產領域嚐到甜頭的建滔集團，不僅開發住宅項目，張國榮與內地房企也往來密切，投資了大量內地房企的股票和債券，並向他們直接提供貸款。

2018年起，建滔集團多次購買富力地產美元債，在后者進行了境外債重組后，建滔集團持有富力地產總金額22.83億港元的債券。

其中，利率7.5%的A組債券7.88億港元；利率9%的B組債券10.27億港元；利率4.2%的C組債券4.69億港元。截至2023年末，這些債券已產生公平值虧損21.67億港元。

另一方面，2021年12月，建滔集團旗下的永恆信貸向碧桂園提供了一筆18.8億港元的定期貸款，雙方約定分期償還本金和利息（利率8.5%），並在2023年12月償還最后一期款項。

2023年8月20日，碧桂園債務危機爆發，曾宣佈以「債轉股」的形式，抵消了建滔集團部分本金，涉及債務2.7億港元，但后續相關還款承諾未能如期履約。

兩個月后，2023年10月，碧桂園官方發佈違約。同日，建滔集團發佈公告稱，碧桂園未能根據融資協議償還15.98億港元，向碧桂園發出法定要求償債書。受此影響，建滔集團2023年就該借款作出信貸虧損撥備8.94億港元。

今年2月19日，建滔集團發佈盈利預警，預計2023年錄得純利潤不少於20.2億港元，同比下降不多於45%。

對於純利下降的原因，建滔集團方面表示，一是集團覆銅面板產品及化工產品的市場銷售單價下跌；二是對向碧桂園控股有限公司的借款作出信貸虧本撥備；三是對所持有位於華東地區未售住宅物業作出減持虧損撥備。

碧桂園流動性危機，以債轉股形式，抵減其中2.7億元港元本金后，就未再還剩余借款。張國榮催債未果，以清盤呈請方式向碧桂園施壓。

今年2月，永恆信貸就此事向香港高等法院對碧桂園提出清盤申請。對於建滔集團的清盤申請，碧桂園迅速做出了反應稱：「堅決反對，將採取一切必要行動，積極妥善抗辯應對。」

碧桂園方面表示，單一債權人的激進行動不會對碧桂園保交樓，正常經營以及境外債務重組產生重大影響，已與境外主要債權人建立了有效溝通機制，境外債整體重組正在積極有序推進，清盤是各方皆輸的結果。

目前，雙方就此事仍在博弈之中。

對此，張國榮曾表示，對碧桂園仍有信心，對其未來償還債務方案持開放態度，身為上市公司董事有責任追討，向股東交待。

實際上，投資富力地產「栽了跟頭」又「踩雷」碧桂園的建滔集團，早已逐漸收縮房地產業務，2018年土地拍賣進入白熱化競爭階段后，就再也沒有拿地。

2023年，建滔地產房地產收縮至27.5億港元，其中住宅銷售收入只有12.8億港元；2024年上半年持續收縮，房地產營業收入僅9.2億港元，大部分來自租金收入。

目前，建滔集團仍有一些存量項目在建和銷售，住宅主要有崑山菁庭、浦岸花園，兩個項目剩余貨值約30億元。據瞭解，這兩個項目正在加速銷售中，去化較為艱難。商業項目還有在建的建滔前海大廈與崑山中心，這兩個項目投資多年還未完工，主要為自持與收租。

張國榮最新表示，要退出內地房地產市場，將重心轉向收租物業，也正基於此考慮。

隨着地產行業的持續調整，房地產開發的利潤更加微薄，市場尚未恢復，曾經帶有投資性跨界地產開發的企業，如美的置業、冠城大通、格力地產、建滔地產等陸續退出房地產行業，也許這只是開端。