ESG發展：穩步推進

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摘要：治理效果的最終檢驗標準應是良好生產經營行為帶來的利潤增長。

觀點指數 2003 年起，博鰲風尚盛典已然 22 年。觀點指數研究院繼續對全產業鏈進行綜合研究與分析，於 2024 博鰲全體大會現場發佈《觀點指數 • 2024中國房地產全產業鏈發展白皮書》暨《影響力指數 • 2024 博鰲風尚表現報告》。以下為報告節選：

在落實「雙碳」目標的指引下，2024上半年ESG領域監管新政紛至沓來，推動着國內ESG發展進入新階段。

A股三大交易所發佈最新指引，一方面補足披露標準不統一，信披質量不高的缺陷；另一方面也意味着強制披露時代的來臨。聯交所進一步規範氣候信息披露，信披體系建設趨向於成熟與完備。

國內不動產企業於下行周期中承受着較大的壓力，ESG作為第二財報，披露率和關注度亦受到重視。從觀點指數統計的樣本來看，物企2023年度ESG報告披露率達到92.06%，房開企業披露率達到84.47%。頭部企業參與評級的熱度也有所增長，整體的評級結果較往年保持穩定。

環境維度上，綠色建築、綠色金融以及能耗管理是主要關注方向。企業明確綠色建築發展戰略，將其與綠色金融掛鉤，拓寬綠色債券、綠色貸款等融資渠道。綠色金融領域主要以頭部房企為主，其中中國金茂的100億元碳中和CMBS使其在該領域表現亮眼。

社會維度上，保交樓是房地產工作的頭號工程；同時，在保障房建設、城市更新及老舊小區改造等領域，企業也積極作為。在鄉村振興參與方面，過往的「輸血式」扶貧則向精準扶貧轉變。

治理領域，企業致力於完善ESG管理架構和策略，通過建立完善的內部監管和信息披露制度，來提高企業治理的質量，降低治理風險。觀點指數認為，治理效果的最終檢驗標準應是良好生產經營行為帶來的利潤增長。

A股與港股「新指引」出臺，信披要求提升

作為對傳統財務信息披露的補充，ESG信息披露的質量與標準的統一越來越受到政府、監管機構以及資本市場的關注。

2024年4月，A股三大交易所分別發佈《可持續發展報告（試行）指引》，並宣佈2024年5月1日起實施。這一指引標誌着國內首次由監管機構正式推出一套系統性且規範化的可持續發展信息披露指南，引導上市公司更好地整合和報告可持續發展相關信息；也意味着強制披露的時刻即將來臨。

《新指引》強調，報告期內持續被納入上證180、科創50、深證100、創業板指數樣本公司，以及境內外同時上市的公司應當按照要求披露《可持續發展報告》，鼓勵其他上市公司自願披露，后者主要是考量了創新型中小企業的發展階段特點。

總體來看，《新指引》既借鑑了境內外ESG信息披露的準則，上市公司披露經驗和最佳實踐，又立足於中國國情和資本市場現狀，兼收幷蓄體現中國特色。

例如，該指引強調「雙重重要性原則」，要求上市公司進行信息披露時，既要考慮議題對企業財務的重大影響，也要考慮其對經濟、社會和環境產生的深遠影響，與ESRS（歐洲可持續發展報告標準）和GRI（全球報告倡議組織）準則保持一致，響應了可持續發展議題對企業價值的影響及經濟、社會和環境影響的平衡。

披露框架方面，指引指出具備財務重要性的可持續發展議題，應當圍繞「治理—戰略—影響、風險和機遇管理—指標與目標」四個核心內容進行分析和披露。

《新指引》還指出，披露主體應當分析並披露可持續發展相關風險和機遇對公司當期財務狀況、經營成果、現金流的影響，以及相關風險和機遇是否會對公司下一年度財務狀況、經營成果、現金流產生重大影響。

觀點指數認為，這將有助於提升上市公司可持續發展信息披露的質量，彰顯優質公司投資價值，有利於資本市場吸引更多境內外的中長期資金。

期內的4月19日，聯交所也發佈最終的有關氣候信息披露規定的諮詢總結，並刊發協助發行人遵守新氣候規定的實施指引，將《環境、社會及管治報告指引》名稱修訂為《環境、社會及管治報告守則》，進一步強調其強制地位。

《守則》新增D部分，即對氣候信息披露要求進一步規範，替代原A部分氣候相關披露要求。此次氣候規定根據IFRS S2（《國際財務報告可持續披露準則第2號》）制定，並參考了TCFD（氣候相關財務信息披露工作組）建議的四大核心支柱，即管治、策略、風險管理以及指標及目標；整體上香港ESG信披體系建設趨向於國際化標準，正在走向成熟和完備。

據觀點指數了解，多市場ESG監管趨嚴態勢較為明確，ESG評級服務和數據產品已成為近年來的監管重點。而境內市場ESG監管加強主要體現在信貸、債券、基金等領域。

與此同時，ESG大熱現象下也有一些反對的聲音出現。有觀點指出，ESG使企業不得不在並非主業和核心競爭力的環境保護和社會責任履行上投入大量的資本與精力；在實操環節，不可避免地導致各種顯性的和隱性的公司治理成本持續攀升；本質上ESG是公益願景偽裝下的治理陷阱，動搖了企業未來可持續發展的根本。

不動產企業ESG披露率高，評級保持穩定

國內不動產業自2020年下半年開始已在下行周期中走過四年之久，企業的壓力仍存，ESG作為企業的第二份財報也受到一定關注，同時近些年企業的ESG報告披露率呈現逐年提升的趨勢。

Wind截至7月20日數據顯示，A股2024年以來共有2146家公司披露了2023年度ESG獨立報告，披露率為40.56%。按行業來看，金融行業披露率最高，達到92.68%；房地產行業披露率達到了54.37%。

觀點指數監測的63家樣本物企2023年度ESG披露率達到92.06%，103家房開企業披露率達到84.47%，均較上年度有輕微下降，主要原因是一些房企及物企出險，年度報告延期，但整體來説披露積極。同時，港股企業披露率較A股更高，主要因為港交所ESG理念付諸實踐更早，市場主導性更強，披露要求也更加嚴格。

從報告披露的形式來看，主要涉及三類，即環境、社會及管治報告（ESG報告）；可持續發展報告與企業社會責任報告；也有少部分物企將ESG內容整合在年報中共同發佈，如東原仁知服務、德商產投服務及建發物業等。

但以上各種形式都展現了不動產企業在可持續發展方面的實踐情況。目前，監管新規和信披指引不斷完善，企業構建和完善ESG生態是必然趨勢。

除了披露率保持較高水平，當前頭部企業參與評級的熱度也有所提高，整體的評級結果較往年保持穩定，極少部分房企（如龍湖集團等）評級有提升。

具體來看，頭部不動產企業接受的評級機構既包括國際評級機構，也包括國內評級機構，選擇比較多元；中小企業參與評級少，主要以國內機構為主，Wind是主力，也包括中誠信綠金等。

例如，中海獲得的評級就包括晨星（Sustainalytics）、全球房地產可持續標準（GRESB）、明晟（MSCI）、標普全球（S&P Global）企業可持續發展評估（CSA）、秩鼎、萬得（Wind ESG）以及商道融綠等。

據觀點指數統計，不動產企業的明晟（MSCI）評級結果主要以BBB級別為主，即行業平均水平，未有AAA這類最高評級，物企中評級最高的為越秀服務，頭部不動產企業整體保持穩定。

其中，龍湖集團2023年在ESG領域成績優異，MSCI ESG評級躍升兩級至AA級，為內地房企的最高評級水平，併成為當年內地首家評級實現兩級跨越性提升的房企；首次被納入「恆生可持續發展企業基準指數」等。

另外值得關注的還有太古地產，該公司連續7年獲得全球房地產可持續標準（GRESB）的「全球業界領導者-綜合物業發展類別」，總評分在所有參與企業中高踞第二。2015年至今入選恆生可持續發展企業指數成分股，並獲得最高可持續發展評級「AAA」。

環境（E）：企業重視打造綠色建築，以中長期戰略為指引

從各不動產企業公佈的ESG報告來看，環境維度是最重要的關注方向。涉及的重要性議題包括綠色建築的設計與推廣、綠色/可持續金融、節能減排或能源管理、廢棄物與污染物管理等。

綠色建築通常指在建築全生命周期內，節約資源、保護環境、減少污染，為使用者提供健康、適用、高效使用空間，最大限度實現人與自然和諧共生的高質量建築，具體包括民用和工業兩種。需要的技術措施包括結構性保温系統、自然通風、天然採光、可再生能源利用、節水型器具應用以及智慧運維管理系統等。

近年來ESG熱度不斷提升的既有環境壓力增大、建築節能減排需求提升的要求，也有政策不斷推動與技術進步的影響。例如，報告期內北京、青島、佛山、六盤水等城市推出了購買綠色建築公積金貸款額度可上浮10%-20%左右等政策。龍湖集團ESG報告中提及，目前有 13個省份(直轄市)明確了對星級綠色建築的財政補貼額度，補貼範圍10-100元/平方米。

觀點指數統計發現，頭部不動產企業（主要以住開、商業為主）在綠色建築領域已有顯著的成果，中小型企業多保持跟進狀態。

例如，萬科截至2023年底滿足綠建評價標準的面積累計超3.28億平方米，獲得綠色倉庫認證或LEED金級認證項目超45個，合計建築面積達319.05萬平方米。新城控股的綠建項目主要以吾悦廣場為主，近三年累計獲得國家綠色建築運行標識項目共計42個，國家智慧建築4個，超低能耗建築2個，LEED認證12個，WELL認證3個。ESR截至2023年末，42.8%的資產組合已獲得可持續建築認證與評級，總建築面積約1300萬平方米。

同時，不動產開發企業較多都制定了綠色建築發展戰略，少部分提出了明確的短期及中長期目標。

據雅居樂集團綠色發展中長期規劃，2025年依據雅居樂綠色建築二星級標準設計佔綠色建築面積比例達30%以上；運用海綿城市設計理念及技術80%以上；採用裝配式工藝80%以上。2030年上述比例分別達到80%、90%及90%以上。

站在企業角度，綠色建築主要有三方面助益，即降低運營階段能耗，從而降低運營成本；享受超低能耗建築扶持政策帶來的政府補貼；有助於企業申請綠色債券、綠色貸款，拓寬融資渠道，節約融資成本。但也面臨初始投資成本相對較高及回報周期較長的問題；當前金融渠道缺乏適應建築較長運作周期的融資方式，存在「期限錯配」等問題。

綠色金融以頭部為主，成本優勢顯著

隨着國內外融資環境的變化，綠色金融的理念更加深入，不少企業都嘗試通過綠色金融工具來緩解融資壓力，具體包括綠色債券、可持續發展表現掛鉤貸款及碳中和CMBS，另還有REITs+私募等運作模式。

國內市場上，中國金茂在綠色金融領域表現亮眼。該公司2022年正式進入綠債領域，當年4月以北京凱晨世貿中心為基礎資產設立碳中和專項CMBS，發行額度高達87.08億元，創下了全國規模最大的碳中和CMBS產品的紀錄。

2023年2月，金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資產支持專項計劃（碳中和）項目獲上交所受理通行，計劃發行規模達100億元，為全國最大規模的儲架碳中和CMBS。之后兩個月內，金茂先后完成了該產品首期和第二期的發行，發行規模合計65.01億元。

2024年2月26日，金茂申萬-上海金茂大廈第3期綠色資產支持專項計劃（碳中和）在上交所成功發行，規模34.99億元，種類為CMBS，期限為5+5+5年，票面利率3.20%。至此，金茂100億碳中和債券發行完畢。

其底層資產——上海金茂大廈項目是金茂商業的代表作，單體建築面積達29萬平方米，是集現代化辦公樓、五星級酒店、會展中心、娛樂、商場等設施於一體的多功能型摩天大樓。

另外，亞太地區領先的新經濟不動產資產管理公司，最大的上市房地產投資管理公司之一ESR表示，其已完成共7筆總值約40億美元的可持續發展表現掛鉤貸款（SLLs），包括香港首筆用於建設物流中心的綠色貸款，並在2023財政年度后將可持續發展表現掛鉤貸款規模再增加至總額約44億美元。

其中，用於建設香港葵涌凍倉儲存及物流中心的88億港元綠色貸款為2023年香港最大額度的綠色貸款之一，建設項目計劃按照最嚴格的綠色建築標準興建，以取得「領先能源與環境設計」建築主體與外殼類別，以及「綠建環評」新建建築鉑金級認證為目標。

據觀點指數了解，綠色融資具有一定的成本優勢，但在不動產行業總體規模上佔比較小。

商道融綠研究顯示，2023年共有481只綠債上市，規模上金融業佔比最高，達到了58.97%；房地產業只有19只綠債上市，數量佔比為3.95%，規模為292.98億元，規模佔比為3.49%。

招商蛇口介紹，其2023年成功發行兩期綠色中票，余額合計9.50億元，佔整體債券融資余額的比例為1.50%。其中，2023年註冊綠色中票額度6.60億元，成功發行綠色中票4億元（3年期，利率2.90%），為同期同類債券最低利率。2023年綠色中票成本低於公司平均融資成本57BP，每年可節約利息費用約228萬元。

觀點指數認為，當下不動產企業對綠色金融的整體重視度並不高，僅有頭部和一些港資企業（如招商蛇口、太古地產、恆隆地產等）搭建了綠色金融框架或設立了綠色金融目標。

例如，恆隆地產計劃2024年底可持續金融佔公司債及可用信貸額度總額的60%。越秀地產表示2023年實現了超過25%的債券及借款融資來源於綠色金融，並且正朝着2024年將這一比例提升到35%的目標邁進。更進一步，計劃到2030年達到至少50%的債券及借款融資來自綠色金融。

智能化平臺助力能耗管理，商業辦公場景應用普遍

不動產是耗能「大户」，對雙碳目標的實現來説舉足輕重。德勤數據估計，房地產行業佔全球二氧化碳排放量的40%，其中大部分來自建築運營階段的能源消耗。

觀點指數觀察到，環境維度中，不動產企業普遍藉助智能化平臺或手段，在商業、辦公、產業園、物流倉儲、租賃住宅等場景中廣泛進行減碳活動。其中，商業和辦公場景是應用重點。

太古地產於2019年宣佈建設雲端智能能源管理平臺，現正分階段啟用。該平臺應用物聯網、大數據分析、人工智能及雲端電腦技術，以建築物營運數據作為依據，提供能源管理和節能的深入分析。

目前，平臺於太古坊、太古廣場、太古城中心、東薈城、廣州太古滙、頤堤港和成都太古里運作，最終將在香港及中國內地所有物業中全面應用。

據介紹，2023年太古地產全球物業組合的絕對碳排放較2019年基準減少29%。年內，太古地產繼續採用創新的低碳技術及管理措施。部分物業組合的能源需求上升，主要是隨着疫情舒緩，商場和辦公樓的製冷能耗和人流增加所致。

另外，商業辦公場景中的租户也逐漸開始在減碳方面付諸實踐。仲量聯行的研究顯示，42%的投資者和34%的建築物使用者正在將綠色條款添加到租賃合同中。

據瞭解，保利發展表示旗下公寓公司與在租住户簽署《N+青年公寓租户公約》，鼓勵租户採納低碳生活習慣；商旅公司更新所有與商業項目商户、租户新簽訂的《物業管理合同》，將綠色租賃納入商業合同條款。合同明確要求餐飲商户裝修時須安裝節能型油煙排風和補風系統，並在不使用時關閉系統以減少能源消耗。恆隆地產則表示自2024年4月1日起，旗下內地半數運營的物業已通過綠電採購協議使用可再生能源供電，綠電能源採購協議覆蓋上海、無錫、昆明及濟南項目。

觀點指數認為，綠色租約有助於租户與業主之間共享綠色改造和運營所帶來的成本和收益，共同推進行業的綠色可持續發展，但具體實踐效果還有待觀察。

社會（S）：頭部房企重視保障房建設，供應鏈管理平臺數字化成趨勢

社會維度主要涉及四大議題體系，分別為產品與服務質量，健康與安全、僱傭及人才發展、社會發展賦能。不動產企業的重要性議題矩陣顯示，供應鏈管理、客户隱私及信息安全，鄉村振興等子議題被普遍重視。

同時，較多頭部房企提及保障房建設、城市更新及老舊小區改造等，旨在提高客户（住户/租户）居住質量，賦能城市發展。另有部分房企（如華發股份、融創中國、旭輝控股等）提到要做好保交樓，保交付工作。

近兩年來，這是房地產工作的「頭號工程」，購房者作為房地產行業規模最大的利益相關者，維護和保障其權利是房企承擔社會責任的重中之重。

據觀點指數了解，2023年以碧桂園、萬科為首的房企開展了積極的保交樓工作，其中，碧桂園2023年共交付60萬套，交付面積為7260萬平方米，位列榜首。今年上半年碧桂園已交付15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米，仍高居首位，但行業內交付面積均較2023年同期明顯下降，交付壓力依然存在。

金科股份在近期的投資者會上表示，2024年交付面積將不低於1200萬平米，套數不少於7.5萬套。2024年金科在全重慶範圍內的保交樓將全面完成，2025年二季度，將完成全國範圍內的所有保交樓任務。

除此之外，頭部房企也在積極承擔保障性住房項目。公告顯示，保利發展截至2023年末已建成保障性住房項目109個，建成保障房超10萬套；參與超130個城中村改造項目，改造建築面積超1億平方米；共落地近10個TOD項目，推動城市發展的可持續性和宜居性。萬科旗下泊寓截至2023年末正式納入保障房體系的項目共計147個，涉及房源10.15萬間。

在鄉村振興參與方面，不動產企業的策略由「輸血式」向精準扶貧轉變，主要方式包括打造特色農產品供銷體系、購買惠農幫扶產品，招商引資、打造特色項目、公益改造等。

綠色供應鏈體系建設作為不動產企業社會治理維度的內核，有助於提升企業的運營效率和產品質量，增強企業的市場競爭力和抗風險能力，最終實現企業的可持續發展。觀點指數觀察到，多數房企在多年的發展中建立了供應鏈管理平臺，當前主要的趨勢是以數字化方式促進供應鏈綠色轉型，全面提升採購業務的透明度，促進供需關係優質發展。

以華潤置地來看，2023年9月起，其針對綠色建材產品目錄中的51類產品實施了新的管理措施，逐步提升總部集採中綠色建材的應用比例和覆蓋範圍。其於ESG公告中表示，正逐步完善供應鏈管理制度，將綠色低碳理念及標準納入供應商管理要求；要強化供應鏈合規監控，建設產品力數字平臺、「潤智造」工程智能化平臺，推動新興技術融合，賦能一線生產提效。

治理（G）：完善風控體系，與利益相關者溝通是關鍵

良好的公司治理是企業實現長期穩定發展的必修課。過去幾年，不動產行業中「治理不善」的案例頻發，以往高速擴張時期，一些房企習慣了簡單粗放的發展模式，於融資、拿地、開發、運營等環節缺乏科學的管理體系，決策和信息披露不透明，造成成本管理和風險管控能力難以提升。

隨着ESG理念被企業和投資者重視，越來越多的企業，致力於完善ESG管理架構，制定ESG管理策略，通過建立完善的內部監管制度和信息披露制度，來提高企業的治理質量，降低治理風險，促進企業戰略部署和ESG策略落地實現。

相關成果主要表現在設立可持續發展管理委員會、董事會獨立性與多元化、知識產權保護、信息披露與利益相關者溝通、反貪污與反賄賂制度設立等方面。

據悉，遠洋集團可持續發展管理原則為分層負責制，形成「決策層-管理層-執行層」三級工作機制。隨着企業整體戰略步伐不斷升級，遠洋集團的可持續發展管理工作已成為嵌入企業運營的多維度系統化專業管理，通過各業務與職能的協同予以保障。