瑞房羅康瑞：審慎選擇投資機會，業務重心將繼續聚焦上海、廣深

8月30日，瑞安房地產有限公司（下稱「瑞房」，00272.HK）公佈半年業績報告。期內，租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）總額上升至17.64億元（人民幣，下同），同比增長16%，其中77%的租金及相關收入來自上海的物業組合。

在同日舉行的業績發佈會上，瑞安房地產有限公司主席羅康瑞向《華夏時報》等媒體表示，中國房地產市場正在經歷結構性調整，尚未出現明顯復甦。因此瑞房將會以更為審慎的態度選擇投資發展機會，未來集團業務的重心將繼續聚焦長三角和大灣區的一線城市，尤其是上海。

「確保充足的流動性仍然是我們的首要任務。」在8月30日下午舉行的業績發佈會上，瑞安房地產有限公司財務總裁及投資總裁孫希灝強調。根據半年報，截至2024年6月30日，瑞房淨資產負債率為53%（截至2023年12月31日為52%）。值得一提的是，截至2024年8月29日，自2021年以來，瑞房已償還境外債務合共406億元（總額），其中包括於2024年8月24日到期的4.935億美元優先票據。

商業物業租金及相關收入同比增長16%

半年報顯示，截至2024年6月30日，瑞房已確認物業銷售總額為16.91億元（包括合資公司和聯營公司）。此外，集團亦錄得已鎖定銷售總額78.18億元，計劃於2024年下半年及以后交付和確認。同期，瑞房錄得溢利1.83億元，其中股東應占溢利為7200萬元。

2024年上半年，瑞房的租金及相關收入（不包括合營公司及聯營公司）為12.57億元，較2023年同期的11.31億元增加11%，原因是蟠龍天地開業帶來額外的租金貢獻；在蟠龍天地及鴻壽坊兩個新商業物業的支持下，集團的商業物業組合租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）同比增長16%，達17.64億元，其中77%的租金及相關收入來自上海的物業組合。

在零售及辦公租賃方面，截至報告期末，瑞房零售物業組合的出租率平均達93%。2024年上半年，其物業組合的銷售額及客流量分別增長了11%及20%；由於經濟放緩和供應過剩，辦公樓市場面對更大挑戰，許多企業已放慢業務腳步或暫停擴張或搬遷計劃。不過，瑞房旗下相對成熟的辦公樓物業仍保持穩定的出租率，平均出租率達91%。

截至6月30日，瑞房共有830萬平米的土地儲備，包括600萬平米的可供出租及可供銷售面積，以及230萬平米的會所、停車場和其他設施。合共14個發展項目，分佈於上海、南京、武漢、佛山及重慶這五個中國主要城市，本集團應占可供出租及可供銷售的建築面積為380萬平；在600萬平米的可供出租及可供銷售的總建築面積中，約250萬平米已經落成並持有作銷售及/或投資用途，約120萬平米的建築面積正處於發展階段，余下的230萬平米則持有作日后發展用途。

記者看到，瑞房在一線城市還有較為可觀的商業物業儲備，如位於上海的太平洋新天地商業中心。該項目由三棟辦公樓和一個商業裙樓—太平洋新天地 （Xintiandi Galleria）組成，其中T3辦公樓及T2辦公樓的出租率分別達到100%和65%（截至2024年8月30日）；250米的T1辦公樓預計於2024年下半年竣工，2025年將迎來太平洋新天地（Xintiandi Galleria）的開業。

對短期業務前景持審慎態度

對於下半年的房地產市場，瑞房判斷，由於市場復甦過程或會較為緩慢，房地產行業的整體流動性可能仍然緊絀，因此集團「對短期業務前景持審慎態度」。

業績發佈會上，瑞安房地產有限公司副主席羅寶瑜表示，將堅守審慎的資本管理和嚴格的運營紀律，以確保集團運營及業務發展。「憑藉集團在社區開發與資產管理方面的專長，我們將有能力抓住不斷變化的消費需求，提供差異化的產品和服務，在輕資產策略下積極擴大業務組合，推動集團的可持續增長。」羅寶瑜稱。

瑞安房地產有限公司主席羅康瑞直言，中國房地產市場正在經歷結構性調整，尚未出現明顯復甦：「因此，我們將會以更為審慎的態度選擇投資發展機會，未來集團業務的重心將繼續聚焦長三角和大灣區的一線城市，尤其是上海。」

據悉，作為瑞房旗下在建高端住宅項目，翠湖天地六期和翠湖濱江將按計劃於2024年下半年推出，「這兩個項目預計將為下半年的合約銷售做出重大貢獻」，瑞安房地產有限公司行政總裁王穎表示，即將推出的這兩個住宅項目為集團提供強大的銷售儲備，也將進一步鞏固瑞房在上海高端房地產市場的領導地位。

而在半年報中，瑞房也指出，儘管房地產市場大幅下滑，上海高端住宅物業仍然是一個具有吸引力的資產類別，銷量保持穩定，房地產投資也實現了8.4%的穩健增長。

「確保充足的流動性仍然是我們的首要任務。」在8月30日下午舉行的業績發佈會上，瑞安房地產有限公司財務總裁及投資總裁孫希灝強調，由於境外貸款市場仍具挑戰，瑞房將繼續積極拓展包括境內融資在內的多元化融資渠道。「集團亦將堅持積極但審慎的資本管理，不斷評估市場形勢，採取最合適的債務管理策略，以平衡持份者的最佳利益。」孫希灝表示。

根據半年報，今年上半年，瑞房的財務狀況依然保持穩健。截至2024年6月30日，公司淨資產負債率為53%（截至2023年12月31日為52%），現金及銀行存款共達105.43億元；截至2024年8月29日，自2021年以來，瑞房已償還境外債務合共406億元（總額），其中包括於2024年8月24日到期的4.935億美元優先票據。

瑞安新天地有限公司行政總裁張斌向《華夏時報》記者等表示，目前整個商業辦公市場面臨非常嚴峻的挑戰，一方面是來自於整體大環境下行的影響，一方面是供應端還是會持續向市場投放。

「但無論是零售還是辦公，瑞安也看到很多機遇。」張斌表示，以零售為例，其實大部分消費者對於體驗類的偏精神層面消費的需求並沒有得到滿足，這也是上海鴻壽坊、蟠龍天地在非常競爭的市場環境中仍然能帶來非常穩健的增長的原因。