大摩：料香港樓價明年升5% 受惠美國減息

格隆匯9月5日｜摩根士丹利發表報告，預期今年香港樓價跌8%，在美聯儲減息在即助力下，明年香港樓價預期有機會升5%，住宅市場較零售及寫字樓物業更受惠減息因素。另外，大摩美國經濟師Ellen Zentner預期，美國聯邦基金利率將由現時5.375%，降至今年底的4.625%，明年6月則為3.625%，其香港銀行分析員Nick Lord則預料美聯儲每次減息0.25%，最優惠利率則下調0.125%，預期明年底，實際按揭利率將降至3.25%。至於1個月銀行同業拆息今年上半年約為4.5%，明年底則回落1.75%，至2.75%水平，H按揭利率約4%(H加1.3%)，仍高於封頂息。另外，大摩預期目前租金收益率為3.2%，在減息因素下，加上租金走勢將受惠內地人才流入，租金利差明年將轉向中性，將吸引投資需求。此外，業主供款負擔能力將由現時50%，改善至45%較健康水平，自2021年以來，利率是導致樓價累跌三成的元兇，相信香港樓價將觸低，並在2025年出現周期性復甦，升幅為5%。香港地產股債務中，60%利率以按浮息計算，若拆息每跌1%，將帶動平均盈利增加5%，高負債如新世界發展(0017)、希慎興業(0014)、恆基地產(0012)及嘉里建設(0683)將受惠，以浮息比重高如九龍倉置業(1997)亦受惠。