「第二增長曲線」成轉型關鍵

　　又到中報季，房企上半年成績單陸續發佈。截至8月30日，已有百余家A+H股房企發佈2024年半年報或中期業績公告。

　　市場持續調整中，構建房地產新的發展模式勢在必行。縱觀多家房企業績，降低有息債務規模、提升商業運營、代建市場、長租公寓等經營性收入佔比，正成為房企擺脫傳統驅動路徑，構建發展內生動力的必經之路。

　　華潤置地

　　營業收入：791.3億元，同比增長8.4%

　　核心淨利潤：107.4億元，同比下降4.7%

　　點評：與去年的營收利潤雙增長不同，今年上半年的華潤置地「增收不增利」。雖然營業收入實現顯著增長，但利潤的表現卻稍顯遜色。業內人士指出，受行業高利潤時代結束的影響，「利潤王」華潤也無法倖免。

　　從收入貢獻上看，開發銷售業務仍是華潤置地的核心任務，不過面對行業現狀，華潤置地在近年來積極打造「第二增長曲線」。

　　今年上半年，華潤置地的資本運作業務表現亮眼。華潤置地董事會主席李欣在業績會上表示，目前華潤置地的資產管理規模約4500億元，經營性不動產營收佔比超過25%，華潤置地的經營性不動產+資管業務正處於蓬勃壯大的狀態，向大資管轉型已經具備規模勢能優勢。

　　龍湖集團

　　經營性收入：131億元，同比增長7.6%

　　有息負債：1874億元，較年初減少52億元

　　點評：經營性收入已經成為龍湖業績增長的重要引擎。上半年，龍湖集團經營性業務在覈心權益淨利佔比超八成，意味着龍湖多航道的戰略佈局迎來收穫期。同時，據龍湖管理層透露，預計2028年可以實現第二曲線收入超過第一曲線，屆時龍湖整個業務模式將切換至新的發展模式。

　　新舊動能轉換中，龍湖集團還通過降低總負債、優化債務結構等方式確保財務穩健，獲得了銀行、券商、評級機構等金融機構的信賴。匯豐銀行在研報中表示，隨着地產行業的尾部風險弱化且2024年下半年不大可能出現大規模違約，行業股票的估值重建將持續進行。作為仍在按時足額償還債務的房企，匯豐相信龍湖規模可觀的投資物業將繼續為公司帶來優勢。

招商蛇口

　　營業收入：512.73億元，同比下降0.33%

　　扣非淨利潤：13.99 億元，同比增長0.45%

　　點評：2024年上半年，招商蛇口實現營業總收入512.73億元，較去年同期略有下降。扣除非經常性損益后的淨利潤為13.99億元，同比微增0.45%。與此同時，上半年招商蛇口累計實現簽約面積438.71萬平方米，累計實現簽約銷售金額1009.52億元。中指研究院認為，2024年上半年，招商蛇口保持業務穩定與財務穩健。

　　面對行業新形勢，招商蛇口同樣堅持「多條腿」走路，持續發力產業園、商業、長租公寓等多元業務，資產運營收入保持增長。半年報數據顯示，2024年上半年，招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%。

　　值得注意的是，在財報發佈當天，招商蛇口租賃住房REIT獲得證監會註冊批文。這是繼招商局商業房託、蛇口產園REIT后，招商蛇口的第三個REIT平臺。

保利發展

　　營業收入：1392.49億元，同比增長1.66%

　　回籠金額：1466億元，回籠率84.6%

　　點評：2024年上半年，保利發展營業收入同比微增。從盈利水平看，2024上半年保利的毛利率為16.02%，與2023年全年水平保持一致。億翰智庫認為，整體看來，保利發展盈利水平高於行業平均水平。

　　2024年上半年保利發展累計實現回籠金額1466億元，回籠率高達84.6%。業內人士指出，保利發展行業內較高水平的銷售回籠率有助於企業實現穩定的現金流循環。

　　在融資端，保利發展自2023年以來融資成本持續降低。據克而瑞分析，2024上半年保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資，2024年中期企業的綜合融資成本相比於期初下降了0.25個百分點至3.31%，融資成本持續處於行業極低水平。

　　綠城中國

　　營業收入：695.62億元，同比增長22.1%

　　股東應占核心淨利潤：49.49億元，同比增長27.5%

　　點評：2024年上半年，綠城中國營業收入695.62億元，股東應占核心淨利潤49.49億元，較去年同期分別增長22.1%、27.5%。億翰智庫認為，這意味着綠城中國營業收入創下新高，淨利潤維持正值；雖然毛利潤率為13.1%較上年同期有所降低，但與2023年末的13.0%基本持平，在行業下行背景下仍舊保障了公司的正向盈利。

　　在業務結構方面，綠城中國對於輕重資產之間的尺度把握較為合理。綠城中國的輕資產業務大約佔30%，重資產業務大約佔70%。綠城中國的子品牌綠城管理作為第一家上市的代建企業，常年保持行業第一，市佔率連續8年在20%以上。億翰智庫分析，從中長期看，代建業仍有較大發展空間和機會，綠城管理的代建業務模式符合當前的房地產市場需求。

　　越秀地產

　　營業收入：353.4億元，同比上升 10.1%

　　商業物業總經營收入：13.31億元，同比上升4.8%

　　點評：越秀地產是本次財報季中為數不多的仍公佈銷售目標的房企之一。越秀管理層表示，暫不調整2024年完成1470億元的銷售目標。克而瑞研究中心數據顯示，上半年越秀地產實現合同銷售額554億元，躋身行業TOP10，廣州、杭州、北京三城市貢獻近7成業績。

　　與大多數房企一樣，越秀地產也積極打造「第二增長曲線」。上半年，越秀地產商業物業總經營收入13.31億元，同比上升4.8%。其中，直接持有商業租賃收入2.97億元，其余部分均由越秀房託所貢獻，為10.34億元。克而瑞認為，越秀地產與越秀房託構建的「地產+基金」雙平臺互動模式，有效實現商業地產投、融、管、退的完整鏈條。文/陳天奕