動輒花幾億元買車位 物業公司變「重」了

毛利率高，庫存量也大。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

以輕資產為運營特色的物業公司，正在越變越「重」。

9月2日，德商產投服務宣佈將向相關債務人及車位出售方退還485個停車位，並由相關債務人支付總額為1546萬元的款項。該公司認為此舉有利於車位的快速去化，擴充現金流。

車位已經成為不少物業公司的重要資產。今年5月份，卓越商企服務透露將斥資約6億元收購股東在深圳的1萬個車位使用權，2個月后，濱江服務與母公司訂立了年度上限1.5億元的停車位框架協議。2023年至2025年，中海物業計劃每年向關聯方收購不超過9億港元的停車位。

據上述企業披露的數據，車位銷售的毛利率在40%至50%之間，相當可觀。但去化也是個難題，截至6月底，中海物業的停車位存貨仍有6.9億元，遠洋服務、卓越商企服務、濱江服務的存貨分別為6.5億元、3.45億元、2.87億元，僅這幾家企業的存貨總額便超過19.7億元，其中絕大部分為車位。濱江服務在8月份的業績會上表示，公司今年成立了專門的車位銷售團隊，希望在3年至5年內完成車位的去化。

大宗車位交易頻繁

德商產投服務的公告顯示，該公司在2023年12月與各債務人及債務清償協議項下的各賣方訂立了債務清償協議。賣方同意以5164萬元出售1512個停車位，按等額基準抵銷應收款項。根據獨立估值師的估值，這些車位價值1.37億元，遠高於5164萬元的債務清償金額。

當時，德商產投服務表示，收購事項完成后，公司將制定切實有效的銷售策略及銷售計劃，並透過團隊及現有房地產經紀代理業務部門的銷售渠道進行清償物業的銷售，從而產生現金收益。

從最新的這筆交易來看，該公司似乎已經沒有耐心等待車位售出，直接讓相關債務人將485個停車位折現。

2023年以來，物業行業的大宗車位交易屢有發生。2023年7月，遠洋服務宣佈收購遠洋集團約6.26億元的資產，包括位於北京區域、環渤海區域及華東區域的4961個車位，以及位於環渤海區域及華西區域的168項商用物業，總建築面積合共約12901平方米。其中，車位轉讓及商用物業轉讓的代價分別為4.74億元及1.52億元。收購資產應付代價全數抵銷應收款項。

2023年9月，中海物業與關聯方簽訂了新的停車位使用權收購框架協議，約定2023年至2025年，每年向關聯方收購停車位，需支付的協議總額年度上限為9億港元。

今年2月份，德信服務集團透露與四家公司簽訂了和平德信中心項目、銀湖科技園項目、嘉悦府項目及空港城項目的地下車位使用權轉讓協議，擬斥資2.11億元收購1874個停車位使用權。根據5月份的公告，卓越商企服務收購的10301個停車位全部位於一線城市深圳，均為核心地段的商業體、高端寫字樓及高端住宅已竣工的車位，市場估值是7.36億元，最終的交易對價為5.98億元，平均每個車位使用權的收購代價是5.8萬元。

濱江服務在7月份與關聯方訂立停車位框架協議，該公司可在2024年7月17日至2024年12月31日隨時與濱江房產集團進行交易，取得停車位使用權用於再銷售，年度上限為1.5億元。2022年、2023年及2024年上半年，該公司已經分別向濱江房產集團收購了0.72億元、1.44億元和0.33億元的停車位使用權。

毛利率高但去化有壓力

在上述公司看來，停車位是頗為優質的資產，既可帶來穩定現金流，利潤率也極具吸引力。中海物業表示，公司自2018年下半年開始佈局停車位買賣業務，過去數年的經營數據顯示此業務在經濟上可行且有利可圖。

遠洋服務的看法是，鑑於過往數年的高毛利率，車位交易業務對收益的貢獻越來越大，加上近年來中國汽車保有量大幅增長和汽車與車位比率相對較低的綜合影響，中國車位交易市場具有發展潛力空間。

卓越商企服務的賬目算得更細。據該公司測算，假設停車位的資本化率在6%至6.5%，預期資產轉讓的投資回報率約為8%，遠高於約1%的市場存款回報率。該公司管理層於8月底的業績會上表示，今年增加了在未來可以提升毛利率的業務，如深圳收購進來的經營性車位，毛利率在40%至50%。可以比較的是，今年上半年該公司的整體毛利率為20.3%。

濱江服務也嚐到了甜頭。據濱江服務財務主管湯雄介紹，今年該公司成立了專門的車位銷售團隊，一方面是加強項目促銷等的培訓，另一方面是幫助瞭解客户需求，制定可行的銷售方案。上半年已經取得可喜的成績，車位及儲藏室銷售收入為3667.9萬元，同比增長129.8%，毛利率47.8%。該公司接下來會繼續按照這個方向努力，爭取在3年至5年內完成車位的去化。

雖前景廣闊，利潤喜人，但受經濟大環境和房地產市場下行的影響，部分企業的車位去化和利潤壓力已開始顯現。2020年，停車位買賣業務為中海物業貢獻了約0.19億元的收入，同比增長101%，佔總收入的0.3%。2021年迎來了爆發性的增長，收入增長10.9倍至2.3億元，佔總收入的比重也大幅提升至2.5%。2022年，此項業務錄得約2.49億元的收入，同比增長7.9%。到了2023年，停車位買賣收入開始下跌，較2022年下降6.6%至約2億元，佔總收入的比重也下降至1.5%。雖然該公司全年賣出了3109個車位，同比增加717個，但平均成交單價較低，導致其利潤同比減少27.4%至0.43億元。2024年上半年的業績也不樂觀，收入同比微增1.1%至0.74億元，車位銷售的數量也同比增長了39.6%至1254個，但因為平均成交單價下跌，利潤僅錄得約0.14億元，同比下降4%。